Vieraan pääoman ehtoiset kiinteistörahoitusmuodot

Pankkilainat

Suomessa tyypillisin vieraan pääoman ehtoinen kiinteistörahoitusmuoto on perinteinen pankkilaina. Pankkilaina on kiinteistösijoittajan ja luottolaitoksen välinen sopimus, jonka keskeisiä ehtoja ovat mm. rahoituksen määrä, hinta, pituus ja vakuudet. Kiinteistörahoituksen kohteena olevat kiinteistöt tai kiinteistöyhtiön osakkeet toimivat usein luoton vakuutena, ja tyypillisesti luoton määrä voi olla maksimissaan 50-80 prosenttia kohteen käyvästä arvosta. Luottosopimus voi sisältää myös erityisehtoja, nk. kovenantteja, jotka joko korvaavat tai täydentävät vakuutta. Kovenantit voivat sisältää esimerkiksi velallisen omavaraisuuteen tai kiinteistökohteen kassavirtaan liittyviä rajoituksia, ja niiden rikkoutuessa luotonantajalla voi olla oikeus muuttaa luoton ehtoja tai jopa irtisanoa luotto.

Perinteisten luottolaitosten ohella myös instituutiosijoittajat, esimerkiksi eläkeyhtiöt, voivat myöntää vieraan pääoman ehtoista kiinteistörahoitusta. Joskus instituutiosijoittajat toimivat luotonantajina yhteistyössä pankkien kanssa.

Suuremmissa rahoitustarpeissa käytetään usein nk. syndikoituja luottoja. Syndikoitu luotto on useamman rahoittajan yhdessä myöntämä luotto yhden yhteisen dokumentaation ja ehtojen mukaisesti. Yksi pankeista toimii luoton pääjärjestäjänä, jonka vastuulla on lainan rakentaminen, järjestäminen ja hallinnointi. Syndikoitua luottoa voidaan käyttää sekä investointeihin että rahoituslimiittinä turvaamaan yrityksen likviditeettiä.

Joukkovelkakirjalainat

Suurimmat yritykset voivat hakea vieraan pääoman ehtoista rahoitusta myös suoraan markkinoilta. Tällöin instrumenttina toimivat erilaiset joukkovelkakirjalainat. Tyypillisessä joukkovelkakirjalainassa lainan liikkeellelaskija sitoutuu maksamaan tiettynä ajankohtana joukkovelkakirjalainan omistajalle lainan nimellisarvoa vastaavan summan. Joukkovelkakirjalainan liikkeellelaskija maksaa lainan omistajille myös korkoa laina-aikana. Vaihtovelkakirjat ovat joukkovelkakirjalainojen erityistyyppi, jossa sijoittajalla on laina-ajan päätyttyä oikeus halutessaan vaihtaa koko lainamäärä tai osa siitä yhtiön osakkeisiin ennalta määrätyn vaihtosuhteen mukaisesti. Sijoittajille joukkovelkakirjat ovat jälkimarkkinakelpoisia sijoitusinstrumentteja, eli niitä voi laina-aikana myydä ja ostaa kunkin hetkiseen markkinahintaan. Niiden likviditeetti ei kuitenkaan ole välttämättä yhtä hyvä kuin osakesijoitusten. Myös joukkovelkakirjat ovat usein julkisen kaupankäynnin kohteena.

Joukkovelkakirjalainat voivat olla joko vakuudettomia tai vakuudellisia. Vakuudellisessa joukkovelkakirjassa lainalla on liikkeellelaskijan vakuus koko summasta. Kiinteistösijoitusyhtiöt voivat käyttää omistamiaan kiinteistöjä lainan vakuutena.

Viime vuosina useat kiinteistö- ja rakennusalan yritykset ovat laskeneet liikkeeseen joukkovelkakirjoja. Erilaisia joukkovelkakirjajärjestelyjä ovat hyödyntäneet etenkin listatut yhtiöt Sponda, Citycon ja Technopolis. Myös SATO ja Kojamo ovat käyttäneet joukkovelkakirjalainoja rahoitusinstrumentteinaan.

Oman erityisryhmänsä kiinteistörahoitusmarkkinoilla muodostavat joukkovelkakirjalainamarkkinoilla tarjottavat luottolaitosten liikkeeseen laskemat arvopaperistetut kiinteistöluotot. Näiden joukkovelkakirjalainojen taustalla on vastaava määrä kiinteistöluottoja. Joukkovelkakirjojen tuotto on sidottu vakuutena olevien luottojen riskitasoon sekä niiden korkojen ja pääomien takaisinmaksuun. Etenkin USA:ssa MBS / CMBS-markkinat (collateralized) mortgage-backed securities) ovat merkittävässä roolissa kiinteistörahoitusmarkkinoilla. Suomessa vastaavia tuotteita tarjoaa lähinnä Hypoteekkiyhdistys joka rahoittaa asuntoluototustaan erilaisin joukkovelkakirjainstrumentein.

Mezzanine-rahoitus

Mezzanine- eli välirahoitus on lainarahoitusta, joka yhdistää oman ja vieraan pääoman piirteitä. Välirahoitusta tarjoavat esimerkiksi pankit ja pääomasijoittajat, ja sitä voidaan käyttää esimerkiksi täydentämään pankkilainaa korkean riski- ja lainoitustason kiinteistösijoituksissa. Mezzanine-rahoitus on lähtökohtaisesti vieraan pääoman ehtoista, mutta se voi myöhemmin muuttua oman pääoman ehtoiseksi. Välirahoitus on ehdoiltaan pankkilainaa heikommassa asemassa esimerkiksi velallisen maksukyvyttömyystilanteissa. Laina asettuu riskiltään, ja siksi myös hinnaltaan, pankkilainan ja osakepääomasijoituksen väliin.

Velkarahastot

Viime vuosina eurooppalaisille kiinteistörahoitusmarkkinoille on perustettu myös kiinteistövelkaan sijoittavia rahastoja täydentämään pankkikentän muutosten jättämää rahoitusaukkoa. Rahastoja toimii monenlaisilla strategioilla ja riskitasoilla. Ensimmäiset velkarahastot perustettiin tarjoamaan välirahoitusta korkean laina- ja riskitason kohteisiin. Rahoitusmarkkinakriisin puhjettua markkinoille ilmaantui rahastoja, joiden liiketoiminta perustuu ongelmallisten, nk. distressed -luottojen ostamiseen pankkien taseista, ja vakuutena olevien kiinteistöjen realisointiin. Nyttemmin osa rahastoista tarjoaa myös perinteisiä suoria senior-luottoja.