RAKLIlta kustannustietoa kaavoituksen ja suunnittelun avuksi

11.12.15

RAKLI on teettänyt selvityksen eri kaava- ja vastaavien rakentamista ohjaavien määräysten kustannusvaikutuksista. Tavoitteena on ollut muodostaa kaupunkien ja rakennuttajien yhteinen näkemys siitä, mitä erilaiset ratkaisut käytännössä maksavat ja lisätä keskustelua aiheesta. Pienten valintojen yhteisvaikutus rakentamisen hintaan voi olla merkittäväkin ja harkittu suunnittelu kannattaa, selvityksessä todetaan.

Kaava- ja vastaavat määräykset voivat lisätä rakennushankkeen kustannuksia jopa viidenneksellä, jos niitä verrataan edullisimpiin ratkaisuihin. Tämän vuoksi RAKLI halusi perata ennen rakentamista tehtävien valintojen vaikutuksia, jotta hintojen ja vuokrien jatkuvaa nousua voitaisiin hillitä. Tietoa kerättiin jo tehdyistä tutkimuksista, asiantuntijahaastatteluin sekä työpajoissa, joihin osallistui kymmeniä aiheen parissa työskenteleviä ammattilaisia.

Pysäköinti on kulusyöppö

Eniten ”ylimääräisiä” kustannuksia aiheuttaa pysäköinnin järjestäminen ja myös erot eri toteutusvaihtoehtojen välillä ovat erittäin suuria. Yksittäisen pysäköintipaikan kustannuksen vaihteluväli on maantasopysäköinnin muutamasta tuhannesta eurosta kallioluola- tai kellaripysäköinnin useampiin kymmeniin tuhansiin euroihin, minkä vuoksi eri vaihtoehtoja tulee vertailla huolella. Jos kallis toteutustapa on tontin sijainnin tai muiden reunaehtojen vuoksi välttämätön, tulee mitoitusta miettiä erittäin tarkkaan. Kiinteistönomistajat kantavat kulujen lisäksi huolta myös siitä, onko kalliisti rakennetuille ja huonosti muuhun käyttöön soveltuville pysäköintihalleille jatkossa nykyisissä määrin käyttöä, kun liikkumisen tavat muuttuvat.

Suunnittelun optimoinnilla hinnat alas

Laskelmien mukaan muutaman kerroksen lisääminen esimerkiksi matalien kerrostalojen suunnitelmiin laskee nopeasti yksikkökustannuksia koko talolle jakautuvien kulujen osalta. Näitä tulee esimerkiksi hissien ja ilmanvaihtokoneiden hankkimisesta. Merkittäviä kustannushyötyjä saavutetaan nostamalla kerrosmäärää kolmesta kahdeksaan asti. Tämän jälkeen tiukentuvat määräykset esimerkiksi paloturvallisuuden osalta vähentävät kerrosten lisäämisellä saavutettavaa hyötyä. Kerrosmäärän optimointi on erityisen kannattavaa kohteissa, joissa yhteisiä kuluja on paljon vaikkapa huonoista perustamisolosuhteista johtuen.

Myös rakennuksen koko ja muoto vaikuttavat paljon sen hintaan. Optimi runkosyvyydeksi on suunniteltavuuden näkökulmasta laskettu 12,5 metriä. Tämä vaikuttaa muun muassa julkisivu-, perustus- ja räystäsrakenteisiin. Mittojen lisäksi tulisi kiinnittää huomiota rakennukselta vaadittavan muodon ja julkisivuratkaisujen kustannuksiin ja pohtia panos-tuotos-suhteen järkevyyttä, jos kaavaillut toteutukset ovat kalliita rakentaa. Esteettömyysvaatimukset eivät sinänsä tule kaavoituksesta, mutta niitä on kuitenkin hyvä pohtia kaavoitusvaiheessa kustannustehokkuuden näkökulmasta. Esimerkiksi esteettömien kulkuväylien ja luiskien toteutuskustannukset vaihtelevat paljon sen mukaan, mistä tasosta ja miten niitä rakennetaan.

Kustannustieto jakoon

Selvitystyössä mukana olleet suosittelevat, että kaavamääräysten kustannusvaikutuksista koottaisiin kiinteistö- ja rakentamisalan ammattilaisten käyttöön kattava käsikirja. Sitä voitaisiin hyödyntää myös opetuksessa, jotta ymmärrys päätösten vaikutuksesta kasvaisi mahdollisimman varhaisessa vaiheessa. Lisäksi selvityksen yhteenvedossa todetaan pysäköinnin kustannusvaikutusten olevan niin merkittäviä, että aiheesta pitäisi laatia oma selvityksensä sekä ohjeistusta eri vaihtoehtojen toteuttamiseen. Yhtenä hyvänä keinona kustannustietoisuuden lisäämiseen pidettiin kumppanuuskaavoitusta, jossa kaupunki ja yritykset neuvottelevat yhdessä alueen toteuttamista siten, että kaavoitus ja rakennusten suunnittelu sovitetaan mahdollisimman sujuvasti yhteen alueelle asetettujen tavoitteiden saavuttamiseksi.

Selvityksen toteutti RAKLIn toimeksiannosta Kari Sainio Hadrianus Kehitys Oy:stä.

Lisätietoja:
Mikko Nousiainen, johtaja, puh. 040 525 8440

Selvitys kaavamääräysten kustannusvaikutuksista 

Selvitys pdf-tiedostona