Operatiivinen kiinteistöjohtaminen ja toimitilaan liittyvien palvelujen johtaminen ovat selkeästi tärkein leivän antaja suomalaisille kiinteistö- ja tilapalvelujohdon yrityksille. Sijoittamiseen liittyvät johtamispalvelut toki kiinnostavat myös osaa ns. management-yrityksistä, mutta liikevaihdosta kiinteistösalkun tai yksittäisiin kohteisiin liittyvä kiinteistösijoitusjohtaminen tuo alalle vain murto-osan, kertoo Locuksen tekemä kysely alan toimijoille.
Kiinteistöliiketoimintaan liittyvän palvelujohtamisen kenttä näyttää selkiytyvän hiljalleen omaksi erikoistoimialakseen, mutta kentällä samalla sanalla on yhä monta eri merkitystä. Käsite management sisältyy suuren yritysjoukon toimintaan. Esimerkiksi sellaiset kiinteistönomistajat kuin Technopolis ja JSP Facilities, jotka tarjoavat palvelujohtamista asiakkailleen osana tilojensa vuokraamista, kokevat kuitenkin olevansa palvelujohtamisen kyselyssä väärässä seurassa. Samanlainen asenne näyttää olevan useimmilla julkisen sektorin omistamilla liikelaitoksilla ja yrityksillä sekä monella etenkin kiinteistöpalveluita tuottavalla yrityksellä.
Sinänsä julkisella sektorilla ollaan menossa samantyyppiseen toimintatapaan kuin yrityksissä. Kuntasektorilla tästä ovat esimerkkeinä mm. Tampereen, Turun ja Jyväskylän toimitilayksiköt. Selkeää liiketoiminnallisuutta haetaan myös sellaisilla organisaatioilla kuin HUS-Kiinteistöt, Jyväskylän Total-kiinteistöpalvelut ja Puolustushallinnon rakennuslaitos. Turun tilalaitos esimerkiksi tekee 23 henkilön voimin 82 miljoonan euron liikevaihdon, mutta sen tulot tulevat sisäisistä ja ulkoisista vuokrista, ei palvelujohtamisen myynnistä. Turun tilalaitoksen mukaan mahdollisuuksia toiminnan laajentamiseen olisi, jos toiminta yhtiöitettäisiin. Sama pätee varmaan muihinkin vastaaviin yksiköihin.
Locus kyseli toimijoilta muutamia perustietoja, mutta saimme edelleen sangen kirjavia vastauksia etenkin toiminnan laajuudesta. Vai osassa vastauksista on pelkästään pyydettyjä palvelujohtamisen liikevaihtoa ja henkilöstöä koskevia lukuja. Vuosi sitten saatoimme laskea annetuista tiedoista, että palvelujohtamisessa liikkuu rahaa työntekijää kohden vuodessa noin 70.000 – 90.000 euroa. Tänä vuonna saimme lukemia, jotka olivat useimmiten reilun 60.000 ja vajaan 80.000 euron välillä per työntekijä ja per vuosi. Edelleen näyttää siltä, että liikevaihtoa syntyy enemmän työntekijää kohti, jos yritys ei ole sekaantunut asuntojen isännöintiin ollenkaan.
Useimmilla vastaajilla on vakiintuneita yhteistyösuhteita sekä kiinteistö- ja rakennusalan palvelutuottajien että muiden alojen osaajien kanssa. Merkille pantavaa on, että myös palvelujohtamisessa mukana olevat palvelutuottajat eivät näytä olevan erityisen suosittuja kumppaneina ainakaan niiden vastausten mukaan, joissa kumppanit on mainittu nimeltä.
Vastaukset jakavat yritykset päätoimisiin palvelujohtamisyrityksiin ja yrityksiin, joilla johtaminen on pieni osa kokonaisliikevaihdosta. Jälkimmäisiä ovat mm. Are, Catella, CM-Urakointi, ISS, Manpower, alalle vasta tulossa oleva NewSec, Nova-Välitysryhmä, Realprojekti, Reim-ryhmä, osa SKV-yhtiöistä, Sodexho, TP Group, VVO Kiinteistövastuu, YH-Isännöinti, alueelliset YH-yhtiöt ja YIT Kiinteistötekniikka sekä sellaiset pienet yritykset kuin Estator, Housing Consulting J.Mattila, MP-Management Group ja Realpro. Isoilla yrityksillä managementin osuus jää muutamaan, enimmillään reiluun kymmeneen, prosenttiin koko liikevaihdosta, pienillä se on 30 – 80 prosenttia kaikista tuloista.
