Puhdas johtamispalvelujen myynti lisännyt markkinaosuuttaan

Kiinteistö- ja toimitilapalvelujen johtamiseen on kasvanut viimeksi kuluneen kahden vuoden aikana selkeästi oma erikoisyritysten ryhmä. Kiinteistönomistajat ovat ulkoistaneet palvelujohtamistoimintoja laajasti oman organisaation ulkopuolelle, mistä viimeisin iso uutinen on Kiinteistö-Fennian myynti. Markkina näyttää jakaantuvan yhä selvemmin kahtia. Toisaalla ovat puhtaita johtamis- ja konsultointipalveluita tarjoavat yritykset. Toisaalla ovat kokonaiskiinteistöpalvelua tarjoavat yritykset, joiden toimintaan yhtenä osana palvelujen tuottamista liittyy palvelujen organisoinnista vastaaminen asiakkaan puolesta.

Viimeksi kuluneen vuoden aikana mm. Engel ja NCC ovat ilmoittaneet luopuvansa palvelujohtamisen tarjoamisesta. Ne ja sellaiset isot palveluntuottajat kuin L&T, SOL, Tekmanni ja RTK-Palvelut kokevat, että sama organisaatio ei voi olla sekä palvelujen ostaja että niiden tuottaja. Olemalla mukana vain palvelutuotannossa yritykset varmistavat mahdollisuutensa säilyttää asemansa isossa bisneksessa. Locuksen ja Jaakko Pöyry Infra Consultingin selvitys osoittaa, että johtamispalveluiden tuottaminen on volyymiltaan huomattavasti suppeampi toimialue kuin palvelujen tuottaminen. Johtamispalvelujen tuottajat ovat toimeksiantajilleen lähinnä konsultteja, joiden palkka tulee tehdystä työstä vuosisopimuksen mukaisesti.

Vuoden 2003 aikana johtamispalvelujen kehitykselle oli tärkeää, että Ilmarinen, Varma, Sampo, Kapiteeli, Pohjola-ryhmä, Suomi ja Fennia-ryhmä ulkoistivat sisäiset tai yhtiöitetyt palvelujohtajansa yrityksiin, joilla on selkeä tavoite menestyä kaupallisilla markkinoilla ja hankkia uusia asiakkaita. Toinen merkittävä asia on ollut yritysten liittyminen entistä selvemmin osaksi kansainvälisiä ketjuja. Trendi vaikuttaa sellaiselta, että rakentaja- tai kiinteistöpalvelusidonnaiset yrittäjät jäävät hiljalleen taka-alalle. Toki poikkeuksiakin on, esimerkiksi YIT ja ISS näyttävät olevan alalla mukana pitkäjänteisesti ja kohtuullisen menestyksekkäästikin. Hartelan ja KJ-Casen KJ-Kiinteistöjohto, Skanskan Skanska FM ja SRV:n Rempro näyttävät toistaiseksi saaneen töitä vain konsernin oman rakennustoiminnan kautta valmistuneiden kohteiden kiinteistö- ja käyttäjäpalvelujen johtamisessa.

Oma roolinsa näyttää olevan jatkossakin yrityksillä, joilla on sidoksia joko asuntojen isännöintiin tai kiinteistövälitykseen. Välittäjien johtamispalvelut liittyvät aika paljon kohteiden markkinointiin ja vuokraukseen. Isännöitsijätaustaisilla yrityksillä näyttää olevan toistaiseksi lähinnä paikallista merkitystä eli niiden asiakkaina on lähinnä yksittäisiä kiinteistöjä eikä suuria omistajayrityksiä kuten vaikka Ovenialla, APIlla ja Juholalla.

Toimiala hakee muotoaan

Termin management, johon johtamispalvelut englannin kielessä kiteytyvät, sisältö näyttää olevan vieläkin selkiytymätön. Esimerkiksi ISS ja Skanska tuntuvat laskevan tämän termin piiriin sekä palvelutoiminnan organisoinnin että sen tuotannon, ISS myös rakennuttamisen. Jos termin sisällöksi kuitenkin määritellään valmiiden kiinteistökohteiden omistajille ja käyttäjille suunnatut johtamispalvelut ja siihen liittyvä konsultointi liike- ja toimistotiloissa, niin silloin toimialan kokonaismarkkinan suuruus on alan suurimpien yritysten johtajien arvioiden mukaan 80 - 120 miljoonaa euroa vuodessa. Toki vastauksissa oli paljon suurempiakin arvioita, mutta niiden lukujen taustalla on sitten jo palvelutuotantoakin. Yhden arvion mukaan kokonaismarkkina olisi noin 300 miljoonaa, jos kunnat, valtio ja muut isot toimijat ulkoistasivat tai yhtiöittäisivät kaikki johtamispalvelunsa.

