Sijoittajapäivässä keskusteltiin toimintaympäristön näkymistä sekä tuotoista ja riskeistä

RAKLIn Sijoittajapäivän teemoina olivat 7.9.2010 sijoittajan toimintaympäristö ja kiinteistösijoitusten tuotto-riski-näkymät. Toimintaympäristön todettiin muuttuneen jonkin verran taantuman ja talouskriisin seurauksena. Sijoituksiin liittyviä riskejä punnitaan entistäkin tarkemmin ja EU-tasolla on intressejä sijoittamisen valvonnan tiukentamiseen. Tilaisuuden loppupuoliskolla vertailtiin liiketila-, asunto-, toimisto- sekä teollisuus- ja logistiikkakiinteistöjen houkuttelevuutta sijoituskohteina ja todettiin, että näidenkin keskinäistä asemaa taantuma on muuttanut melkoisesti. Tilaisuus keräsi Erottajalla sijaitsevaan Adams-saliin lähes sata kiinteistösijoittamisesta kiinnostunutta. Pääekonomisti Martti Nyberg kertoi kiinteistösijoittamisen ammattilaisille Nordean tuoreista talousnäkymistä. Hän totesi, että pahimmasta kuopasta on nyt noustu ja elpyminen tasaantuu pikku hiljaa. Nyt ollaan siirtymässä korjausliikkeestä kestävään kasvuun.

Koko maailman tasolla teollisuustuotanto ja kauppa ovat nyt huippulukemissa, mutta on huomioitava, että alueellisessa ja maakohtaisessa kehityksessä on suuria eroja. Yhdysvalloissa yksityinen kulutus on korkealla ja teollisuustuotantokin on yllättänyt talousasiantuntijat positiivisesti. Euroopassa eri maiden välillä on suuria eroja. Esimerkiksi Saksassa pelätään jo ylikuumenemista, mutta Etelä-Euroopan maat ovat vielä heikossa tilanteessa. Suomessa vienti on lähtenyt hyvin vetämään ja kuluttajien luottamus talouteensa on korkealla tasolla. Kiinassa kasvu on hidastumassa, koska valtio on lakkauttamassa elvytystoimiaan. Venäjällä on tuettu voimakkaasti kotimaista kysyntää, mutta vuoden 2011 aikana nyt nähty kasvupyrähdys vaimenee.

Pääoma- ja osinkoverotus uudistuvat Professori Heikki Niskakangas edusti Sijoittajapäivässä Martti Hetemäen verotyöryhmää. Hän kertoi erityisesti pääomaverotuksen ja osinkoverotuksen uudistamisesta. Pääomaverotus tulee ryhmän ehdotuksen mukaan säilymään tasaverona, mutta veroprosentti nousee 28:sta 30:een. Tällä hetkellä verojärjestelmä suosii omistusasumista kolmella tavalla: myyntivoitto on tiettyjen ehtojen täyttyessä verotonta, omistajalla on korkovähennysoikeus ja asunto on pääomaveroton. Tähän tultaneen jatkossa puuttumaan. Osinkoverouudistuksessa keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön asema suhteessa tavalliseen kiinteistöyhtiöön paranee. Kiinteistöveroon on odotettavissa korotuksia. Tax Director Markku Järvenoja Ernst & Youngilta kommentoi verouudistusta ja totesi, että osinkoverouudistus tullee lisäämään verosuunnittelua, koska uudistus ei ole neutraali ja se kohtelee osingonjakajia hyvin eri tavalla riippuen esimerkiksi osingon määrästä ja nettovarallisuudesta. Rahasto- ja muuhun välilliseen sijoittamiseen tulossa lisää sääntelyä EU:sta Lainsäädäntöneuvos Ilkka Harju valtiovarainministeriöstä kertoi EU:ssa valmisteilla olevasta AIFM-direktiivistä, joka säätelisi vaihtoehtoista rahastosijoittamista. Direktiivin valmistelu on käynnistetty finanssikriisin seurauksena. Alun perin tarkoituksena oli luoda sääntelyä hedge-rahastoille, mutta nyt direktiivi on laajentunut koskemaan kaikkea välillistä alternatiivisijoittamista. Toteutuessaan direktiivi koskisi esimerkiksi kommandiittiyhtiöitä hallinnoivia yhtiöitä ja henkilöstörahastoja. Suomi on kantanut huolta siitä, että direktiivin soveltamisalalle pitäisi asettaa 100 miljoonan euron minimiraja, jotta pienet toimijat eivät joutuisi kyseisen sääntelyn piiriin. RAKLIn jäsenet, joita uusi direktiivi koskisi, ovat kuitenkin tätä suurempia toimijoita. Direktiivin sisältyy riskejä muun muassa sen melko nopean valmistelun vuoksi ja yksi näistä on se, että pörssiyhtiöt voivat joutua kaksoissääntelyn piiriin. Jos päätös direktiivistä syntyy vielä tämän vuoden aikana, voisi se astua voimaan aikaisintaan vuonna 2013. Kauppojen sijoittumista ohjattava laajoina kokonaisuuksina Sijoittajapäivän ensimmäisen osion päätti RAKLIn toimitusjohtajan Helena Kinnusen ja Realprojektin toimitusjohtajan Markku Hietalan esitys kaupan sijoittumista koskevista MRL:n muutoksista. He totesivat, että uudistuksen tavoitteet kestävän kehityksen edistämisestä ja palvelujen saatavuuden turvaamisesta ovat erittäin kannatettavia. Samoin se, ettei sijoittumispäätöksiä enää tehtäisi kuntakohtaisesti vaan laajempaa kokonaisuutta ajatellen. Alan toimijoiden näkökulmasta keskeistä on se, että uusien kohteiden elinkelpoisuudelle on olemassa edellytykset ja että myös uusille toimijoille luodaan mahdollisuuksia markkinoille tuloon. Yksi suuri haaste on se, että tällä hetkellä prosessi ideasta uudeksi kauppapaikaksi on todella pitkä ja kuluttajien tarpeet muuttuvat yhä nopeammin. Eri kiinteistösijoitusmuodot pärjänneet vaihtelevasti taantumassa