Are esimerkiksi kertoo tekevänsä kolme prosenttia koko 31 miljoonan euron liikevaihdostaan FM-toiminnoilla muutaman suuren kiinteistönomistajan kohteissa. Ne toimeksiannot liittyvät teknisen huollon kumppanuussopimuksiin. CM-Urakointi ja Realprojekti taas ovat liittäneet palvelut hankkeisiin, joissa ne ovat mukana lähinnä rakennuttajina ja kehittäjinä. TP Groupin, entisen Keskustakehityksen, ominta aluetta on puolestaan ollut etenkin liiketilahankkeiden konsultointi, johon nyt tuodaan rinnalle palvelujohtamista. NewSec pyrkii kasvattamaan rooliaan ensin kiinteistönomistajien konsultoinnissa ja kiinteistökaupoissa ja tuomaan sitten konsernin toimintaan Ruotsissa jo kuuluvan palvelujohtamisen myös Suomeen.
Pienissä yrityksissä henkilöstömäärä on yksi tai pari ja
toiminta yleensä sekoitus konsultointia, välitystä, isännöintiä tms. toimintaa
ja palvelujohdon tehtäviä. Estatorilla on tällä sektorilla yksi iso
kansainvälinen asiakas, Realpro kertoo tekevänsä tämän alan töitä kansainvälisten
sijoittajien ja it-alan yritysten kanssa ja MP-Management Group ja Housing
Consulting J.Mattila taas ovat saaneet asiakkaikseen
eräitä kotimaisia isoja toimijoita. Lisäksi Mattilan hoidossa on eräitä
pysäköintitaloja ja ostoskeskuksia. Pienistä Realpro on viime aikoina saanut
julkisuutta toiminnastaan Katajanokan vankila-alueella ja yhtiö näkee
tulevaisuudessa mahdollisuuksia laajentua investment ja land managament-toiminnoissa.
Välitystoiminnasta ja omistajakonsultoinnista lähtevät Catella ja Nova profiloituvat eri tavoilla suhteessa kiinteistönomistajiin. Catella tekee yhtä paljon salkkujohtamiseen, sijoitusjohtamiseen ja operatiiviseen kiinteistöjohtamiseen liittyviä tehtäviä ja hakee niistä selkeää liikevaihdon lisäystä. Osana tätä Catella on solminut kumppanuussopimuksen teknisestä isännöinnistä VVO Kiinteistövastuun kanssa. Novalle PM-toiminnot ovat ydinbisneksen tukitoiminto, jotta olemassa olevia asiakkaita voidaan palvella paremmin. Välitystoimintaa ja isännöintiä tekevissä SKV-yhtiöissä toimitilapuolen palvelujohtaminen näyttää olevan sivuroolissa ja sen kehittäminen enemmän paikallisten intressien kuin konsernin keskusjohdon varassa. Tänä vuonna SKV-yhtiöistä vastasi vain Kuopiossa toimiva SKV Savon Toimitilapalvelu Oy.
Isoista palveluyrityksistä ISS ja Sodexho ovat markkinoilla mukana kokonaispalvelukonseptilla niin kiinteistökohteiden operatiivisessa johtamisessa kuin käyttäjille suunnattujen palvelujen johtamisessa. ISS ja Sodexho pyrkivät luomaan sellaisia kohdepaketteja, että ne työllistäisivät kohteissa olevan palveluhenkilöstön täysipäiväisesti. ISS on ollut aktiivinen myös ulkoistusmarkkinoilla eli ottanut useiden käyttäjien tukipalvelut ja niiden johdon hoitoonsa. Sodexho puolestaan on mukana mm. Espoon Kaivomestarissa, jossa se hoitaa ruokailun lisäksi puhdistus- ja vahtimestaripalvelut sekä uimahallin valvonnan. Ilmeisesti Projektikonsulttien osto on luonut ISS:lle valmiuksia laajentaa toimintoja investment management-tehtäviin, koska yhtiö aikoo hakea sieltä uutta liikevaihtoa.
Manpowerin ja YIT Kiinteistötekniikan kiinteistöjohtamispalvelut näyttävät olevan selvästi konsernin muusta toiminnasta itsenäisempi toiminto kuin ISS:n ja Sodexhon vastaavat palvelut. YIT:n painopiste on PM-puolella, mutta toimeksiantoja on kaikilta palvelujohtamisen osa-alueilta. YIT ei laske ABB-kaupan kautta saamiaan kokonaispalvelusopimuksia management-toiminnon lukuihin, mikä myös kertoo pyrkimyksestä tarjota palvelutuottajasidoksista vapaita johtamispalveluita. Manpower hakee töitä business parkeista, kaupasta ja teollisuudesta sekä julkiselta sektorilta PM- ja FM-tehtävistä. Manpower ja YIT eivät pyri tekemään kaikkia tehtäviä itse, vaan lähtevät siitä, että ”omistaja/sijoittaja/asiakas ei usko, että yksi henkilö/firma hallitsee kaikki osa-alueet” kuten Manpower totesi arvioidessaan kumppanuussopimuksien määrän kasvavan vuonna 2004.
