Kiinteistöjen ylläpito

Kiinteistön omistajan velvoitteet kiinteistön turvallisuudesta

Kiinteistönomistaja vastaa, että kiinteistön alueella voi liikkua turvallisesti. Turvallinen liikkuminen kattaa liukkauden torjunnan, lumen poistamisen ja kiinteistön ja sillä olevan rakennuksen pitämisen muutenkin turvallisena. Esimerkiksi korjaushankkeiden yhteydessä vaaratekijöitä aiheuttavat tilanteet tulee ennalta ehkäistä estämällä pääsy riskialueille.

Kiinteistön omistajan vastuu on oikeuskäytännössä muodostunut melko ankaraksi ja vastuusta vapautuminen on edellyttänyt näyttöä siitä, että vahinko ei olisi huolellisesti toimienkaan ollut estettävissä.

Järjestyslain mukaan asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöissä hallitus, isännöitsijä ja toimitusjohtaja kantavat päävastuun siitä, että kiinteistönomistajan velvoitteet tulevat täytetyksi.

Katujen kunnossapito

Jalkakäytävien kunnossapitovastuu

Kadun kunnossapito kuuluu kunnalle. Tontinomistajan velvollisuutena on pitää tontin kohdalla oleva jalkakäytävä käyttökelpoisena poistamalla jalankulkua haittaava lumi ja jää sekä huolehtia liukkauden torjumisesta jalkakäytävällä ja liukkauden torjumiseen käytetyn kiviaineksen poistamisesta jalkakäytävältä. Lisäksi tontinomistajan velvollisuutena on tarvittaessa poistaa jalkakäytäville tai sen vierelle kertyneet lumivallit sekä pitää jalkakäytävän viereinen katuoja ja sadevesikouru lumettomana ja jäättömänä. Tontinomistaja vastaa myös tontille johtavan kulkutien kunnossapidosta. Kunnalle kuuluu liukkauden torjuntaan käytetyn kiviaineksen poistaminen kadulta ja tontinomistajalle jalkakäytäviltä.

Yhdistetyt jalkakäytävät ja pyörätiet

Jalankulku- ja pyörätien kunnossapito kuuluu kunnalle, olivatpa ne yhdistettyjä tai maalimerkinnällä toisistaan erotettuja. Mikäli pyörätie kuitenkin on rakenteellisesti ja toiminnallisesti selvästi erotettu jalkakäytävästä esimerkiksi eri tasossa olevalla kiveyksellä, puurivistöllä tai penkein, niin pyörätien talvikunnossapidosta vastaa kunta ja jalkakäytävän kunnossapidosta tontinomistaja.

Kunnossapidon tason määrittäminen

Kunnan ja tontinomistajien velvollisuutena on pitää katu liikenteen tarpeiden edellyttämässä tyydyttävässä kunnossa. Kunnon arvioinnissa otetaan huomioon mm. kadun liikenteellinen merkitys, säätila ja sen ennakoitavissa olevat muutokset, vuorokaudenaika sekä eri liikennemuotojen tarpeet. Jos kunnossapitovelvollisuutta laiminlyödään, siitä voi seurata vahingonkorvausvastuu. Lähtökohtana on vastuun perustuminen tuottamukselle eli kadun kunnossapidosta vastuussa olevan on täytynyt syyllistyä johonkin laiminlyöntiin tai muuhun virheeseen.

Kunnalla oikeus ottaa kunnossapitovastuu myös jalkakäytävistä

Kunnalla on mahdollisuus ottaa päätöksellään huolehtiakseen kokonaan tai osittain tontinomistajalle kuuluvista kunnossapitotehtävistä. Kunnalla on myös velvollisuus ottaa jalkakäytävien kunnossapito hoidettavakseen pientalovaltaisella alueella, jos alueella ei saavuteta lain mukaista kunnossapidon tasoa tai jos kunnossapitotehtävät jakautuvat alueen tontinomistajien kesken erityisen epätasaisesti. Edellytyksenä kuitenkin on, että kunnossapito voidaan järjestää alueellisena kokonaisuutena ja että alue soveltuu koneelliseen kunnossapitoon. Tarkoituksenmukainen alueellinen kokonaisuus voi muodostua liittämällä jo olemassa oleva talvikunnossapitoalue naapurialueeseen tai muodostamalla uusi talvikunnossapitoalue. Ratkaisun on oltava riittävän perusteltu myös toiminnallisesta ja taloudellisesta näkökulmasta.

