Tietoa REIT (Real Estae Investment Trust) tyyppisestä kiinteistörahastosta

REIT lyhyesti

REIT on kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta täyttää tietyt verotuskriteerit (vaihtelevat hieman eri maiden REIT -lainsäädäntöjen kesken). REIT on välittävä yksikkö, joka jakaa osakkailleen lähes (yleensä 85-95 prosenttia) kaikki sen toiminnasta kertyneet tuotot. Verokriteerit täyttävä REIT ei yhteisönä maksa veroja, mutta sen maksamia osinkoja ja osuuksien myyntivoittoja verotetaan osakkaiden tulona.

REIT mallin kuvaus

Alla oleva perustuu uusimman REIT mallin eli UK-REIT:n rakenteeseen.

• REIT-yhtiön pääliiketoimintaa on kiinteistöjen omistaminen ja niiden vuokrausliiketoiminta
• Omistuksessa vähintään 3 kiinteistöä (iso ostoskeskus voidaan jakaa erillisiin vuokrausyksiköihin, jolloin ehto täyttyy)
• Yhden yksittäisen kiinteistön markkina-arvo ei saa ylittää 40 prosenttia yhtiön vuokrausliiketoiminnassa mukana olevien kiinteistöjen markkina-arvosta
• Yhtiön on jaettava 90 prosenttia verovapaan liiketoiminnan tuotoista omistajille
• Vähintään 75 prosenttia kaikista tuloista pitää tulla verovapaasta kiinteistöjen vuokrausliiketoiminnasta (property rental business)
• Verovapaan vuokrausliiketoiminnan piirissä olevien kiinteistöjen arvon on oltava vähintään 75 prosenttia kaikista yhtiön varoista
• REIT-yhtiötä verotetaan, jos se jakaa jollekin yksittäiselle omistajalle yli 10 prosenttia osingoista
• Vero vältetään, kun omistus rajataan maksimissaan 10 prosenttiin/omistaja - Käytännössä omistaja pakotetaan myymään osuuksia, jos omistusosuus yksittäisellä omistajalla on yli 10 prosenttia
• Verotettavissa olevien tuottojen on oltava 1,25 x rahoituskustannukset, eli tämä sallii käytännössä ~80% velkaantumisasteen, vaikka sitä ei laissa rajoiteta tietyllä luvulla

Kansainvälisiä REIT rakenteita

Kansainvälisesti REIT-malli (Real Estate Investment Trust) on tunnettu 1960-luvulta lähtien. Mallit perustuvat osakeyhtiömuotoisiin pörssinoteerattuihin kiinteistörahastoihin, joita verotetaan vain yhteen kertaan. Rahastot toimivat julkisesti valvottuina ja niiden verotus perustuu kohdemaan lainsäädäntöön.

Taulukko 1: Eräitä REIT tyyppisiä rakenteita.

Eurooppa

REIT-markkinat ovat käytössä tai niitä ollaan kehittämässä muun muassa Isossa-Britanniassa, Italiassa, Ranskassa, Saksassa, Hollannissa, Belgiassa ja Luxemburgissa.

USA

Ensimmäiset REIT-rakenteet luotiin Yhdysvalloissa 1960. Kongressin keskeisenä perusteena REIT-lainsäädännölle oli mahdollistaa piensijoittaminen vakaata kassavirtaa tuottaviin kiinteistöihin (commercial properties) listatun instrumentin kautta samalla tavalla kuin muille teollisuuden aloille. Lisäksi sijoittajien saama hajautushyöty kiinteistöportfoliosta koettiin tärkeäksi perusteeksi mallin luomiselle.

Aasia

J apanissa, Singaporessa, Etelä-Koreassa ja Hong Kongissa on muutaman vuoden sisään tullut voimaan Yhdysvaltojen esimerkkiä mukailevat REIT-lainsäädännöt. Esimerkiksi Singaporessa sijaitsevat rahastot voivat omistaa laajasti lähialueilla sijaitsevia kiinteistöjä. Singaporen REIT toimii REIT-hubina alueella. Vastaavalla tavalla voisi toimia Suomeen kehitettävä lainsäädäntö.

Australia

LPT (Listed Property Trusts) on ollut voimassa yli 30 vuotta. Australian kiinteistömarkkinoista on listattu yli 30 prosenttia.

Suomessa vastaava luku on 1,6 prosenttia. Eli kaupallisista kiinteistömarkkinoista on listatun sektorin osuus merkittävästi pienempi, kuin monissa kehittyneissä maissa. Seuraavassa taulukossa on esitetty maailman suurimpien kiinteistömarkkinoiden (kaupallinen) koko ja listatun sektorin osuus. Lisäksi taulukossa on kerrottu onko maassa REIT- tai vastaava rakenne.

Taulukko 2: Maailman suurimmat kiinteistömarkkinat (Lähde: EPRA)