Locuksen peruskyselyn lisäksi Locus ja JPIC tekivät tarkemman toimialakyselyn 14 isoksi arvioimallemme toimijalle, joista 11 vastasi. Manpower, Rempro ja Finnair FAMA eivät tähän tarkempaan kyselyyn osallistuneet tällä kertaa. Näillä isoilla vastaajilla liikevaihdot olivat noin kahdesta noin 12 miljoonaan euroon vuodessa, mutta ihan puhtaista palvelujohtajista suurimman liikevaihto jäi vajaaseen kymmeneen miljoonaan euroon.

Alan nuoruudesta kertoo osaltaan myös yritysten tuloksentekokyky. Alalla pitkään olleista yrityksistä paras pystyy tekemään tulosta liikevaihdosta yli 20 prosenttia. Useimmilla on ilmeisesti menossa vielä asiakassuhteiden solmimisvaihe ja toiminnan laajentaminen sekä osin ihan yrityksen aloittamisvaihekin. Vanha totuushan on, että kaikkein kalleimpia asiakkaita ovat uudet asiakkaat. Kaikkien toiminta on kuitenkin voitollista.

Vastausten perusteella johtamispalvelujen ostajat ovat lähinnä toimistokiinteistöjen omistajia. Liiketilaa on työkannasta suuri osuus Reim-ryhmällä, Catellalla ja Juholalla. Kaikki ilmoittavat hakevansa kasvua, mutta se ei oikein selvinnyt, mistä sitä kasvua saadaan. Julkisen sektorin ulkoistamistoimet on yksi toivelistalla varmaan oleva asia, mutta muuten leipä taitaa olla maailmalla aika lailla pieninä murusina. Kuten alussa todettiin, useat suuret institutionaaliset sijoittajat ovat ratkaisunsa jo tehneet, ja toisaalta tiedetään, että tietyn kiinteistötyypin erikoisosaajat, mm. Citycon ja Kesko, ovat lisänneet omaa henkilöstöään.

Mielenkiintoista on nähdä, löytyykö yrityksille jatkossa mahdollisuuksia tuottaa kiinteistönomistajille sellaisia lisäarvopalveluja, joiden kautta esimerkiksi liikevaihdot ja erikoisosaamisen myötä tulevat tuotot merkittävästi nousisivat. Nähtäväksi jää, miten omistajat suhtautuvat jatkossa niihin palvelujohtajiin, jotka ovat markkinoilla myös palveluntuottajina. Omistajapalvelut ja käyttäjäpalvelut näyttävät jo nyt olevan eri yhtiöiden hoidossa. Tila- ja käyttäjäpalvelujen puolella menestyvät varmaan jatkossakin parhaiten ne, joilla palvelujohtaminen on osa isompaa palvelukonseptia. Sillä puolellahan operoivat mm. sellaiset yritykset kuin Manpower ja Sodexho sekä oman kertomansa mukaan myös ARE Johnson Controlsin, Skanska FM:n ja ISS:n ohella.

Toimiala on tapahtuneesta keskittymisestä huolimatta yhä hyvin pirstaloitunut. Locuksen suppeassa kyselyssähän vastauksia tuli tänä vuonna yli 30 yritykseltä, joilla on ainakin halua ottaa osansa palvelujohtamisen markkinoilta jollakin tavalla. Voisi olettaa, että toimijoiden määrä tulee vähenemään, vaikka toisaalta myös on puhuttu ulkomaisten isojen yritysten nykyistä laajemmasta tulosta Suomeen.

Strategioissa on eroja

Palvelujohtamisen markkinat näyttävät keskittyvän voimakkaasti pääkaupunkiseudulle. Maakuntakeskuksissa toiminnasta vastaa joko omistaja tai paikallinen isännöinti- tms. yritys. Tässä näkyy, että palvelujohtamisen markkinat ovat hyvin voimakkaasti sidoksissa suuriin kiinteistösijoittajiin ja yrityksiin. Poikkeuksena ovat Reim-ryhmä, joka on saanut Realco-yhteistyösopimuksen kautta nyt jalansijaa myös pääkaupunkiseudulla, sekä ISS ja jossakin määrin Ovenia, YIT ja Catella. Maantieteellinen laajentuminen onkin strateginen tavoite muilla kuin APIlla, Johnson Controlsilla ja Ovenialla, jolla on jo hoidossaan kiinteistöjä yli 300 kunnan alueella.

Kyselimme yrityksiltä strategisia painopisteitä ja saadut vastaukset osoittavat, että sillä puolella yritykset näkevät markkinansa eri tavoilla. Merkittäviä eroja on ensinnäkin niissä kohderyhmissä, joista asiakkaita haetaan. Tilojen loppukäyttäjät ovat vähiten tärkeitä suhteessa muihin potentiaalisiin asiakasryhmiin YIT:lle, Juholalle ja APIlle, institutionaaliset sijoittajat Skanskalle ja suuret yritykset APIlle. Kuntia pitivät eniten tärkeinä KJ-Kiinteistöjohto, ISS ja Reim, sijoitusyhtiöitä Ovenia, ISS, Reim ja Catella ja valtiota Reim ja Skanska. Ryhmästä muu yksityinen sektori, esimerkiksi teollisuus ja kauppa, olivat eniten kiinnostuneita YIT ja Juhola.

