Asuntopäivä 2009

Asuntopäivä 2009 järjestettiin 17.9.2009 Radisson Blu Royal -hotellissa. Tilaisuuden avasi asuntoministeri Jan Vapaavuori ja puheenjohtajina toimivat varatoimitusjohtaja Urpo Piilo VVO-yhtymästä sekä johtaja Aija Tasa Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLIsta. Aamupäivän teemana olivat asuntosijoittamisen taloudelliset edellytykset ja iltapäivän muuttuvat energiatehokkuusvaatimukset. Asuntoministeri Jan Vapaavuori aloitti puheenvuoronsa kuvailemalla yleistä taloudellista tilannetta. Hän painotti sitä, kuinka suuri merkitys kiinteistö- ja rakentamisalalla on koko Suomen bruttokansantuotteen ja työllisyyden kannalta. Valtiovallankin intressissä siis on, ettei rakentaminen romahda kertarysäyksellä. Elvytystoimilla on saatu hidastettua asuntorakentamisen laskua merkittävästi. Sen pelättiin laskevan jopa puoleen, mutta nyt näyttäisi, että laskua tulee tänä vuonna 16 prosenttia. Vuonna 2010 valtion rooli asuntotuotannon tukijana tulee olemaan vielä erittäin merkittävä.

Ei syytä juhlaan

Rakentamisen kokonaiskuva näyttää edelleen huolestuttavalta, koska laskua aloituksissa on ollut runsaasti vuoden 2009 kahdella ensimmäisellä neljänneksellä, eikä etenkään toimistorakentamisen odoteta kasvavan ylitarjonnan vuoksi lisääntyvän. Asuntotuotannon osalta ministeri totesi, että vapaarahoitteinen tuotantokin alkaa varmasti pikku hiljaa kasvaa, mutta matka normaali tasolle on pitkä. Yleisökysymykseen siitä, pitäisikö ARA-tuotantoa tehdä lähinnä taantuman aikana, ministeri vastasi, että tilannetta on harkittava aina kokonaisuuden mukaan. Tärkeintä on, että markkinoille tulee vuodessa noin 25 000-30 000 uutta asuntoa.

Rahoituksessa korostuu laajan asiakkuuden merkitys

Pankinjohtaja Mikko Hyttinen OP-keskus osk:sta valotti asuntosijoittamisen rahoittamisen taustoja. Hyttinen korosti, että finanssikriisin aikana pankkien oma rahoituskustannus on kasvanut, mikä on näkynyt myös antolainauksen marginaaleissa. Muut rahoitukseen vaikuttavat tekijät eivät ole muuttunet. Nyt tilanne on kuitenkin jo tasoittumassa, mutta yleinen luottamus on kokenut kolauksen ja riskiajattelu lisääntynyt, joten paluuta kriisiä edeltäneelle alhaiselle tasolle tuskin enää on. Nykytilanteessa laajojen kokonaisasiakkuuksien merkitys korostuu.

Yleishyödyllisyyslainsäädäntöä kehitetään

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n ylijohtaja Hannu Rossilahti puhui tuetusta asuntotuotannosta ja yleishyödyllisyyslainsäädännön uudistamisesta. Hän kertoi, että tuettua tuotantoa on 2000-luvulla tehty niukasti ja pääasiassa erityisryhmille. Vaikka vuonna 2009 päästäänkin jo melkein vuosituhannen vaihteen tasolle, ei niin sanottuja normaaleja vuokra-asuntoja edelleenkään rakenneta kovin paljon. Rakennuttajat ovat kuitenkin innostuneet uudesta välimallin korkotuesta, jonka avulla tuotantoa on saatu lisättyä. Rossilahti totesi, että nykyinen sääntely kohdistaa tuen hyvin asukkaalle, mutta siitä ei ole varmuutta, synnyttääkö se oikeanlaisia tuotteita. Tällä hetkellä on käynnissä laajat kuulemiskierrokset yleishyödyllisyyslainsäädännön uudistamisesta. Tärkeintä olisi, että saataisiin käyntiin tuotantoa, joka palvelisi työssäkäyviä pieni- ja keskituloisia, korosti Hannu Rossilahti.

Hyvä suunnittelu vähentää energiankulutusta

Ilkka Alvoittu Optiplanista toi tilaisuuteen suunnittelijan näkökulman. Hän totesi, että rakennuksen elinkaaren aikaisten energiakustannusten pienentäminen edellyttää kokonaisuuden ymmärtämistä. Ensimmäisenä energiatehokkuuteen vaikuttaa kaavoittaja, joka massojen sijoittelulla päättää jo paljosta. Seuraavaksi kuvaan astuu suunnittelija, jonka osaamista Ilkka Alvoittu toivoi rakennuttajien hyödyntävän yhä paremmin. Hän muistutti, että markkinoilla vaatimus ympäristöystävällisemmästä tuotteesta voi asiakkailta tulla yllättävänkin äkkiä. Esimerkiksi autoverotuksen myötä tapahtunut muutos oli suuri: nyt katumaasturilla ei enää kehtaa ajaa. Lopuksi Alvoittu korosti, että hyvän suunnittelun lisäksi toinen merkittävä tekijä energiatehokkuuden parantamisessa on käyttäjien koulutus. Jos jokainen laskisi huonelämpötilaa 2 astetta, tulisi säästöä vuodessa Vantaan kaupungin vuotuisen energiankäytön verran.

