Sijoittajat näkevät jo valoa

RAKLIn Sijoittajapäivässä 2.9.2009 saatiin tuhti tietopaketti talouden näkymistä, rahoituksen saatavuudesta ja kiinteistömarkkinoiden tilasta. KEVAn auditorioon kokoontuneet ammattilaiset saivat kuulla, että taantumasta ollaan pikku hiljaa nousemassa. Monet puhujat totesivat, että talouden alamäen vaikutukset kiinteistöalaan eivät ole olleet niin voimakkaita kuin odotettiin tai pelättiin. Vuokratuotoissa aallonpohjaa ei kuitenkaan vielä ole nähty, joten liikaan optimismiinkaan ei haluttu sortua. Tilaisuuden käytännön järjestelyistä vastasi Kiinko ja puheenjohtajana toimi RAKLIn Sijoittaminen ja rahoitus -toimikunnan puheenjohtaja Eero Sihvonen Cityconista.

Pääekonomisti Penna Urrila Elinkeinoelämän keskusliitto EK:sta maalaili kuvaa maailmantalouden tilasta. Hän kertasi ensin kuulijoille lyhyen oppimäärän taloussyöksyn vaiheista ja totesi, että maailma, joka perustui amerikkalaiseen kulutukseen, Aasian "maailman tehtaisiin" ja Euroopan investointituoteteollisuuteen, on pysyvästi mennyttä. Hän totesi, että merkittävää kriisissä oli se, että luottamus niin eri osapuoliin kuin talouteenkin katosi. Nyt suhdannekello on kuitenkin Urrilan mukaan kääntynyt uuteen nousuun, joskin verkkaiseen. Odotukset ovat jo viime keväästä huomattavasti kohentuneet, mutta reaalitalous ei vielä ole seurannut perässä. Ensin kohentui rahamarkkina valtioiden ja keskuspankkien toimien ansioista, sitten luottamus ja seuraavaksi kasvuun lähtenee reaalitalous. Työllisyys kuitenkin paranee vasta vuoden 2010 aikana vaiheittain, arvioi Penna Urrila. Kiinteistöt hyvä sijoituskohde taantumassa Sijoitusjohtaja Risto Murto Varmasta valotti sijoitusten allokaatiostrategioiden ja tuotto-odotusten nykytilaa. Hän totesi, että Varmassa lähtökohtana on sijoitusten hajauttaminen eri instrumentteihin.

Tällä hetkellä sijoitustuottojen stressitestit eivät enää ole niin tiukkoja kuin vielä hetki sitten ja menossa on sijoitussalkun palauttaminen kohti "normaalitilaa". Murto sanoi, että sijoitusjohtajan näkökulmasta kiinteistösijoitukset ovat toimineet talouskriisin aikana hyvin, kuten myös johdannaismarkkinat. Onnistuneita olivat nimenomaan suorat kiinteistösijoitukset. Kiinteistörahastot olivat Varmalla koko salkun heikoimmin pärjänneet sijoitukset taantuman aikana, joskin kotimaiset rahastot pärjäsivät ulkomaisia paremmin. Kiinteistökanta onkin Varmalla kasvanut eniten vuosiin. Finanssikriisi kasvatti oman pääoman sijoittajien ostovoimaa kiinteistömarkkinoilla.

Kiinteistöala haastava asiakas pankille

Pankinjohtaja Jari Rimpilä Nordeasta toi Sijoittajapäivään terveiset rahoitusmaailmasta. Hän korosti, että rahoitusta on saatavilla, jos hanke on hyvä ja elinvoimainen. Marginaalit ovat kuitenkin nousseet, maturiteetti lyhentynyt ja rahaa yksittäisiin hankkeisiin saa vähemmän kuin ennen. Rahoituksen kokonaiskustannus on lähes ennallaan, koska korot ovat alhaalla, muistutti Rimpilä. Kiinteistöala on rahoituksen kannalta haastava, koska laina-ajat ovat yleensä pitkiä ja sitovat näin pankin tasetta pitkään. Lyhyttä lainaa on koko kriisin ajan ollut helpompi saada. Lisäksi alaa rasittaa se, että sen käyttämät pankkipalvelut ovat lähinnä antolainausta. Kun jälleenrahoitus pankkimaailmassa nikottelee, ei kiinteistöala ole välttämättä kovin houkutteleva asiakas. Etenkin, kun kiinteistöalan lainojen kasvaessa voi pankin oma luottoluokitus laskea lisääntyvän riskin vuoksi. Jari Rimpilä arveli, että kiinteistöalan luotonmaksukyky joutuu vielä koetukselle, kun vuokratasot tippuvat yhä ja vajaakäyttö nousee. Marginaalien huiput on hänen mukaansa jo nähty.

