RAKLIn pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakennusmarkkinat suhdannetiedote I/2013:

Pääkaupunkiseudun rakentaminen hiljenee edelleen

Talonrakentaminen väheni pääkaupunkiseudulla 15 prosenttia vuonna 2012. Hanketiedostojen mukaan lasku jatkuu tänä vuonna. Vähentymistä tapahtuu niin asunto-, toimitila- kuin julkisessa rakentamisessakin. Toimitiloille on haettu melko paljon rakennuslupia, mutta hankkeiden käynnistys on heikossa taloustilanteessa epävarmaa. Kiinteistömarkkinat piristyivät vuonna 2012 hieman, kun kauppoja tehtiin lähes viidennes enemmän kuin edellisenä vuonna. Leimallista kiinteistömarkkinoille on kuitenkin edelleen voimakas jakautuminen: toimitilamarkkinoilla kiinnostavat parhaat prime-kohteet. Vuokra-asuntoihin kohdistuu voimakas kysyntä ja asuntosijoittaminen olikin parhaiten tuottanut kiinteistösijoittamisen muoto.

Maailmantaloudessa hitaasti kohti parempaa

Maailmantalouden kehitystä ennakoivien ostopäällikköindikaattorien perusteella voidaan taloustilanteen kohentumista alkaa odottaa. Euroopassa akuutti talouskriisi on ohitettu. Suomessa taloustilanne oli viime vuoden lopulla heikko, mutta viimeistään kesällä suunnan odotetaan kääntyvään lievään nousuun. Talouden ja vienninkasvu lähtenee käyntiin vuoden loppupuoliskolla. Ennusteet ovat kuitenkin varovaisia ja investoinnit näyttäisivät edelleen vähentyvän.

Kiinteistökauppojen volyymi nousi hieman edellisestä vuodesta

Vuoden 2012 merkittävien kiinteistökauppojen volyymi oli KTI:n Transaktioseurannan mukaan noin 2,1 miljardia euroa, eli vajaat 20 prosenttia edellistä vuotta korkeampi. Kauppoja tehtiin melko tasaisesti vuoden kaikilla neljänneksillä. Haasteellisia markkinoita leimasi edelleen kysynnän painottuminen vain parhaisiin kohteisiin.

Toimistot olivat kaupankäynnin kohteina jälleen selvästi suosituin kiinteistötyyppi. Toimistokiinteistöjen osuus kaikista kiinteistökaupoista nousi edellisiäkin vuosia korkeammaksi, peräti 46 prosenttiin. Myös vuosi 2013 on alkanut melko hiljaisesti kiinteistökauppamarkkinoilla, vaikkakin varainsiirtoveron nosto maaliskuun alussa aiheutti pienen piikin kauppavolyymissa helmikuun lopussa.

Kiinteistösijoitusten tuotto pysyi kuudessa prosentissa

Suomalaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden kokonaistuotto oli KTI Kiinteistöindeksin mukaan 6,0 prosenttia vuonna 2012. Kokonaistuottoa painoi alaspäin tuottovaateiden hienoinen nousu, joka johti markkina-arvojen laskuun. Nettotuotto pysyi hyvällä tasolla 6,3 prosentissa.

Toimistojen tuotot paranivat reilulla prosenttiyksiköllä edellisvuoteen verrattuna, mutta jäivät kuitenkin muita pääkiinteistötyyppejä matalammiksi, 4,9 prosenttiin. Toimistokiinteistöjen markkina-arvot painuivat tuottovaateiden nousun seurauksena alaspäin jo viidettä vuotta peräkkäin. Keskimäärin arvoihin kirjattiin 1,2 prosentin lasku, joka oli kuitenkin edellisvuotta maltillisempi. Matalat ja edelleen laskeneet käyttöasteet painoivat toimistojen tuottoja etenkin Helsingin ydinkeskustan ulkopuolisella pääkaupunkiseudulla. Helsingin ydinkeskusta erottui edelleen kaikista muista toimistoalueista selkeästi positiivisella arvonmuutoksellaan.

