Lehdistötiedote 13.12.2011

RAKLIn pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakennusmarkkinat suhdannetiedote III/2011:

Rakentaminen syksyllä odotettua vilkkaampaa - talousnäkymien synkkyys jarruttaa uusien hankkeiden käynnistämistä

Vaikka useimmat talouden mittarit ja ennusteet ovat heikentyneet syksyn aikana, on rakentaminen pitänyt pintansa odotettua paremmin. Pääkaupunkiseudulla asuntokauppa ei ole toistaiseksi merkittävästi hiipunut, toimitilahankkeita on käynnistetty ja hankkeita on edelleen vireillä runsaasti. Rakennusliikkeiden työkanta on kohtuullisen hyvällä tasolla, mutta suhdanneodotukset ovat negatiiviset. Kiinteistökauppa on käynyt heikosti. Toimitilojen vuokramarkkinoiden näkymät ovat myös heikentyneet.

Talousnäkymät ovat heikentyneet syksyn myötä

Kesän jälkeen on Suomen talouden kasvuvauhdin ennusteita korjattu alaspäin euroalueen kasvun hidastuessa. Nähtävissä on, että pääosa vuodenvaihteen tienoilla tulevista ensi vuoden ennusteista ovat aiempaa pessimistisempiä. Euroopan velkakriisin pitkittyessä on euroalue todennäköisesti vaipumassa taantumaan. Niin kuluttajien, teollisuuden kuin rakentamisen ja viime kuukausina myös palvelusektorin luottamusindikaattorit ovat tulleet alaspäin. Rahoituskriisin uhkan kasvaminen on saanut pankit aiempaa varovaisemmiksi ja pankkien väliset rahamarkkinat ovat kiristyneet. Keskuspankin ohjauskoron odotetaan jatkavan laskuaan, mutta rahamarkkinoiden epävarmuus nostaa antolainauksen korkomarginaaleja ja luotonantokriteerit ovat tiukentuneet. Kotimaan finanssimarkkinat toimivat edelleen ja nousevista marginaaleista huolimatta on asuntolainojen reaalikorko korkean inflaation vuoksi negatiivinen.

Rakentaminen on edelleen vilkasta, ARA-tuotannon määrä vähentynyt

Pääkaupunkiseudulla on kuluvana vuonna käynnistetty runsaasti uusia asuntohankkeita aloitusmäärän ollessa noin 8 000 asuntoa. Määrä on pysynyt viime vuonna saavutetulla, lähes pitkän aikavälin laskennallisen tarpeen tasolla painottuen kuitenkin vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon. Pääkaupunkiseudun asuntoaloitusten määrä ei markkinoiden epävarmuudesta huolimatta ole pudonnut merkittävästi, minkä pitäisi tarjota pääkaupunkiseudun rakennusalalle töitä lähes vuodeksi eteenpäin. Rakennuslupia oli vuositasolla myönnetty syyskuun lopussa lähes 10 000 asunnolle, mutta uusien asuntokohteiden aloituksia harkitaan hyvin tarkkaan ennakkovarausten ja myymättömien asuntojen määrän mukaan. Marraskuussa kuluttajien usko oman talouden kehitykseen heikkeni edelleen hieman, mutta yleisen talouskehityksen uskottiin heikkenevän voimakkaasti. Matalasta korkotasosta huolimatta epävarmuus ja asuntojen korkea hintataso vaikuttavat kysyntään ja vähentävät asuntoaloitusten määrää pääkaupunkiseudulla ensi vuonna. Mikäli talous ajautuu taantumaan ja asuntokauppa hidastuu, voi uusien aloitusten määrä pudota merkittävästi. ARA-tuotannon määrä on pääkaupunkiseudulla laskenut vuoden takaisesta. Alkavan tuotannon määrä on pudonnut 4200 asunnosta 2100 asuntoon.

Asuntotuotannon ohella muu talonrakentaminen pitää yllä ensi vuoden rakentamisaktiviteettia. Määrällisesti eniten, yli 10 % ovat kasvaneet sekä toimisto- että liikenteen rakennusten aloitukset kuluvan vuoden aikana. Ensi vuonna on käynnistymässä liikenteen rakennusten sekä teollisuus- ja varastorakennusten hankkeita, jota eivät ole suhdanteista riippuvia, vaan pitkäaikaisten investointisuunnitelmien mukaisia. Pääkaupunkiseudulla korjausrakentamisella on merkittävä rooli, mikä tasoittaa muun rakentamisen vaihteluja.