Kunnan ottaessa viranomaispäätöksellä huolehtiakseen tontinomistajille kuuluvista kunnossapitotehtävistä, vastuu niistä siirtyy kunnalle. Kunnossapitotehtävien siirtyessä sopimuksella kunnalle tai urakoitsijalle vastuu ei siirry, vaan säilyy edelleen sillä, jolle se lain mukaan kuuluu.

Kunnan ottaessa tontinomistajille kuuluvat tehtävät hoitaakseen, peritään niistä aiheutuvat kustannukset hyväksytyn taksan mukaisina maksuina kaikilta alueen yleiseen käyttöön luovutettujen katujen varsilla olevien tonttien omistajilta riippumatta siitä, onko tontin kohdalla jalkakäytävää vai ei. Tontinomistajien hoitaessa jalkakäytävien talvikunnossapidon itse, kohdistuvat kunnossapitovastuu ja kustannukset vain niille tonteille, joiden kohdalla on jalkakäytävä.

Kiinteistön omistajan velvoitteet talvikunnossapitoon

Kiinteistönomistajan tulee huolehtia liukkauden ehkäisemisestä eli jään ja lumen poistosta sekä tarvittavasta hiekoituksesta kiinteistöllä ja tontin kohdalla olevalla jalkakäytävällä, ellei kunta ole ottanut jalkakäytävän talvikunnossapitoa vastuulleen. Lisäksi järjestyslaki edellyttää, että kiinteistönomistaja vastaa mm. siitä, että katolta putoava lumi tai jää ei aiheuta vaaratilanteita. Tämä kiinteistönomistajalle kuuluva turvallisuusvelvoitteen täyttäminen voidaan siirtää sopimuksella esimerkiksi kiinteistöpalveluyritykselle, jolla on edellytykset tehtävien asianmukaiseen hoitamiseen. Kiinteistönomistajalla on kuitenkin ensisijainen vastuu kiinteistöllä liikkuvien turvallisuudesta ja kiinteistöllä tapahtuvista vahingoista.

Kiinteistöpalvelusopimukset tulee laatia riittävän kattaviksi ja niissä on otettava huomioon kiinteistön omistajalle kuuluvien velvoitteiden hoitaminen, jos ne halutaan siirtää kiinteistöpalveluyritykselle. Sopimuksessa on määriteltävä kiinteistön ja sen edustalla olevan jalkakäytävän liukkauden ehkäisemisen laatutaso ja mihin aikaan esim. arki- ja viikonloppuaamuisin liukkauden ehkäiseminen on oltava tehtynä. Jos halutaan varmistua myös siitä, että liukkautta estetään myös iltaisin tai vastaavina ongelma-aikoina sääolosuhteiden vaihdellessa, kuten esim. keväällä, tulee tästäkin olla maininta.

Sopimukset tehtävä ohjaamaan toimintaa

Kattojen lumi- ja jäätilanteen valvonnasta on perinteisesti sovittu hyvin vaihtelevasti. Joissakin sopimuksissa on selkeästi todettu, että kiinteistöpalveluyrityksen tulee valvoa kattojen lumi- ja jäätilannetta ja tarvittaessa ryhtyä olosuhteiden edellyttämiin toimenpiteisiin vaaratilanteiden ehkäisemiseksi asettamalla puomit, lippusiimat ja varoituskyltit. On myös mahdollista sopia, että kiinteistöpalveluyritys ryhtyy automaattisesti toimenpiteisiin lumen tai jään pudottamiseksi.

Sopimukset ja niihin liittyvät velvoitteet tulee määritellä niin tarkasti, että kumpikin osapuoli tietää, miten tehtävät ja vastuu sopijapuolten kesken jakautuu. Esimerkiksi talvikunnossapitotehtävien osalta tulee sopimuksessa määritellä riittävän yksityiskohtaisesti, kenen vastuulla on kattojen lumi- ja jäätilanteen tarkkailu sekä lumen ja jään pudotus. Lisäksi tulee sopia, mitä lumi- ja jäätilanteen tarkkailu käytännön toimenpiteiden tasolla tarkoittaa eli kuinka usein esim. viikossa kiinteistöllä käydään tarkistamassa kattolumien ja jään tilanne tai mitä valvonta ”24/7” konkreettisesti pitää sisällään. Sama koskee hiekoitusta sekä lumenaurausta.

