KTI Markkinakatsaus/RAKLI-KTI Toimitilabarometri

Kiinteistösijoitusmarkkinoiden näkymät kääntyvät heikommiksi

Talouden epävarmuus hämmentää näkymiä kiinteistömarkkinoilla kautta linjan. Keväällä vahvistuneet odotukset paremmasta tulevaisuudesta ovat kääntyneet nopeasti negatiivisemmiksi sekä sijoitus- että vuokramarkkinoilla. Kaupankäyntiin ei odoteta piristystä, toimitilojen vuokratasojen odotetaan kääntyvän laskuun ja vajaakäytön nousuun. Sijoittajien pääomat hakeutuvat ennen kaikkea riskittömiksi koettuihin core-kohteisiin.

Kiinteistökauppoja tehdään nihkeästi - kysyntä ja tarjonta eivät kohtaa

Kiinteistösijoitusmarkkinoiden transaktiovolyymi pysyttelee edelleen alhaisena, ja viime keväänä voimistuneet odotukset vilkkaammasta tulevaisuudesta ovat kokeneet kovan kolauksen Euroopan velkakriisin kärjistymisen myötä. Vuoden kolmen ensimmäisen kvartaalin kokonaiskaupankäynti-volyymi jäi 1.3 miljardiin euroon. Valtaosa RAKLI-KTI Toimitilabarometriin vastanneista asiantun-tijoista ennakoi volyymin pysyttelevän nykyisellä alhaisella tasollaan. Näkymät ovat heikentyneet selkeästi viime keväästä, jolloin suurin osa odotti sijoituskysyntään selkeää nousua. Ellei vuoden viimeisten kuukausien aikana tapahdu selkeää piristymistä kaupankäynnissä, voi kuluva vuosi jäädä historiaan 2000-luvun toistaiseksi hiljaisimpana vuotena kiinteistösijoitusmarkkinoilla

Erot hyvien ja riskillisempien kohteiden välillä kärjistyvät edelleen

Kiinteistösijoitusten tuottovaatimukset ovat barometrin mukaan kääntymässä lievään nousuun. Vain Helsingin keskustan parhaiden kohteiden tuottovaateet pysyttelevät vakaana. Marginaalit vähäriskisten prime-kohteiden ja riskillisempien kiinteistöjen välillä korostuvat epävarmassa markkinatilanteessa, kun sijoittajien kiinnostus kohdistuu valtaosin riskittömiksi koettuihin kohteisiin. Tämä hillitsee osaltaan kaupankäynnin kasvupotentiaalia, kun näiden kiinteistömarkkinoiden kruununjalokivien nykyiset omistajat eivät halua niistä luopua.

Kansainvälisten sijoittajien osuus kokonaisvolyymistä vajaat 30 prosenttia

Valtaosa kuluvan vuoden kiinteistökaupoista on tehty kotimaisin voimin. Kotimaisten sijoittajien osuutta nostavat Spondan ja Exilionin rahaston keväällä tekemät suuret kaupat Fennia-korttelista sekä Sitran tornista Ruoholahdessa. Ulkomaisten sijoittajien osuus kolmen ensimmäisen vuosi-neljänneksen kaupoista on alle 30 prosenttia. Kauppoja ovat tehneet mm saksalaiset rahastot, jotka ovat hankkineet lähinnä kiinteistökehittäjien uudiskohteita pääkaupunkiseudulla. Yksittäisistä toimijoista aktiivisin on ollut pohjoismainen rahastomanageri Sveafastigheter. Syyskuussa markkinoille saatiin aivan uusikin tulokas, kun brittiläinen sijoitusjätti PRUPIM teki ensimmäisen kiinteistöinvestointinsa Suomeen hankkimalla uudehkon liikekiinteistön Vantaan Tammistosta.

Toimitilavuokramarkkinoilla odotetaan käännettä huonompaan

Toimisto- ja liiketilamarkkinat piristyivät kuluneella puolivuotisjaksolla. Uusia vuokrasopimuksia solmittiin edellistä puolivuotisjaksoa vilkkaammin, ja parhailla alueilla vuokratasotkin nousivat. Kehitystä vetää Helsingin keskusta, jossa uusien toimistosopimusten vuokratasot nousivat 4,1 prosenttia vuositasolla. Muilla alueilla nousua ei ole juuri nähty lukuun ottamatta aivan parhaita sijainteja ja kohteita. Tilakysynnän tulevaisuudennäkymät ovat talouden epävarmuuden myötä kääntymässä selkeästi negatiivisemmiksi sekä vuokratasojen että vajaakäytön näkökulmasta. Yritysten tilapäätöksiä koskeva päätöksentekovalmius on heikentynyt nopeasti näkymien huononemisen myötä. RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa vain Helsingin keskustan liike- ja toimistotilojen vuokratasojen odotetaan pitävän pintansa, kaikilla muilla alueilla kehitysnäkymät ovat negatiivisia.