Kaksijakoinen asuntomarkkina

Vuokraturvan toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa maalaili kuvaa asuntosijoitusmarkkinoiden tulevaisuudesta. Hän sanoi, että 1990-luvulla kansainvälistyi pörssi ja 2000-luvulla toimitilamarkkinat. Voisivatko ulkomaiset pääomat tulla 2010-luvulla asuntomarkkinoillemmekin?, pohti Sinnemaa. Tällä hetkellä asuntomarkkinoita leimaa kaksijakoisuus esimerkiksi pienten ja isojen asuntojen sekä eri alueiden välillä. Tulevaisuudessa uutta liikehdintää markkinoille voi tuoda esimerkiksi se, jos eläkeläiset realisoivat omistuksiaan tai asuntomarkkina arvopaperistuu. Näin Jaakko Sinnemaa veikkasi käyvän piankin.

Asuntomarkkinoille kaivataan lisää pääomia

Toimitusjohtaja Erkka Valkila SATOsta esitteli asuntosijoittamisen tuottovaatimuksia. Hän sanoi, että lähtökohtaisesti tuottoa pitää saada enemmän kuin sijoituksesta valtion riskittömiin obligaatioihin. Tilastojen valossa näyttää siltä, että asuntojen ja toimistojen tuotot ovat pitkällä aikavälillä melko samalla tasolla. Valkila harmitteli, että asuntomarkkinan tilastointi on kuitenkin laadultaan yli 10 vuotta jäljessä toimitilamarkkinaa. Tähän kaivattaisiin pikaista muutosta, jotta ulkomaalaiset sijoittajatkin voisivat laajemmassa mittakaavassa toimia Suomessa. Tuoton parantamisen keinoina Valkila mainitsi muun muassa hyvän markkinatuntemuksen, volyymin kasvattamisen ja sijoitussalkun huolellisen suunnittelun.

Energiatehokkuutta pakko saada parannettua

Ylijohtaja Helena Säteri ympäristöministeriöstä kertoi asuntorakentamisen ohjaamisesta määräyksillä, kaavoituksella ja ohjeilla. Hän totesi, että ilmastonmuutos on tällä hetkellä maailman vakavin huolenaihe. Käytäntö on osoittanut, että tiedotuskampanjoilla ei ihmisten käytöstä saada muuttumaan, joten myös pakkoa on käytettävä, jotta halutut muutokset tapahtuvat. Myös uudenlaisia kannustimia koetetaan löytää, koska vähennystavoitteet ovat kovat jo nyt ja odotettavissa on, että niitä vielä tiukennetaan. Säteri korosti, etteivät vanhat rakentamisen tavat enää toimi. Tarvitaan kehitystyötä, innovaatioita sekä poisoppimista.

EU-tasolla otettaneen joulukuussa käyttöön uudelleen laadittu rakennusten energiatehokkuusdirektiivi, joka tuo mukanaan muun muassa rangaistussäännöksiä. Suomessa pidettyjen normitalkoiden merkittävimpänä saavutuksena voidaan pitää ympäristö- ja sisäministeriöiden välillä käytyä keskustelua väestönsuojavaatimuksista. Talkoolaiset kuitenkin yllätti se, että kyselyiden vastaajien mukaan säädökset tuovat rakentajille lisäkustannuksia yllättävän vähän. Toimitusjohtaja Matti Alho VAV Asunnoista kertoi kommenttipuheenvuorossaan, että suunnittelijoilta on tullut negatiivista palautetta jatkuvasta normien opiskelusta, jonka koetaan vievän aikaa varsinaiselta työltä. Helena Säteri vastasi, että tätä tullaan jatkossakin edellyttämään. Määräysten muutostahdin odotetaan pikemminkin kasvavan kuin hidastuvan.

Uusia ajatuksia kestävästä rakentamisesta

Ohjelmajohtaja Juha Kostiainen Sitrasta esitteli Jätkäsaaren innovaatiokilpailun tuloksia. Kilpailulla etsittiin uusia ratkaisuja Helsingin Jätkäsaareen rakennettavan korttelin toteutukseen ja maailman parasta osaamista kestävässä rakentamisessa. Kilpailun loppusuoralle valittiin 74 kiinnostuneesta ryhmittymästä viisi. Näistä voittajaksi selviytyi c_life. Kaikkien finalistien osaamista pyritään hyödyntämään VVO:n ja SRV:n toteuttamassa projektissa. Kilpailuun osallistuneet suunnittelijat ideoivat muun muassa sitä, miten asukastiheyttä voitaisiin kasvattaa, luonnonvalon käyttöä lisätä sekä viheralueita ja jopa pieniä kasvimaita lisätä kaupunkikeskustassa. Yhtenä ajatuksena ilmaan heitettiin sekin, että satamaan tulevien laivojen tuottamaa energiaa voitaisiin hyödyntää Jätkäsaaressa. Innovaatiokilpailulla haluttiin löytää kaupallisesti kannattava kestävän rakentamisen konsepti. Jatkoa ajatellen todettiin, että yksi kortteli on kestävän suunnittelun näkökulmasta liian pieni alue.