Asunnot olivat jo viidettä vuotta peräkkäin parhaiten tuottanut kiinteistötyyppi 8,6 prosentin kokonaistuotollaan, joka on kuitenkin laskenut liki 2 prosenttia vuodesta 2010. Asuinkiinteistöjen markkina-arvot nousivat 3,0 prosenttia. Liiketilojen kokonaistuotto jäi 5,7 prosenttiin vuonna 2012, kun niiden markkina-arvoihin kirjattiin 0,6 prosentin lasku. Kauppakeskuskiinteistöjen tuotot (6,8 %) olivat edelleen muita liikekiinteistöjä (4,2 %) korkeampia. Tuotannolliset tilat tuottivat 5,2 prosenttia ja hotellikiinteistöt 5,7 prosenttia vuonna 2012.

Helsingin keskustan vahva asema säilyy myös vuokramarkkinoilla

Suhdanteet eivät näytä pystyvän heiluttamaan Helsingin keskustan vahvaa asemaa vuokramarkkinoilla. Keskustan toimistotilojen vuokratasot ja sitä myötä myös tuotot ovat yhä nousseet. Samaan aikaan muilla toimistoalueilla on kärsitty suuresta vajaakäytöstä ja vuokria on neuvoteltu alaspäin. Helsingin keskustan vuokrien odotetaan jatkavan nousuaan myös lähitulevaisuudessa sekä toimistoissa että liiketiloissa. Muilla alueilla vuokrien odotetaan pysyvän samoina tai laskevan hieman.

Pääkaupunkiseudun rakentamisessa jatkuu laskusuunta

Uusien rakennusten aloitusmäärä pääkaupunkiseudulla väheni vuonna 2012 noin 15 prosenttia edellisvuodesta. Rakennuslupien määrä puolestaan oli 6 prosenttia miinuksella. Hankerekisterin mukaan uusia rakennushankkeita on käynnistymässä viimevuotista vähemmän, erityisesti kuluvan vuoden toinen ja kolmas neljännes ovat vielä yli 10 prosenttia edellisvuottakin heikompia.

Pääkaupunkiseudun rakentamisen määrä on kuitenkin vielä pysynyt kohtuullisella tasolla vapaarahoitteisen asuntorakentamisen ansiosta. Viime vuonna pääkaupunkiseudulla aloitettiin 7 600 uuden asunnon rakentaminen, mikä oli 400 asuntoa vähemmän kuin edellisvuonna. Alkaneena vuonna asuntorakentaminen jatkaa laskuaan.

Muille kuin erityisryhmille suunnattujen ARA-vuokra-asuntojen aloitusmäärä romahti pääkaupunkiseudulla viime vuonna noin tuhannella asunnolla päätyen 340:een. Tämä heikentää merkittävästi vuokra-asuntojen tarjontaa vuosina 2013-2014. Tilanne on erittäin huolestuttava, kun vuokra-asuntojen tarjonta pääkaupunkiseudulla on jo pitkään ollut kysyntään nähden riittämätöntä.

Valmiita myymättömiä asuntoja on pääkaupunkiseudulla noin 300. Asuntokauppa on pääkaupunkiseudulla hieman hidastunut, minkä seurauksena rakennusliikkeet ovat myyneet kiinteistösijoittajille kokonaisia kerrostaloja, jotka tulevat pääosin vuokra-asunnoiksi.

Liike- ja toimistorakentamiseen rakennuslupia on haettu melko paljon, mutta talouteen ja rahoitukseen liittyvät epävarmuustekijät jarruttavat hankkeiden käynnistämistä. Julkisten rakennusten puolella alkuvuosi näyttää melko hiljaiselta, mutta loppuvuonna aloitusten määrä on kasvussa. Viime vuodenvaihteessa julkisen rakentamisen aloitusmäärä pääkaupunkiseudulla oli todella matala. Teollisuusrakentaminen on myös matalalla tasolla, eikä isoja muutoksia ole nähtävissä.