Toimistojen vajaakäyttö pysyttelee isona ongelmana pääkaupunkiseudulla

Tyhjien toimistotilojen määrä alitti alkuvuonna juuri ja juuri miljoonan neliön rajan. Korkeasta vajaakäyttöasteesta huolimatta parhaillaan on rakenteilla 190 000 neliötä uutta ja 50 000 neliötä peruskorjattua toimistotilaa. Uusien tilojen markkinoille tulon ja pehmenevän tilakysynnän seurauksena vajaakäyttöasteen ennakoidaan kääntyvän jälleen nousuun. Noin puolet RAKLI-KTI Toimitilabarometrin vastaajista arvioi pääkaupunkiseudun vajaakäyttöasteen nousevan tulevalla puolivuotisjaksolla.

Helsingin ydinkeskusta koetaan houkuttelevana vaikeampinakin aikoina

Helsingin keskustalla erityinen asema Suomen kiinteistömarkkinaympäristössä, mikä korostuu etenkin vaikeampina aikoina. Sijoittajien päämielenkiinto kohdistuu riskittömiin, hyvän sijainnin ja vakaan vuokrakysynnän kohteisiin, joita Suomen markkinoilta löytyy ennen kaikkea Helsingin keskustasta. Helsingin keskustassa ei kuitenkaan ole juurikaan kohteita tarjolla, koska nykyisetkin omistajat arvostavat niiden tuottamaa vakaata vuokrakassavirtaa. Keskustan tilatarjonta on rajattua - ja vuokralaisten keskuudessa varsin haluttua - sekä toimisto- että liiketilamarkkinoilla, ja siksi keskustan vuokranäkymätkin ovat huomattavasti positiivisemmat kuin muilla alueilla. Helsingin keskusta on ainoa osamarkkina, jossa suurempi osa Toimitilabarometrin vastaajista odottaa vuokrien nousevan kuin laskevan sekä toimisto- että liiketilamarkkinoilla. Tietyille toimijoille sekä toimisto- että liiketilamarkkinoilla on tärkeätä sijaita keskustassa, ja siksi vuokratasot pysyttelevät korkeina. Toimistoissa 30 euron neliövuokran haamurajan ylitys ei enää ole harvinaista, ja liiketilavuokrat ovat jopa kansainvälisessä vertailussa korkealla tasolla; parhaiden sijaintien tiloissa yli 150 euroa neliöltä. Keskustaan on tullut tai lähitulevaisuudessa tulossa - poikkeuksellisesti - myös uutta toimisto- ja liiketilaa; merkittävimpiä projekteja ovat mm Töölönlahden toimistorakennukset sekä City Centerin, Kluuvin, Kämp Gallerian ja Forumin kauppakeskusten peruskorjaukset ja laajennukset.

Institutionaaliset sijoittajat luottavat kiinteistösijoituksiin

KTI teki INREVin toimeksiannosta kesällä selvityksen suomalaisten instituutiosijoittajien kiinteistösijoitusstrategioista ja niiden todennäköisestä kehityksestä. Kiinteistöillä on vakaa asema instituutioiden sijoitusallokaatioissa. Tällä hetkellä kiinteistöihin on sijoitettu 11 prosenttia noin 180 miljardin kokonaissijoitusvarallisuudesta. Sijoitussalkuissa pääpaino on kotimaisilla suorilla kiinteistösijoituksilla. Kansainvälistä hajautusta ja epäsuoraa sijoittamista on alettu laajentaa vasta viime vuosina. Ulkomailla kiinteistösijoituksista on tällä hetkellä 12 prosenttia. Epäsuorasti (listaamattomat ja listatut kiinteistösijoitukset) on tehty vajaat 18 prosenttia sijoituksista. Kiinteistösijoitusten roolina on tuottaa vakaata, inflaatiosuojattua kassavirtaa, minkä arvo korostuu nykyhetken kaltaisissa turbulenteissa markkinaolosuhteissa. Instituutiot haluavat keskimäärin nostaa kiinteistöallokaatioitaan noin yhdellä prosenttiyksiköllä. Tämä merkitsisi - yhdessä sijoitusvarallisuuden kokonaismäärän kasvun kanssa - noin neljän miljardin euron lisäsijoituksia. Kasvua odotetaan sekä suoriin että epäsuoriin sijoituksiin.

Tiedote perustuu KTI Kiinteistötieto Oy:n 3.11. julkaisemaan Markkinakatsaukseen sekä KTI:n RAKLIn toimeksiannosta lokakuussa toteuttamaan RAKLI-KTI Toimitilabarometrikyselyyn. Barometriin vastasi 77 kiinteistömarkkinoiden ammattilaista.

KTI Markkinakatsaus
Markkinakatsauksen ja Toimitilabarometrin graafit