Kiinteähintaisiin sopimuksiin tulisi määritellä talvikauden, 1. lokakuuta - 30. huhtikuuta, osalta hiekoituskertojen sekä lumilähtöjen lukumäärät. Sopimuksen mukaisten lukumäärien ylittävät hiekoituskerrat ja lumilähdöt talvikauden ajalta tulee kiinteistönomistajan aina tilata ja korvata erikseen. Palveluntoimittajan tulisi kirjata suorittamansa hoito- ja ylläpitotehtävät (esim. hiekoituspäiväkirja, aurauspäiväkirja), josta tehdyt työt voidaan helposti todentaa myös jälkikäteen. Kattolumien pudotuksessa tulee erityisesti kiinnittää huomiota työturvallisuusmääräysten riittävään hallintaan. Palveluntoimittaja saa päästää kokemattomia henkilöitä lumenpudotustehtäviin.

Palvelujen laajuus, sopimukseen kirjattavat ehdot ja niistä maksettava korvaus on aina sovittava yhteisesti osapuolten kesken, eikä toinen osapuoli voi yksipuolisesti lisätä tai vähentää velvoitteita.

Älä aiheuta vaaratilannetta

Vaikka erillisiä sopimusehtoja talvikunnossapitoon liittyen ei olisikaan, mutta sopimuksessa on sovittu noudatettavaksi Kiinteistöpalvelualan yleisiä sopimusehtoja (KP YSE 2007), palveluntoimittaja on näiden ehtojen mukaan velvollinen viipymättä ilmoittamaan tilaajalle kiinteistöllä havaitsemansa viat ja puutteet, jotka saattavat aiheuttaa haittaa tai vahingonvaaran kiinteistölle tai henkilölle.

Palveluntoimittajalla on myös oikeus havaittuaan välitöntä korjausta vaativan vian tai puutteen tehdä tai teettää korjaus tilaajan lukuun heti, mikäli se suuremman vahingon välttämiseksi on tarpeellista eikä tilaajan vastuuhenkilö ole välittömästi tavoitettavissa. Jos havaittu vika tai puute voi aiheuttaa hengenvaaran, palveluntoimittajalla on oikeus ja velvollisuus eristää vaarallinen alue, tai jos se ei ole mahdollista, järjestää opastus, jonka perusteella vaarallinen paikka voidaan turvallisesti kiertää.

Jos vahinko sattuu

Mahdollisessa vahinkotapauksessa - sopimuksista huolimatta - ensisijainen korvausvastuu vahingonkärsineeseen nähden on kiinteistönomistajalla. Jos siis osakas tai muu kiinteistön vastuualueella liikkuva liukastuu ja loukkaa itsensä, joutuu kiinteistöosakeyhtiö / kiinteistönomistaja korvaamaan syntyneen vahingon, yleensä lääkäri- tai sairaanhoitokustannukset ja mahdollisesti vaatteet.

Kiinteistönomistaja voi vaatia puolestaan sopijakumppaniltaan korvausta. Korvauksen saaminen edellyttää luonnollisesti, että kiinteistöpalveluyritys ei ole noudattanut sopimusta, vaan on laiminlyönyt siihen liittyviä velvoitteitaan. Tämän vuoksi on tärkeää, että sopimukset laaditaan riittävän kattaviksi ja niissä otetaan huomioon kiinteistön omistajalle kuuluvien velvoitteiden hoitaminen.

Muista vakuutukset

Taloudellisen riskin minimoimiseksi tilaajan/omistajan kannattaa hankkia ja pitää voimassa kiinteistön vakuutus ja toimeksisaajan puolestaan vastuuvakuutus. Myös kiinteistöpalvelualan yleiset sopimusehdot (KP YSE 2007) edellyttävät osapuolilta asianmukaisten vakuutusten ottamista.

Vahinkoja voi tapahtua kaikesta varautumisesta ja hyvästä hoidosta huolimatta, mutta tuolloin ei voi tulla henkilökohtaista vastuuta vahingosta – rikosoikeudellisesta vastuusta puhumattakaan.

Kiinteistöpalvelualan yleiset sopimusehdot 2007