Urakoitsijoiden tarjoushalukkuus on edelleen matala

Pääkaupunkiseudulla tarjoushalukkuus on pysynyt heikkona, syksyn aikana pää- ja aliurakoiden tarjoushalukkuus on laskenut 55 % tasolle, alle pitkän aikavälin keskiarvon. Rakentajilla ja aliurakoitsijoilla on hyvä tilauskanta ja tarjottavat kohteet valikoidaan. Tilanne on kuitenkin muuttumassa, koska edellytykset omarahoitteisiin hankkeisiin heikkenevät ja tarjottavaa on haettava kilpailu-urakoista. Nopeaa muutosta ei kuitenkaan odoteta, koska rakentamisen aktiviteetti pääkaupunkiseudulla säilyy pitkälle ensi vuoteen.

Osalla yrityksiä mielenkiinto uusien töiden ottamiseen on kuitenkin kasvanut. Hintakilpailu oli hyvin kireää taantumavuosina 2008 - 2010 alkuun saakka. Tällöin halvin ja toiseksi halvin tarjous olivat parin prosentin sisällä. Tällä hetkellä toiseksi halvin tarjous on 6 prosenttia halvinta kalliimpi. Tästä voi heikentyvässä suhdannetilanteessa päätellä, että töitä todella halutaan. Aliurakointipuolella toiseksi halvin tarjous on tällä hetkellä 4 - 5 prosenttia halvinta kalliimpi, mikä on hieman alle pitkän aikavälin keskiarvon.

Hintojen nousuvauhti on hidastumassa

Rakennuskustannusindeksin nousuvauhti kiihtyi selvästi vuoden 2010 puolivälistä kuluvan vuoden kesään. Kesän jälkeen rakennuskustannusindeksin nousuvauhti on hiipunut ja painunut alle kuluttajahintaindeksin. Nousuvauhti lokakuussa oli 3 prosenttia. Urakkatarjousten hinnat kääntyivät selvään nousuun reilu vuosi sitten. Korkeimmillaan tarjoushintojen nousuvauhti oli viime kesänä, jolloin nousua edelliseen vuoteen verrattuna oli 8 - 9 prosenttia. Syksyn myötä vauhti on myös hieman hiipunut. Tarjoushinnoissa on huomattavaa se, että toimitilahankkeiden tarjoushinnat ovat samalla tasolla kuin vuosi sitten, mutta asuntorakentamisen tarjoushinnat ovat 10 prosenttia vuodentakaista korkeammat. Mielenkiinto Ara-hankkeiden rakentamiseen on edelleenkin pieni, kun vapaarahoitteisten asuntojen kysyntä on jatkunut hyvänä.

Kiinteistösijoitusmarkkinoiden kaupankäynti jälleen hiljentynyt

Kiinteistömarkkinoiden kaupankäynti on jälleen hiljentynyt talousnäkymien heikentymisen myötä. Marraskuun puolivälissä kuluneen vuoden transaktiovolyymi oli vain hieman yli 1,4 miljardin euron tasolla, vaikka miljardin euron rajapyykki ylitettiin jo kesäkuussa. Syksyllä kauppaa on siis tehty varsin verkkaiseen tahtiin. Kaupankäynnin ei myöskään uskota vilkastuvan lähiaikoina. RAKLI-KTI Toimitilabarometriin vastanneet kiinteistömarkkinoiden asiantuntijat olivat keväällä lähes yksimielisiä siitä, että sijoitusmarkkinoiden volyymit lähtevät selkeään kasvuun. Nyt näkemykset ovat muuttuneet jyrkästi, ja noin neljännes vastaajista arvioi kaupankäyntivolyymien laskevan jopa entisestään.

Parhaiden prime-kohteiden tuottovaatimukset ovat pysyneet tasaisina tai vielä aavistuksen laskeneet keväästä. Tämä kehitys koskee kuitenkin vain vahvan kassavirran prime-kohteita, sillä vähänkin syrjemmällä sijaitsevien tai huonompilaatuisten kohteiden tuottovaateet ovat puolestaan nousussa. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella tuottovaatimusten uskotaan kääntyvän pieneen nousuun myös prime-kohteissa.

