Vuokraustoiminta

Kiinteistösijoittamiseen liittyy olennaisena osana tilojen vuokraaminen ja sitä kautta saatavat vuokrakassavirrat. Kannattavan toiminnan näkökulmasta tilan vuokraaminen edellyttää asiakkaiden huomioon ottamista. Kyse ei ole vain vuokralaisen ja vuokranantajan vastakkain asettelusta, vaan molempien osapuolten tavoitteiden selkiyttämisestä ja näiden tavoitteiden yhteensovittamisesta.

Taloudellisten toimintamallien muuttuminen on vaikuttanut myös omistamisen, vuokrauksen ja käytön perinteisiin asetelmiin. Uusissa toimintamalleissa tarjotaan myös omistamisen ja vuokrauksen välimuotoja samoin kuin pitkälle tuotteistettuja palvelukokonaisuuksia, esimerkiksi business-park ja hotellikoti.

Huoneenvuokralainsäädäntö

Vuokraustoiminnan yhtenä merkittävänä osana on juridinen toimintaympäristö, joka asettaa pelisäännöt toimijoille. Lakiin kirjatut mahdollisuudet ja rajoitteet täytyy tuntea, jotta kaikkia sen suomia mahdollisuuksia voidaan ja osataan käyttää.

Suomessa tuli 1.5.1995 voimaan huoneenvuokralainsäädännön kokonaisuudistus. Uudistuksella saatiin aikaiseksi Suomeen ehkä maailman vapain huoneenvuokralainsäädäntö. Lähtökohtana sekä asuin- että liikehuoneistojen vuokrauksessa on osapuolten sopimusvapaus. Näin ollen osapuolet voivat hyvin vapaasti sopia vuokrasuhteeseen liittyvistä elementeistä, kuten sopimuksen kestosta, vuokran määrästä sekä ylläpitovastuiden jakamisesta. Asuinhuoneiston puolella sosiaalisten näkökulmien vuoksi vuokranantajan irtisanomismahdollisuudet ovat rajatummat ja vuokralaisen irtisanomissuoja sekä oikeus puuttua kohtuuttoman vuokran määrään ovat helpommat kuin liikehuoneistojen puolella.

Asuinhuoneistojen ja liikehuoneiston vuokrauksesta on säädetty kaksi erillistä lakia, laki asuinhuoneistojen vuokraamisesta ja laki liikehuoneistojen vuokraamisesta. Kahden erillisen lain säätäminen nähtiin tarpeelliseksi näiden sopimussuhteiden erilaisuuden vuoksi. Asumiseen liittyy aina sosiaalinen näkökulma ja asuntopuolella vuokralaisen suojaamistarve voi olla suurempi kuin liikehuoneistojen vuokrasopimuksissa. Liikehuoneistojen vuokrasopimukset ovat osa elinkeinonharjoittajien sopimuksia eivätkä näin ollen poikkea muista elinkeinonharjoittajien tekemistä sopimuksista.

Sopimuksen kesto

Vuokrasopimus on lain mukaan määräaikainen tai voimassa toistaiseksi. Vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi, jollei muuta ole sovittu.

Määräaikainen vuokrasopimus päättyy sen voimassaoloajan umpeuduttua. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus päättyy vasta irtisanomisen jälkeen. Irtisanomisajat voidaan sopia vapaasti muissa kuin asuinhuoneistojen vuokrasopimuksissa.

Ylläpitovastuut

Vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia vuokrattavan huoneiston käyttöä, kuntoa ja kunnossapitoa koskevista oikeuksista ja velvoitteista niin asunnoissa kuin liikehuoneistoissakin vapaasti. Sopimuksella ei kuitenkaan voi rajoittaa vuokralaiselle lain mukaan kuuluvaa oikeutta vahingonkorvaukseen eikä asuinhuoneistoissa vuokralaisen oikeutta saada vuokraa alennettua huoneiston sellaisen puutteen vuoksi, joka ei aiheudu vuokralaisen oman velvollisuuden laiminlyönnistä.

Jos vuokranantaja ja vuokralainen eivät ole sopineet huoneiston käyttöä, kuntoa ja kunnossapitoa koskevista velvoitteista ja oikeuksista on lakiin otettu tätä koskevat erilliset määräykset.

Elleivät vuokrasuhteen osapuolet ole muuta sopineet huoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen vastaavaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen kunnon ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia.

Vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jolta huoneistoa ei ole voitu käyttää tai jolta huoneisto ei ole ollut vaadittavassa tai sovitussa kunnossa. Liikehuoneiston vuokrasopimuksessa voidaan sopia, ettei vuokralaisella ole oikeutta vuokranalennukseen. Vuokra on oikeus vaatia alennetuksi vasta siitä ajankohdasta eteenpäin, jolloin vuokranantaja on saanut tiedon vuokrasuhteen aikana ilmenneestä huoneiston kunnon puutteellisuudesta.

Vuokralaisella on myös oikeus saada korvaus vuokranantajan toimenpiteen tai laiminlyönnin aiheuttamasta vahingosta, jos huoneiston puutteellinen kunto tai sen käyttöön saamisen viivästyminen on aiheutunut vuokranantajan toimenpiteestä, laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta. Korvausoikeutta ei ole, jos korjaus- tai muutostyö on suoritettu vuokralaisen vastattavan vahingon johdosta. Tätä korvausoikeutta ei voi sulkea pois sopimusehdoin.

Vuokralaisen muutostyöt

Vuokralaisella ei ole oikeutta suorittaa muuta korjaus- tai muutostyötä ilman vuokranantajan lupaa muutoin kuin puutteellisuuden korjaamiseksi, jos vuokranantaja ei ole korjausta tehnyt. Vuokralaisella on lisäksi aina oikeus ryhtyä toimenpiteisiin huoneistoa koskevan välittömän vahingon estämiseksi tai rajoittamiseksi.

Vuokranantajan muutostyöt ja korjaukset

Kun vuokranantaja haluaa tehdä huoneistossa korjaus- ja muutostöitä, niistä on ilmoitettava etukäteen vuokralaiselle. Ilmoitusaika saadaan sopia vapaasti vuokrasopimuksessa.

Ellei ilmoitusajoista ole sovittu erikseen, kiireelliset korjaus- ja muutostyöt voidaan suorittaa heti. Sellaiset korjaukset, joista ei aiheudu olennaista haittaa tai häiriötä vuokraoikeuden käyttämiselle, voidaan suorittaa 14 päivän ilmoitusajan jälkeen. Sen sijaan laajemmista korjauksista ja parannuksista on ilmoitettava vuokralaiselle vähintään kuusi kuukautta ennen työn aloittamista.

Vuokran määräytyminen ja tarkistaminen

Asuin- ja liikehuoneistojen vuokra määräytyy sen mukaan, mitä siitä on vuokranantajan ja vuokralaisen välillä. Vuokran määrästä on siis lain mukaan sovittava paitsi vuokrasopimusta tehtäessä myös vuokrasuhteen aikana, jos vuokraa halutaan muuttaa. Myös vuokran tarkistamista koskevasta menettelystä on sovittava, jos halutaan, että vuokraa tarkistetaan suoraan sopimuksen perusteella.

Sopimuksen päättyminen

Huoneenvuokra sopimus voi päättyä joko irtisanomisen johdosta, määräajan umpeen kulumisen johdosta tai purkamisen perusteella. Ainoastaan toistaiseksi voimassa oleva sopimus on mahdollista irtisanoa.

Irtisanominen

Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokralaiselle annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste. Irtisanominen on toimitettava todistettavasti. Myös vuokralaisen on tehtävä irtisanominen kirjallisesti ja toimitettava se todistettavasti vuokranantajalle. Vuokralaisen ei kuitenkaan tarvitse mainita irtisanomisen perustetta.

Vuokranantajan irtisanomisaika on lain mukaan 3 kk ja asuinhuoneistoissa, joissa vuokrasuhde on jatkunut vuoden tai pidempään kuusi kuukautta. Vuokralaisen irtisanomisaika on sen sijaan yksi kuukausi. Asuinhuoneistoissa irtisanomisaikoja ei voi muuttaa vuokralaisen vahingoksi, mutta liikehuoneistoissa irtisanomisajoista voidaan sopia vapaasti. 

Purkaminen

Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus päättymään välittömästi:

  1. jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa;
  2. jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin tämän lain säännöksiä;
  3. jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty;
  4. jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää:
  5. jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti;
  6. jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty; tai
  7. liikehuoneiston vuokralainen olennaisella tavalla muutoin rikkoo sitä, mitä huoneiston osalta on sovittu.


Jos vuokralaisen laiminlyönnillä tai muulla sopimuksen vastaisella menettelyllä on vain vähäinen merkitys, ei vuokrasopimuksen purkamiseen kuitenkaan ole oikeutta.

Muissa kuin vuokran maksun laiminlyönnissä ja luvattomassa vuokraoikeuden siirrossa vuokranantajan on varoitettava vuokralaista mahdollisesta purku-uhasta.

Lisätietoja RAKLIn jäsenille