Reim-ryhmä, VVO Kiinteistövastuu, YH-Isännöinti ja alueellisten YH-yhtiöiden isännöintiyksiköt ovat pääosin asuntoisännöinnin yhtiöitä, mutta ne kaikki hakevat lisätuloja management-toimeksiannoista. Esimerkiksi VVO Kiinteistövastuulla, joka on nykyisin puhtaasti omistajakonsernin ulkopuolisia töitä tekevä yhtiö, nämäkin työt liittyvät kuitenkin usein asumiseen, kun PM-asiakkaiden joukossa on useita asuntoja omistavia yhtiöitä. Kun VVO:lla pääpaino on PM-tehtävissä, YH kertoo tekevänsä puoliksi kiinteistökohteiden johtamista ja tila- ja käyttäjäpalvelujen johtamista. YH:n toiminnoista noin 60 prosenttia tulee omistajatahojen, siis kuntien tai muiden YH-yhtiöiden, ulkopuolelta.
Reim-ryhmässä toimitiloihin liittyvät tehtävät ovat lisääntyneet vuoden 2004 alussa, kun pääkaupunkiseudulla toimiva Realco-ryhmä teki yhteistoimintasopimuksen Reim-ryhmän kanssa. Aiemminhan yritysryhmällä oli tämän sektorin toimeksiantoja kaikilta osa-alueilta etenkin Lappeenrannan suunnalla. Lisäksi Reim on hakenut tuloja Pietarin markkinoilta, jossa sillä on viiden hengen management-yksikkö. Realco-ryhmään kuuluu myös kiinteistövälitystoimisto, ja uusi yhteenliittymä aikookin liittää management-toimintaan entistä laajemmin kiinteistövälityksen tehtäviä.
Puhtaiksi palvelujohtamisen yrityksiin tässä on luokiteltu Aberdeen Property Investors Finland eli API, Asuntopalvelu Markku Kulomäki, Finnair Facilities Management, Johnson Controls IFM Nordic Ab filial i Finland, Kiinteistömanagement J.Juhola, KJ-Kiinteistöjohto, Ovenia, Skanska FM ja Tallberg Toimitilajohto. Tosin Finnair FAMA ilmoittaa johtamispalvelujen osuudeksi 51 miljoonan euron liikevaihdosta vain viisi prosenttia ja Skanska FM hakee aika lailla samantyylistä kokonaispalvelukonseptia kuin ISS ja Sodexho, joten ei olisi väärin tehdä tätä luokittelua toisinkin. Sama koskee itsensä tähän ryhmään luokittelevaa Asuntopalvelu Kulomäkeä, joka voitaisiin laittaa isännöintiyritysten joukkoon, jos termi management ajateltaisiin vain toimitiloihin liittyväksi toiminnaksi.
Näistä yrityksistä Finnair FAMA on selkeästi lähinnä konsernin sisäinen tukipalveluyritys, jolla management siis tarkoittaa sekä palvelujen organisointia että niiden tuottamista osin omilla ja osin kumppanien voimavaroilla. Finnair FAMAn liikevaihdosta noin 11 prosenttia tulee omistajakonsernin ulkopuolelta (lue lisää Locuksesta 8/2003). Toiminnan painopiste on FM-toiminnoissa.
Hartela, Johnson Controls, ja Skanska ovat yhtiöittäneet management-yksikkönsä muusta palvelutarjonnastaan, mikä erottaa yritykset esimerkiksi ISS:stä, Sodexhosta ja YIT:stä, joilla palvelujohtaminen on osa palveluita tuottavan yrityksen toimintaa. Skanska FM hakee siis isoja palvelutehtäviä mm. yritysten tukitoimintojen ulkoistamisia tavoittelemalla. Hartelan enemmistöomistama KJ-Kiinteistöjohto ja Johnson Controls taas profiloituvat enemmän APIn, Juholan, Ovenian ja Tallbergin tapaan toimintojen organisoijiksi.
Pelkästään kiinteistönomistajia yrityksistä palvelevat API ja Ovenia, tosin käyttäjien toimitilapalvelujen organisointikin käy niiltä kumppanien kanssa yhteistyössä. Eniten käyttäjäpalveluita tuottavat Johnson Controls ja Tallberg. Omistajille suunnatuissa palveluissa kaikkien tärkein toimiala on kaikilla operatiivinen kiinteistöjohtaminen eli PM.
Isoista toimijoista on kerrottu lisää tämän lehden artikkelissa ”Puhdas johtamispalvelujen myynti lisännyt markkinaosuuttaan”.
Tämän artikkelin pohjana ollut suppeampi kysely lähetettiin
reiluun 40 yritykseen. Oheisissa kuvissa mainituista yrityksistä Kari
Management ja Rempro eivät vastanneet kyselyyn, mutta niiden tiedot on otettu
mukaan viimevuotisen vastausten pohjalta.
Teksti ja kuvat Arto Rautio