Tilaisuuden toisessa osiossa Vice President Harri Holmström Cityconista, liiketoimintajohtaja Tuula Entelä SATOsta, toimitusjohtaja Michael Schönach Catella Propertystä ja hallituksen puheenjohtaja Matti Ahrelma Tuloskiinteistöistä esittelivät liiketilojen, asuntojen, toimistojen ja teollisuus- sekä logistiikkakiinteistöjen tuotto-riski-näkymiä (kuva vas.) Alustusten jälkeen pääomasijoitusjohtaja Mikko Räsänen Ilmarisesta, toimitusjohtaja Markku Mäkiaho Pohjola Kiinteistösijoituksesta ja salkunhoitaja Antti Muilu Eläke-Fenniasta kommentoivat näkymiä instituutiosijoittajan näkökulmasta (kuva alhaalla) Liiketilakiinteistöjen erityispiirteenä Holmström mainitsi muun muassa työintensiivisyyden. Operatiivinen toiminta on kauppakeskuksessa keskiössä ja kuluttajien luottamus vaikuttaa toimintaan voimakkaasti. Suomessa kauppakeskuksia voisi olla huomattavasti nykyistä enemmän, joten markkinalla on kasvupotentiaalia.

Asunnot ovat pärjänneet sijoituskohteena hyvin taantumassa ja niistä on saatu tasaista tuottoa. Vuokra-asuntojen määrä on pitkään ollut stabiili, mutta vuosina 2009-2010 rakentaminen on vilkastunut huomattavasti, joten tarjonta markkinoilla on lisääntymässä. Toimistomarkkinoilla taantuman vaikutukset ovat olleet merkittävimmät. Markkina on jakautunut voimakkaasti prime- ja non-prime-kohteisiin, joiden houkuttelevuus, riskit ja tuotot poikkeavat toisistaan huomattavasti. Tyhjillään olevan tilan suuri määrä luo mahdollisuuksia innovatiivisille sijoittajille. Toisaalta keskustelun osallistujat kantoivat huolta siitä, osataanko vieläkään rakentaa riittävän muuntojoustavaa tilaa, joka toimisi yhä vuosikymmenien päästäkin. Logistiikka- ja tuotantotilojen markkinoilla kysyntää riittäisi, mutta haasteena on Suomen markkinoiden pieni koko ja syrjäinen sijainti. Erityisesti Euroopassa kasvaa logistiikkatilojen tarve, kun tuotanto siirtyy muualle. Etuna logistiikka- ja teollisuuskiinteistöissä on pitkät vuokrasopimukset, mutta toisaalta haasteena voi olla uusien käyttäjien löytyminen, jos tilat pitäisi uudelleen vuokrata.