RAKLI-KTI Toimitilabarometri:

Kiinteistökauppa käy vilkkaana, mutta tyhjien toimisto- ja liiketilojen määrä jatkaa kasvuaan

Kiinteistömarkkinoiden kaupankäynnin kokonaisvolyymin odotetaan jatkavan kasvuaan. Etenkin ulkomainen sijoittajakysyntä jatkuu vahvana. Kova sijoituskysyntä painaa parhaiden kohteiden tuottovaatimuksia alaspäin. Toimitilavuokramarkkinoilla haasteet jatkuvat: vuokratasojen odotetaan laskevan ja vajaakäytön jatkavan kasvuaan edelleen.

RAKLI-KTI Toimitilabarometri kartoittaa asiantuntijoiden näkemyksiä kiinteistösijoitus- ja vuokramarkkinoiden kehityksestä. Lokakuussa toteutettuun barometrikyselyyn vastasi tällä kertaa 51 kiinteistömarkkinoiden ammattilaista. Valtaosa barometrin vastaajista on kiinteistösijoittajia tai näitä palvelevia managereita ja konsultteja.

Kiinteistökauppojen volyymi kasvaa edelleen

Enemmistö barometrin vastaajista odottaa etenkin toimisto- ja liikekiinteistöjen kaupankäyntivolyymin kasvavan seuraavan vuoden aikana. Kasvu pohjautuu ennen kaikkea vahvaan ulkomaiseen kysyntään: kolme neljästä vastaajasta ennakoi ulkomaisen sijoittajakysynnän kasvavan. Myös kotimaisen sijoittajakysynnän kasvuun uskoo nyt lähes 40 prosenttia vastaajista, mikä on huomattavasti suurempi osuus kuin viime kevään kyselyssä.

Helsingin keskustan prime-tuottovaatimus laskenut ennätysalas

Vahvin sijoituskysyntä kohdistuu edelleen riskittömimpiin prime-kohteisiin. Helsingin keskustan parhaiden toimistojen keskimääräinen nettotuottovaatimus oli kyselyssä nyt tasan viisi prosenttia, mikä on matalin taso barometrin koko 20-vuotisessa historiassa. Aivan parhaita prime-kohteita kuvastava alakvartiilitaso oli nyt 4,75 prosenttia.

Riskillisemmätkin kohteet käyvät kaupaksi, mutta tuottovaatimukset eivät laske

Nykymarkkinoilla löytyy kysyntää myös hieman riskillisemmille kohteille. Vielä viime keväänä 75 prosenttia vastaajista arvioi pientä kehittämistä vaativan niin kutsutun secondary-kiinteistökohteen myymisen vaikeaksi tai erittäin vaikeaksi. Nyt tilanne on helpottanut hieman, ja 13 prosenttia vastaajista arvioi secondary-kohteen myynnin olevan melko helppoa. Lisäksi kolmannes vastaajista arvioi, että se ei olisi helppoa, joskaan ei kovin vaikeaakaan. Sijoittajien riskitietoisuutta kuvastaa kuitenkin se, että vahvistuvasta sijoittajakysynnästä huolimatta tuottovaatimukset kaikissa pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa kasvukeskuksissa ovat hivenen nousseet viime keväästä.

Tilamarkkinoiden kahtiajako korostuu

Toimitilavuokramarkkinoiden näkymät pysyttelevät negatiivisina. Enemmistö vastaajista arvioi Helsingin keskustan liiketilavuokrien pysytelleen ennallaan viimeisen puolen vuoden aikana. Helsingin keskustassakin lähes 40 prosenttia arvioi vuokrien laskeneen. Kaikilla muilla alueilla tätäkin suurempi osuus vastaajista kertoo liiketilavuokrien laskeneen. Myös toimistomarkkinoilla Helsingin keskusta erottuu edelleen muista alueista, ja 54 prosenttia vastaajista arvioi vuokratasojen pysyneen ennallaan. Keskustan käypä vuokrataso arvioidaan nyt 29,6 euroon neliöltä. Kaikilla muilla alueilla vuokrien arvioidaan laskeneen. Selkeintä lasku on ollut Espoossa ja Vantaalla, jossa yli 60 prosenttia vastaajista arvioi toimistovuokrien laskeneen viimeisen puolen vuoden aikana.

Pientä valoa vuokramarkkinoiden tunnelissa?

Laskevasta kehityksestä huolimatta toimitilavuokramarkkinoiden näkymät ovat nyt hivenen vähemmän negatiiviset kuin viime keväänä. Liiketiloissa odotukset Helsingin keskustan vuokratasoista ovat kääntyneet lievästi positiivisiksi, ja toimistotiloihinkin ennustetaan tasaista kehitystä. Kaikilla muillakin alueilla vuokrien laskuun uskovia vastaajia on nyt vähemmän kuin viime keväänä. Vuokramarkkinoiden odotetaan piristyvän talouden varovaisten kasvuodotusten sekä yritysten patoutuneiden tilajärjestelytarpeiden siivittäminä.

Tyhjien tilojen määrän kasvussa ei näy käännettä

Vaikka vastaukset kuvastavat vuokramarkkinoiden hieman piristyneen, ei tyhjien tilojen määrä osoita kääntymisen merkkejä. Enemmistö vastaajista arvioi tyhjien toimistotilojen määrän jatkaneen kasvuaan viimeisen puolen vuoden aikana sekä pääkaupunkiseudulla että muualla Suomessa. Liiketiloissa tilanne on pääkaupunkiseudulla jonkin verran muuta maata parempi, mutta yli 40 prosenttia vastaajista arvioi tyhjien liiketilojen määrän nousseen myös pääkaupunkiseudulla. Tyhjien liike- ja toimistotilojen määrän odotetaan jatkavan kasvuaan myös lähitulevaisuudessa. Tuotannollisten tilojen vajaakäytön arvioidaan valtaosin säilyneen ennallaan. Tulevalla puolivuotisjaksolla lähes joka viides vastaaja odottaa pääkaupunkiseudun tyhjien tuotanto- ja varastotilojen määrän jopa laskevan.

Teksti:
Hanna Kaleva, KTI Kiinteistötieto Oy
Julkaistu Locus-lehdessä 4/2015

Graafit
KTI Markkinakatsaus syksy 2015