Parhaiden tilojen vuokrat toistaiseksi nousseet

Parhailla alueilla myös vuokratasot ovat vielä nousseet maalis-elokuun aikana alkaneissa uusissa sopimuksissa. Toimistovuokrien kehitystä vetää Helsingin keskusta, jossa uusien toimistosopimusten vuokratasot nousivat 4,1 prosenttia vuositasolla syyskuun 2010 ja elokuun 2011 välisenä aikana. Keskimääräinen neliövuokrataso uusissa Helsingin keskustassa alkaneissa sopimuksissa on noussut jo ennätyskorkealle, yli 25 euron tasolle, korkeimpien toimistovuokrien ylittäessä selvästi 30 euroa. Myös liiketilavuokrien noususuuntainen kehitys on jatkunut. Parhaiten sijaitsevissa liiketiloissa neliövuokrat ylittävät 150 euroa.

Monilla muillakin osamarkkinoilla on nähty pientä vuokrien nousua, mutta tilanne saattaa kääntyä. Toimitilabarometrin vastaajista selkeä enemmistö ennakoi, että vuokramarkkinoiden tilanne on yleisesti ottaen vuoden kuluttua nykyhetkeä huonompi. Perusteluna heikoille näkymille esitetään useimmiten epävarmaa taloustilannetta, joka lisää varovaisuutta ja vaikeuttaa vuokralaisten päätöksentekoprosesseja. Markkinoiden kahtiajakoisuuden arvioidaan jopa korostuvan edelleen, eli keskimäärin kehitys saattaa vaikuttaa vakaalta, mutta osamarkkinoiden välillä ero parhaiden ja vähemmän houkuttelevien tilojen välillä korostuu.

Toimistojen käyttöasteet ovat pysyneet tasaisina, noin 88 % tasolla. Alueiden välillä on kuitenkin suuria eroja, sillä pääkaupunkiseudulla on muutamia toimistoalueita, joiden käyttöaste on alle 70 prosenttia. Sekä hiljenevä kysyntä että kasvava tarjonta aiheuttavat jatkossakin paineita pääkaupunkiseudun toimistojen käyttöasteille. Liiketilojen käyttöasteet ovat laskeneet viimeiset kaksi vuotta, mutta ne ovat yhä melko korkealla, noin 95 prosentin tasolla. Tuotannollisten tilojen käyttöasteet ovat puolestaan nousseet keväästä hieman, noin 92 prosenttiin.

Asuntohinnat lievässä laskussa kesän jälkeen - kustannukset jarruttavat ARA-hankkeita

Vanhojen kerros- ja rivitalojen hinnat nousivat pääkaupunkiseudulla n. 5 prosenttia kuluvan vuoden alkupuoliskon aikana. Kesäkuun jälkeen hinnoissa on ollut vaihtelua ja ne ovat laskeneet kevään 2011 tasolle, n. 3300 euroon per neliömetri. Muualla maassa hinnat ovat vastaavana aikana laskeneet hieman voimakkaammin n. pari prosenttia tasolle 1600 e/m2. Uusien ARA-hankkeiden hyväksytyt rakennuskustannukset olivat marraskuussa pääkaupunkiseudulla hieman alle 3000 e/m2, missä on nousua n. 20 prosenttia lokakuusta 2010. Kustannusten edelleen noustessa asuntojen vuokrataso uhkaa nousta liian korkeaksi, mikä hidastaa ARA-hankkeiden käynnistämistä.

Yhteenveto

• Tulevaisuuteen liittyvä epävarmuus on syksyn myötä kasvanut ja alkanut jarruttaa niin uusien hankkeiden käynnistämisiä kuin toimitilojen kauppaa ja vuokramarkkinoita.
• Rakentaminen pääkaupunkiseudulla tulee olemaan vilkasta ensi syksyyn. Kulunut syksy on ollut odotettua myönteisempi. Tämä merkitsee töitä niin rakennus-, rakennustuote- ja suunnittelu- ja muille alan palvelusektoreille.
• Kiinteistömarkkinoilla kaupankäynti on hiljentynyt. Muiden kuin prime-kohteiden tuottovaatimukset ovat lievässä kasvussa.
• Myymättömien valmiiden asuntojen määrä on jatkuvasti vähäinen ja rakenteilla olevissa hankkeissa myytyjen osuus on säilynyt kohtuullisen hyvänä.
• Asuntojen myyntihintojen ja toimitilojen vuokrien odotetaan olevan lievässä laskussa, mutta asuntojen vuokrien odotetaan jatkavan nousuaan kustannusten noustessa. Urakoitsijoiden tarjousaktiivisuuden voi odottaa kasvavan ja tarjoushintojen laskevan asuntorakentamisessakin, mutta nopeaa muutosta ei ole odotettavissa.

Lisätietoja:
Ilpo Peltonen, tekninen johtaja, 040 551 9404, ilpo.peltonen(at)rakli.fi