Suuria tuloksia pienillä toimilla

Yksikönjohtaja Kimmo Rintala VVO-yhtymästä palautti keskustelun vuokratalon arkeen. Hän kertoi, mitä VVO:ssa on viimeisten reilun parinkymmenen vuoden aikana tehty energiankulutuksen vähentämiseksi. Erityisesti lämmön ja vedenkulutuksessa on saatu aikaan merkittävää säästöä pienillä muutoksilla. Rintala piti tärkeänä sitä, että energiainsinöörit ovat jalkautuneet kentälle kouluttamaan isännöitsijöitä, huoltomiehiä ja asukkaita. Suurimmat säästöt saadaan aikaan kiinteistöjen käytöllä, mitä todistaa sekin, että VVO:n tilastojen mukaan 1970-luvulla rakennetuissa taloissa voidaan päästä jopa parempiin tuloksiin kuin 2000-luvulla rakennetuissa taloissa. Kimmo Rintala totesi puheenvuoronsa lopuksi, että on parempi toimia vapaaehtoisesti ja ajoissa kuin pakosta. Näin pääsee myös vaikuttamaan siihen, miten alaa säädellään ja kehittämään kustannustehokkaita ratkaisuja. VVO on ollut aktiivinen sekä AESS-sopimuksen kehittämisessä että kiinteistöalan energiatehokkuussopimuksen uudistustyössä.

Asuntovuokrien nousu hidastumassa

KTI Kiinteistötiedon toimitusjohtaja Hanna Kaleva esitteli RAKLIn vuokra-asuntobarometrin tuloksia. Hän kertoi, että nyt toista kertaa toteutettu barometri on kehitetty lisäämään markkinatietoa ja luotaamaan tulevaa. Nyt julkaistu kysely osoittaa, että asuntojen vuokrien nousu on hidastumassa. Yli 5 prosentin vuokrien nousuun ei enää uskota edes pienissä asunnoissa ja isommissa odotetaan vuokrien jopa laskevan. Erot eri asuntotyyppien ja alueiden välillä kasvavat edelleen. Tarjonta markkinoilla lisääntyy vuoden kuluessa erityisesti valtion tukeman tuotannon valmistumisen myötä. Asuntosijoittamisen houkuttelevuus on hyvällä tasolla. Tämän arvellaan johtuvan siitä, että asuntosijoittaminen koetaan melko turvalliseksi ja vakaaksi verrattuna voimakkaasti heilahdelleisiin muihin sijoitusmuotoihin.

Asuntojen hinnat ja tuottovaatimukset puhuttivat

Tilaisuuden päätteeksi seurattiin vastaavan päätoimittajan Antti-Pekka Pietilän johtamaa paneelia. Panelisteina nähtiin toimitusjohtaja Kari Keränen Niiralan Kulmasta, hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola Vuokraturvasta, osastopäällikkö Antti Suvanto Suomen Pankista ja toiminnanjohtaja Anne Viita Vuokralaisten Keskusliitosta. Asuntosijoittamista ja asuntojen hintaa käsitelleessä paneelissa keskusteltiin muun muassa siitä, onko sijoittajan tuottovaatimus aina hyvin perusteltu vai haluaako sijoittaja vain saman hinnan kuin kilpailijakin. Myös suomalaisten asumisväljyys herätti keskustelua. Panelistit kysyivät, kuinka monella paikalla olleista on eurooppalaiseen tapaan asunnossaan vierashuone. Toisaalta muistutettiin, että suomalaisten asumisväljyyteen pitäisi laskea myös hyvin yleiset kakkosasunnot. Helsingin ATT:n toimitusjohtaja Sisko Marjamaa otti yleisön joukosta osaa mitoituskeskusteluun ja kertoi, että kyllä isotkin hitas-asunnot menevät kuin kuumille kiville, joten perimmäinen kysymys on kohtuuhintaisen asuntotuotannon lisääminen.

Asuntopäivä 2009 -tapahtuman järjestelyistä vastasi Kiinko. Päivän suunnitteluun osallistuivat Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, Suomen Kiinteistöliitto ry ja Suomen Vuokranantajat SVA ry.

Tilaisuuden aineistot ovat saatavilla osoitteesta: www.kiinko.info/asunto2009. Tiedostojen avaamiseen tarvittavat tunnukset on lähetetty osallistujille sähköpostilla.