Lähiökorjauksiin lisätään suunnitelmallisuutta

11.04.2014

RAKLI ja ympäristöministeriö järjestivät huhtikuussa seminaarin lähiöissä sijaitsevien asuinkerrostalojen korjausrakentamisesta. Elokuusta 2013 helmikuuhun 2014 toimineen asuntoministeri Pia Viitasen asettaman remonttiryhmän puheenjohtaja Teija Ojankoski totesi, että asuintalojen korjaamiseen kaivataan selkeästi lisää pitkällä aikavälillä ennakoimista. Tämä helpottaisi kiinteistön todellisen arvon arvioinnin ohella myös valtion yhä niukkenevien tukitoimien tarkoituksenmukaista kohdentamista. Työryhmä esitteli ministerille useita keinoja, joiden avulla Suomeen saataisiin toimivampaa korjaamiskulttuuria. Esimerkkinä tästä on mittarin kehittäminen korjaustarpeiden arvioimiseen vertailukelpoisesti eri kiinteistöissä.

Erityisesti asunto-osakeyhtiöissä on ollut vaikeuksia muodostaa kattavaa näkemystä oman kotitalon korjaustarpeista. ”Meidän täytyy saada ihmiset ymmärtämään, ettei asunto ole kertainvestointi, vaan maksuhalua pitää löytyä myös kiinteistön korjaamiseen. Ehdotimme ministerille, että jatkossa valtion korjausavustusten ehdoksi asetetaan perustellun korjausstrategian esittäminen”, kertoi Teija Ojankoski. Vähän käytetyn peruskorjauslainan voisi työryhmän mielestä korvata taloyhtiöille myönnettävällä valtion täytetakauksella. ”Suhdanneluonteisesta tukitoimista pitää päästä ennakoitavampaan malliin. Täytetakauksen hakemisen pitäisi olla helppoa ja se pitäisi voida tehdä sujuvasti taloyhtiön lainan haun yhteydessä”, Teija Ojankoski linjasi.

Tiivistämisellä saavutetaan useita hyötyjä

Remonttiryhmä käsitteli myös täydennysrakentamista, jota halutaan merkittävästi edistää esimerkiksi kaavamenettelyjä keventämällä. ”On järkevää hyödyntää olemassa olevaa infrastruktuuria mahdollisimman tehokkaasti. Samalla saadaan varoja ylläpitoon ja korjaukseen”, Teija Ojankoski sanoi ja jatkoi, että muuttuvien alueiden asukkaille pitää esitellä houkuttelevasti saavutettavat hyödyt, ja kompensoida lisärakentamisesta mahdollisesti aiheutuvat haitat. Rakennuskannan merkitys ilmastonmuutoksen torjunnassa on keskeinen ja tästäkin näkökulmasta ajateltuna tiivistäminen on järkevää. Lisäksi remonttiryhmä ehdotti ministeriölle korjausavustusten tiukempaa linkittämistä energiatehokkuutta merkittävästi parantaviin korjauksiin. ”Jotta lähiöiden elinkaarta saadaan rakennuksia uudistamalla jatkettua, on korjausrakentamisen osaamista lisättävä merkittävästi. Tämä koskee niin korjaustekniikoiden kehittämistä kuin isännöintiä ja kiinteistöjen ylläpitoakin”, Ojankoski painotti.

Kuvassa vasemmalla: Teija Ojankoski, VAV Asunnot Oy, Erkki Aalto, RAKLI ry ja Christian Wetzel, CalCon Deutschland AG

Hankkeiden johtaminen hakoteillä

Consti-yhtiöiden kehitysjohtaja Juha Salminen kertoi, että myös urakoitsijoita haastaa pula osaavista tekijöistä ja toisaalta nykyisten rakentamisen tapojen seurauksena syntynyt osaoptimointi. ”Ketjutus ja hintakilpailu ovat johtaneet siihen, ettemme näe metsää puilta, eikä alalle synny pitkiä, toimivia asiakkuuksia”, Salminen murehti. Merkittäviä hankaluuksia asunto-osakepuolella aiheuttaa tilaajaosaamisen puute. Uusia toteutusmalleja on kyllä kehitetty, mutta taidot eivät riitä näiden tiiviistä yhteistyötä vaativien toimintatapojen hyödyntämiseen. Salmisen mukaan pitäisi myös huolellisemmin harkita, mitä ollaan tekemässä, eikä tarttua suoraan töihin ja muuttaa suunnitelmia jatkuvasti matkan varrella. ”Alalla tehdään kyllä kehitystyötä, mutta meillä on vaikeuksia saada uudet työtavat käytäntöön. Teollisesti rakennetut lähiöt pitää myös korjata teollisesti”, sanoi Juha Salminen.

Tekninen johtaja Ilpo Peltonen RAKLIsta kertoi, että Turun kaupungin kanssa on käynnistetty Kerrostalojen kohtuuhintainen korjaaminen -klinikka. Laaja kattaus alan osaajia kokoontuu pohtimaan yhdessä sitä, miten Turun läntisten asuinalueiden kiinteistöt järkevimmin korjataan, ja tältä pohjalta luodaan laajasti hyödynnettävä korjauskonsepti. ”Olemme määritelleet tavoitteeksi jatkaa kiinteistöjen elinkaarta 20-30 vuodella ja uudistaa asunnot vastaamaan asukkaiden tarpeita heidän maksukykynsä rajoissa”, Peltonen kertoi. Korjaamisen palveluliiketoiminnan kehittämisen kannalta tilanne on nyt otollinen, kun korjattavia kiinteistöjä Suomessa riittää.

Lopputulos ei ole toivottu, ellei tunne lähtötilannetta

CalCon Deutschland AG:n toimitusjohtaja Christian Wetzel esitteli Saksassa kehitettyä mittaria, jonka avulla kiinteistöjen korjaustarpeita voidaan arvioida. ”Olemme halunneet tuoda markkinoille työkalun, joka on käyttäjäystävällinen ja tuottaa jo muutaman tunnin työllä kokonaisvaltaisen arvion kiinteistön korjaustarpeista”, Wetzel kuvaili. Mittariin syötetään useita perustietoja kiinteistöistä ja niiden perusteella järjestelmä laskee arvion kiinteistön rappeutumisen asteesta. ”Jotta voidaan etsiä keinot haluttuun lopputulokseen pääsemiseksi, pitää nykytila tuntea. Näin voidaan tehdä strategisesti järkeviä päätöksiä”, tähdensi Christian Wetzel. Dosentti Ari Pennanen Haahtelalta esitteli tilaisuuden lopuksi TAKU-mallinnusta, jonka avulla voidaan simuloida eri suunnitteluvaihtoehtojen vaikutuksia korjausbudjettiin.

Ympäristöministeriön remonttiryhmän kokoonpano 8/2013-2/2014:
Toimitusjohtaja Teija Ojankoski, VAV Asunnot Oy, puheenjohtaja
Yliopisto-opettaja Harri Hagan, Tampereen teknillinen yliopisto
Toiminnanjohtaja Ahto Aunela, Tampereen vuokratalosäätiö/VTS-Kodit
Neuvotteleva virkamies Armi Liinamaa, valtiovarainministeriö
Johtaja Timo Stenius, Keskinäinen vakuutusyhtiö Elo
Hallituksen puheenjohtaja Risto Vahanen, Vahanen-Yhtiöt
Yliarkkitehti Harri Hakaste, sihteeri, ympäristöministeriö

Lisätietoja ryhmän työstä:
http://www.ym.fi/fi-FI/Ajankohtaista/Remonttiryhma_Toimiva_korjauskulttuuri_l(28664)