MAL-sopimuksista kaupunkipolitiikan ykköstyökalu

22.10.18

Viime vuosina on peräänkuulutettu vahvempaa kaupunkipolitiikkaa, mutta valitettavasti iskusanan takaa on löytynyt niukasti konkretiaa. Siksi Nordean pääekonomisti Aki Kangasharjun tuore Rakentaminen remonttiin -raportti on virkistävää luettavaa: se tarjoaa radikaaleja mutta konkreettisia ratkaisuehdotuksia nousevien asumiskustannusten viheliäiseen ongelmaan.

Ratkaisu kasvaviin asumiskustannuksiin on tietysti tuntuva lisärakentaminen, mutta miten tehdä siitä riittävän houkuttelevaa? Kangasharju kehittäisi kuntien kasvukannusteita lisäämällä valtion osallistumista kasvun kustannuksiin. Pelkkä kaavoitus ei kuitenkaan riitä, vaan pitää myös löytyä tonteille rakentajat. Rakentamisen kannattavuuden parantamiseksi Kangasharju ehdottaa maankäyttömaksujen ja tonttivuokrien alentamista sekä maankäyttömaksujen, tonttivuoksien ja kiinteistöveron irrottamista kerrosneliömääristä.

Kangasharjun ehdotusten taustalla voikin nähdä mielenkiintoisen systeemisen oivalluksen: kuntien ja rakennuttajien kannusteissa on takaisinkytkentä, joka hidastaa kasvua. Jos rakentamiseen halutaan vauhtia ja toimivaa kilpailua, tarvitaan iso toteuttamiskelpoinen kaavavaranto. Tämä puolestaan edellyttää kunnilta kalliita investointeja, jotka katetaan tonttien myynnillä ja maankäyttömaksuilla. Kalliit tontit puolestaan heikentävät rakentamisen kannusteita, sillä asuntorakennushankkeet käynnistyvät vain, jos rakennus- ja tonttikulujen jälkeen jää riittävä kate. Seurauksena on pattitilanne: riittävä kaavavaranto edellyttää isot tonttimyyntitulot, mutta kalliille tonteille ei synny kohtuuhintaisia asuntoja. Kustannamme kaikki tämän seurauksia kasvavina asumistukimenoina ja hitaamman kaupungistumisen takia menetettynä talouskasvuna.

Kangasharjun radikaali ehdotus katkaisisi kaavavarannon koon ja tonttitulojen kohtalonyhteyden. Mutta mistä kunnille saadaan rahat kasvuun, jos tonttitulot ehtyvät? Kangasharju tarjoaa kahta ratkaisua: valtionosuuksia ja valtion tukea infrainvestointeihin. Näistä ensimmäinen on osunut myös valtiovarainministeriön kiikariin, sillä valtiovarainministeriö teettää parhaillaan MDI Public Oy:llä selvitystä siitä, miten valtionosuusjärjestelmä voisi edistää asuntotuotantoa ja kaavoitusta. Hiljattain esitellyt alustavat tulokset eivät ole rohkaisevia: peruspalveluiden turvaamiseen rakennettua valtionosuusjärjestelmää on vaikea virittää kasvun kannusteeksi. Siksi MDI:n sormi kääntyy kohti MAL-sopimuksia. MAL-sopimukset olisivat myös oiva keino kanavoida Kangasharjun peräänkuuluttama valtion tuki infrainvestointeihin.

MAL-sopimusten etuna on, että valtio voi myös edellyttää kunnilta toimia infrarahoituksen vastineeksi. Kangasharju ehdottaa muun muassa, että kuntia velvoitettaisiin kaavoittamaan tiiviimmin ja helpottamaan täydennysrakentamisen määräyksiä. Yksi tyypillinen tiiviin kaavoituksen ja täydennysrakentamisen este on autopaikkanormi: rakentamiselle olisi kyllä tilaa, mutta ei sen kylkeen vaadituille autopaikoille. Valtio voisikin vaatia MAL-sopimuksissa kunnilta autopaikkanormien järkevöittämistä vastineeksi infrarahasta.

Kaupunkipolitiikan ratkaisijan viittaa sovitetaan vahvasti MAL-sopimusten harteille. Siksi jatkossa on oleellista, mitkä seudut pääsevät sopimusten piiriin. Tällä hetkellä MAL-sopimusalueet kattavat Helsingin, Turun, Tampereen ja Oulun seudut. Seuraavalla kaudella voisi olla perusteltua laajentaa joukkoa. Laajentaminen on saanut myötätuulta Juho Saaren eriarvoisuutta käsitelleen työryhmän loppuraportista ja tarkastusvaliokunnan asuntopolitiikan kehittämiskohteita käsitelleessä mietinnöstä. Jos MAL-menettelyä laajennetaan, samalla sopimuksia on kehitettävä, jotta ne huomioivat seutujen erityispiirteet ja täydennysrakentamistarpeet.

Kaikista Kangasharjun ehdotuksista ravistelevin vaikutus olisi todennäköisesti tonttivuokrien, maankäyttömaksujen ja kiinteistöveron irrottamisella kerrosneliömääristä. Se esimerkiksi poikkeaa ratkaisevasti parhaillaan valmisteltavasta kiinteistöveron uudistamisesta, vaikka molemmissa suunnataan katsetta talosta tonttiin – tai ainakin mahdollistetaan se. Taustalla lienee ajatus, että maankäyttö halutuilla sijainneilla tehostuisi, jos maan käyttämisestä maksettaisiin vain tontin, ei rakennuksen koon mukaan. Ehdotus törmää kaavoitukseen: kannusteet eivät vielä oikeuta ylittämään kaavassa asetettua enimmäisrakennusoikeutta. Kaavoitusta tulee yksinkertaistaa, kun maankäyttö- ja rakennuslakia ensi vaalikaudella uudistetaan, mutta rakennusoikeuden sääntelystä tuskin luovutaan. Voisiko siis löytyä muita keinoja lisätä tehokkuutta halutuimmilla alueilla ja kannustaa tonttien lisärakentamiseen?

RAKLIn Kimmo Kurunmäki nosti hiljattain esiin Vancouverissa käytössä olevan density bonus -järjestelmän, jossa rakennuttaja voi saada lisärakennusoikeutta vastineeksi alueen laatua parantavista ratkaisuista. Voisiko tämä toimia Suomessa?

Maankäyttömaksut ovat autopaikkojen ohella yksi täydennysrakennushankkeiden kompastuskivi. Miksi ryhtyä vaivalloiseen täydennysrakentamisprojektiin, jos kaupunki leikkaa kaavoitusmaksulla leijonanosan hyödystä? Jos täydennysrakentaminen tukeutuu olemassa olevaan infrastruktuuriin, ei kaupunki voi myöskään perustella kaavoituskorvausta aiheutuvilla kustannuksilla. Täydennysrakentamista helpotetaan jo purkavan peruskorjauksen lainsäädännöllä, joka juontaa osin juurensa Helsingin seudun MAL-sopimuksesta. Olisiko seuraavaksi valtion vuoro vaatia maankäyttömaksujen leikkausta tai niistä luopumista täydennysrakentamishankkeissa?

Kangasharjun raportti oli tervetullut keskustelunavaus paikallaan junnaavaan kaupunki- ja asumiskeskusteluun. Asuminen, kaupungistuminen ja kaupunkipolitiikka ovat tärkeitä keskustelunaiheita kevään eduskuntavaaleissa. Kangasharjun raportti vahvistaa kuvaa, että MAL-sopimukset ovat kohoamassa tämän keskustelun ykköstyökaluiksi.