Siinä on myös eroja, mitkä kehityshankkeet liittyvät olennaisimmin vastaajayritysten strategioihin. Asiakaspalvelun kehittäminen ja yrityksen kasvu ovat tärkeitä kaikille, mutta ulkoistamisten kautta tapahtuva kasvu ei kuulu isännöintitaustaisen Reimin ja välitystaustaisen Catellan strategiaan. Vastaavasti erikoistuminen tiettyihin asiakastyyppeihin tai halu kantaa nykyistä enemmän liiketoiminnan riskiä asiakkaan puolesta ovat strategioissa vähäisellä merkityksellä. Tuottoriskin kantamisesta ovat kiinnostuneimpia API, Catella, KJ ja YIT. Ympäristöosaaminen on tärkeää Ovenialle ja ISS:lle.

Strategisia tavoitteita, mutta osin myös yritysten taustoja, kuvaa mm. se, että Tallbergille kiinteistönpito-osaamisen vahvistaminen ei ole kovin tärkeää päinvastoin kuin Johnson Controlsille, Ovenialle ja ISS:lle. Sen sijaan Tallberg panostaa sijoitusosaamisensa kehittämiseen, mikä on erittäin tärkeää myös KJ-Kiinteistöjohdolle ja Catellalle, kun sama asia on Skanska FM:n strategioissa kategoriassa ei painopistealue.

Rakennuttamistehtävien johtaminen on kehityskohteena etenkin Juholalla ja ISS:llä, joka osti jokin aika sitten tätä varten Projektikonsultit Oy:n. Tämä johtaminenhan ei kuulunut tämän kyselyn piiriin, mutta vastauksista ei pystynyt yksiselitteisesti arvioimaan, onko esimerkiksi liikevaihtotiedoissa mukana rakennuttamista tai palvelutuotantoa. YIT:n vastauksissa on mukana pelkästään palvelujohtamista, ABB-kaupan mukana tulleet kokonaispalvelusopimukset on jätetty vastauksesta pois.

Yritysten markkinaosuuksia, tämänhetkistä toimintaa ja strategisia painotuksia kuvaavat artikkelin yhteydessä olevat Jaakko Pöyry Infra Consultingin saatujen vastausten perusteella laatimat graafit. Palvelutarjontaa kuvastavassa graafissa esiintyvät numerot kertovat, kuinka monta henkilötyövuotta yrityksissä tehdään kussakin toiminnossa.

Keski-ikäisiä ja koulutettuja

Useimmat palvelujohtamisen yritykset tarjoavat asiakkailleen myös lisäpalveluja. Tallberg on lähtenyt esimerkiksi mukaan välitystoimintaan, YIT antaa sijoitusneuvontaa, Reim-ryhmään kuuluu tilitoimistoja ja tilintarkastuspalveluja ja Juhola tekee kiinteistöarvioita. Monialayrityksillä on tietysti käytössää koko palvelupaketti, ISS:llä esimerkiksi vahinkosaneeraus.

Yritystoiminnan ajankohtaiset kehityshankkeet ovat palvelujohtamisen yrityksissä osin hyvinkin ajankohtaisia. Laatujärjestelmä on esimerkiksi useimmilla tehtynä tai työn alla. Ympäristöjärjestelmä on puolella vastaajista, mutta ympäristö- ja yhteiskuntavastuun raportointia tekee nykyisin vain Skanska. Arvot on määritelty useimmissa yrityksissä ja jonkinlaisia tuloskortteja ja johtamisjärjestelmää käyttää tai harkitsee lähes jokainen iso toimija. Henkilöstön palkkiojärjestelmiä käyttävät tai ovat ottamassa käyttöön kaikki.

Yritysten taustakuvaajia ei ole mahdollista verrata kovin hyvin, koska vastaukset on annettu hyvin erilaisista lähtökohdista. Näyttäisi kuitenkin siltä, että puhtaasti palvelujohtamisen tehtävissä työskentelevät ovat aika sitoutuneita työpaikkaansa eli näiden työntekijöiden vaihtuvuus on aika vähäistä. Palvelujohtaja näyttää olevan keskimäärin 40 - 45 -vuotias ja suorittaneen loppututkinnon keskiasteen oppilaitoksessa tai ammattikorkeakoulussa. Akateemisia työntekijöitä on yrityksissä vajaasta kymmenestä reiluun 50 prosenttiin.

Teksti Arto Rautio

Kuvat Jaakko Pöyry Infra Consulting