Suomi pärjää eurooppalaisessa vertailussa

Aberdeen Property Investorsin Head of Investment Strategy Alessandro Bronda kertoi, mitä eurooppalaisilla markkinoilla nyt tapahtuu. Hän totesi, että kohentumista on jo havaittavissa ja voidaan sanoa, että kyseessä oli taantuma, eikä täysimittainen lama. Hän kuitenkin korosti, että yksi merkittävä syy maailman talouden huonoon tilaan oli velkaantuminen, eikä tätä ongelmaa ole ratkaistu. Tällä hetkellä Suomi, Ruotsi, Norja ja Saksa ovat Brondan mukaan matalan riskin markkinoita, jotka kiinnostavat sijoittajia. Kiinteistömarkkinoilla uudelleenhinnoittelu on ollut paljon nopeampaa ja jyrkempää kuin 1990-luvun laman aikana. Nyt kuitenkin odotetaan tasaantumista. Suomessa kiinteistöjen arvosta on jo lähtenyt 17 % ja Bronda ennusti vielä 14 % laskua. Ostajat odottavat siis hintojen alennuksia. Suomen vahvuus markkinoilla on se, että olemme osa euroaluetta, eikä valuuttariskiä täällä ole. Ensimmäisenä Alessandro Bronda odottaa aktiviteetin lisääntyvän Lontoon, Pariisin ja Oslon kiinteistömarkkinoilla. Erilaisia muutoksia eri markkinoilla Toimitusjohtaja Tapani Piri Jones Lang LaSallesta kertoi eri markkinasegmenteissä tapahtuvista muutoksista. Hän totesi, että reaalitalouden muutokset näkyvät kiinteistömarkkinoilla viipeellä, koska vuokrasopimukset ovat pitkiä.

Ainoastaan konkurssit näkyvät heti. Toimistotilojen tarve vähenee työpaikkojen vähentyessä. Toimistomarkkinalla yritykset tulevat etsimään pienempiä ja edullisempia tiloja, kun maksukyvyn kanssa tulee ongelmia. Liiketiloissa sen sijaan ei ole luvassa äkillisiä muutoksia, koska kauppiaalle hyvä kauppapaikka on niin tärkeä, että siitä ei hevillä haluta päästää irti. Näissä tilanteissa tukea vuokranantajalta saatetaan kaivata.

Hyvät vuokrasuhteet arvossaan

Ilmarisen kiinteistöjohtaja Tomi Aimonen näki vaikeassa ajassa hyvääkin: nyt on ollut aikaa kehittää myyntiä ja palveluja. Hän näkee, että alalla on palattu perinteiseen aikaan, jossa kiinteistöjen ja hyvien vuokrasuhteiden ylläpito korostuu. Aimosen mukaan taantuman vaikutukset vuokrasuhteisiin ovat olleet odotettua lievempiä. Hän kertoi, että omalla pääomalla toimivalla ostajalla on nyt hyvä tilanne. Markkinoilla on siirrytty "huutokaupoista" täsmämyyntiin ja sijoittajan pöydällä riittää tarjontaa. Hyvistä vuokralaisista kilpaillaan, eikä kaikilla vuokralaisilla mene huonosti - kasvuyrityksiäkin on, totesi Tomi Aimonen.

Asiakkaan liiketoiminnan ymmärtämistä

Head of Workplace Management Jyrki Karjalainen Nokialta virkisti kuulijoita vauhdikkaalla asiakkaan puheenvuorollaan. Hän kertoi, että Nokian erityispiirteenä ovat liiketoiminnan nopeat muutokset, jotka tuovat haasteita myös tilapuolelle. Tämän vuoksi yhtiön toimitilat ovat osin omassa omistuksessa ja vuokratiloja on sekä pitkillä että lyhyillä vuokrasopimuksilla. Järjestely auttaa tekemään tarvittaessa nopeitakin muutoksia liiketoiminnan tarpeiden mukaan. Nokia on kehittänyt omat toimistokonseptinsa, joita sovelletaan sekä omissa että vuokratiloissa. Tavoitteena on nostaa niin sanottua mobile ratiota eli liikkuvien työntekijöiden määrää. Jokaiselle ei varata omaa työpistettä. Lopuksi Jyrki Karjalainen kertoi, että Nokia arvostaa vuokranantajia, jotka pystyvät tarjoamaan omiin tiloihin verrattuna kilpailukykyisiä ja muuntojoustavia tiloja.

Sijoittajat, antakaa tietoa kaupoista!

Ennen Sijoittajapäivän päättänyttä cocktailtilaisuutta kuultiin kiinteistökohteiden arviointia käsitellyt paneeli. Moderaattorina toimi Juhani Reen Newsecistä ja panelisteina nähtiin Arja Lehtonen Catellasta, Erkki Markkola KEVAsta, Tuija Korpelainen Ernst & Youngilta ja Kari Kangas SEB:stä. Panelistit totesivat, että aina on tullut ja mennyt aikoja, jolloin kaupoista ei ole saatavissa paljon tietoa. Tietoa arvioinnin pohjaksi saadaan kuitenkin lisäksi esimerkiksi keskusteluista sijoittajien kanssa. Lisäksi arvioinnissa käytetään myös muita menetelmiä, kuten kasasvirta-analyysiä. Yleisökysymykseen vastattiin, että markkinatilanne ei muuta arviointimenetelmiä, jotka ovat kansainvälisesti yhteisiä.

Panelistit heittivät pallon sijoittajille ja omistajille: kun tietoa kaupoista saadaan, arviointitarkkuus paranee, he muistuttivat.