Tietoa REIT (Real Estate Investment Trust) tyyppisestä kiinteistörahastosta

REIT lyhyesti

REIT on kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta täyttää tietyt verotuskriteerit (vaihtelevat hieman eri maiden REIT -lainsäädäntöjen kesken). REIT on välittävä yksikkö, joka jakaa osakkailleen lähes (yleensä 85-95 prosenttia) kaikki sen toiminnasta kertyneet tuotot. Verokriteerit täyttävä REIT ei yhteisönä maksa veroja, mutta sen maksamia osinkoja ja osuuksien myyntivoittoja verotetaan osakkaiden tulona.

REIT mallin kuvaus

Alla oleva perustuu uusimman REIT mallin eli UK-REIT:n rakenteeseen.

• REIT-yhtiön pääliiketoimintaa on kiinteistöjen omistaminen ja niiden vuokrausliiketoiminta
• Omistuksessa vähintään 3 kiinteistöä (iso ostoskeskus voidaan jakaa erillisiin vuokrausyksiköihin, jolloin ehto täyttyy)
• Yhden yksittäisen kiinteistön markkina-arvo ei saa ylittää 40 prosenttia yhtiön vuokrausliiketoiminnassa mukana olevien kiinteistöjen markkina-arvosta
• Yhtiön on jaettava 90 prosenttia verovapaan liiketoiminnan tuotoista omistajille
• Vähintään 75 prosenttia kaikista tuloista pitää tulla verovapaasta kiinteistöjen vuokrausliiketoiminnasta (property rental business)
• Verovapaan vuokrausliiketoiminnan piirissä olevien kiinteistöjen arvon on oltava vähintään 75 prosenttia kaikista yhtiön varoista
• REIT-yhtiötä verotetaan, jos se jakaa jollekin yksittäiselle omistajalle yli 10 prosenttia osingoista
• Vero vältetään, kun omistus rajataan maksimissaan 10 prosenttiin/omistaja - Käytännössä omistaja pakotetaan myymään osuuksia, jos omistusosuus yksittäisellä omistajalla on yli 10 prosenttia
• Verotettavissa olevien tuottojen on oltava 1,25 x rahoituskustannukset, eli tämä sallii käytännössä ~80% velkaantumisasteen, vaikka sitä ei laissa rajoiteta tietyllä luvulla

Kansainvälisiä REIT rakenteita

Kansainvälisesti REIT-malli (Real Estate Investment Trust) on tunnettu 1960-luvulta lähtien. Mallit perustuvat osakeyhtiömuotoisiin pörssinoteerattuihin kiinteistörahastoihin, joita verotetaan vain yhteen kertaan. Rahastot toimivat julkisesti valvottuina ja niiden verotus perustuu kohdemaan lainsäädäntöön.

Taulukko 1: Eräitä REIT tyyppisiä rakenteita.

Maa	Malli/lyhenne	vuosi
USA	REIT	1960
Hollanti	BI	1969
Belgia	SICAFI	1995
Ranska	SIIC	2003
UK	UK-REIT	2007
Saksa	G-REIT	2007

Eurooppa

REIT-markkinat ovat käytössä tai niitä ollaan kehittämässä muun muassa Isossa-Britanniassa, Italiassa, Ranskassa, Saksassa, Hollannissa, Belgiassa ja Luxemburgissa.

USA

Ensimmäiset REIT-rakenteet luotiin Yhdysvalloissa 1960. Kongressin keskeisenä perusteena REIT-lainsäädännölle oli mahdollistaa piensijoittaminen vakaata kassavirtaa tuottaviin kiinteistöihin (commercial properties) listatun instrumentin kautta samalla tavalla kuin muille teollisuuden aloille. Lisäksi sijoittajien saama hajautushyöty kiinteistöportfoliosta koettiin tärkeäksi perusteeksi mallin luomiselle.

Aasia

Japanissa, Singaporessa, Etelä-Koreassa ja Hong Kongissa on muutaman vuoden sisään tullut voimaan Yhdysvaltojen esimerkkiä mukailevat REIT-lainsäädännöt. Esimerkiksi Singaporessa sijaitsevat rahastot voivat omistaa laajasti lähialueilla sijaitsevia kiinteistöjä. Singaporen REIT toimii REIT-hubina alueella. Vastaavalla tavalla voisi toimia Suomeen kehitettävä lainsäädäntö.

Australia

LPT (Listed Property Trusts) on ollut voimassa yli 30 vuotta. Australian kiinteistömarkkinoista on listattu yli 30 prosenttia.

Suomessa vastaava luku on 1,6 prosenttia. Eli kaupallisista kiinteistömarkkinoista on listatun sektorin osuus merkittävästi pienempi, kuin monissa kehittyneissä maissa. Seuraavassa taulukossa on esitetty maailman suurimpien kiinteistömarkkinoiden (kaupallinen) koko ja listatun sektorin osuus. Lisäksi taulukossa on kerrottu onko maassa REIT- tai vastaava rakenne.

Taulukko 2: Maailman suurimmat kiinteistömarkkinat (Lähde: EPRA)

Maa/ Kiinteistö- markkina	Markkinakoko (Mrd. USD)	Listattu (%)	REIT tai vastaava rakenne
USA	4997	7,18	Kyllä
Japani	1966	4,23	Kyllä
Saksa	1075	0,49	Tulossa
UK	1039	4,59	On
Ranska	791	3,47	Kyllä
Italia	657	0,9	Kehitteillä
Kanada	396	7,49	Kyllä
Espanja	378	2,94	Ei
Hong Kong /Kiina	288	26	Kyllä
Etelä-Korea	237	0,39	Kyllä
Australia	232	30,24	Kyllä
Hollanti	229	6,49	Kyllä
Mexico	200	n/a	Ei
Sveitsi	144	3,07	Ei
Belgia	137	2,90	Kyllä