Infrarakentaminen vähenee

Infrarakentaminen vähenee koko maassa kokonaisuudessaan noin 5 prosenttia vuonna 2013. Tämä johtuu erityisesti uudistalonrakentamisen pohjatöiden vähenemisestä, mutta myös supistuvista investointi- ja kunnossapitopanostuksista väylärakentamiseen. Pääkaupunkiseudun infrarakentaminen vähenee Länsimetron ja Kehäradan rakentamisen painopisteen siirtyessä vähitellen radan rakentamisesta asemien talonrakennustöihin.

Kilpailu urakoista kiristynyt

Pääurakoiden tarjousaktiivisuus on lievästi noussut kesän 2012 jälkeen, mutta se on edelleen vain pitkän aikavälin keskitasolla. Tarjouspyyntöjen vastausprosentti oli kuluvan vuoden alussa noin 56 (v. 2011: 55). Aliurakoitsijoiden tarjousaktiivisuus on parantunut viime kesän jälkeen 62 prosenttiin (v.2011: 55), mutta on edelleen noin 8 prosenttiyksikköä alle pitkän aikavälin keskitason. Hankevolyymin pienentyessä aliurakoitsijoiden tarjoushalukkuuden odotetaan melko nopeasti palaavan keskimääräiselle noin 70 prosentin tasolle.

Tarjoushinnat ovat laskussa, vaikka rakennuskustannusindeksi on noussut vuoden kuluessa 1,8 prosenttia. Urakkatarjouksia sai tammikuussa 2013 noin 1,6 prosenttia alle vuoden 2012 tammikuun tason. Tarjoushintaindeksin kehitys painottuu asuntorakentamiseen, sillä toimitilahankkeiden osuus indeksissä on vähäinen. Tarjoushintojen hajonta on pienentynyt, mikä viittaa kilpailun kiristymiseen. Erityisesti pääurakoiden tarjoushajonta on kaventunut ja laskenut alle pitkän aikavälin keskiarvon. Matalin tarjous on tällä hetkellä noin 2 prosenttia halvempi kuin seuraava ja noin 11 prosenttia halvempi kuin viides tarjous. Tarjoushintaindeksin odotetaan jatkossakin laskevan, minkä arvioidaan osaltaan parantavan rakennuttajien investointihalukkuutta.

Rakennusteollisuuden yrityksillä tilauskanta on edelleen kohtuullisella tasolla. Yritysten tilauskannat poikkeavat kuitenkin melko suuresti toisistaan. EK:n suhdannebarometrin mukaan rakentamisen suhdannetilanne synkentyi viime vuoden lopussa ja tuotannon odotetaan edelleen supistuvan kuluvana keväänä. Kun rakentamisen tilanne muualla Suomessa on heikentynyt pääkaupunkiseutua enemmän, on muualta Suomesta alkanut tulla urakoitsijoita pääkaupunkiseudun rakennusmarkkinoille. Tämä lisää kilpailua kuitenkin vain pienemmissä hankkeissa.

Rautakaupan myynti vähentynyt

Rakentamisen kehitystä hyvin kuvaava rautakaupan kokonaismyynti on vähentynyt huhtikuusta 2012 alkaen ja se oli viime vuonna 3,5 prosenttia edellisvuotta vähäisempi. Erityisen paljon on vähentynyt rakennustarvikkeiden myynti, joka laski viime vuonna noin 20 prosenttia.

Rautakaupan supistuminen jatkui kuluvan vuoden alussa. Tammi-helmikuun myynti oli noin 7 prosenttia edellisvuotta pienempi. Rautakaupan myynnin suunta Suomessa on yhtenevä Euroopan kehityksen kanssa. Käänne alaspäin tapahtui Euroopassakin huhtikuussa 2012.

Lisätietoja:
RAKLI ry
Ilpo Peltonen, tekninen johtaja, puh. 040 551 9404, ilpo.peltonen(at)rakli.fi

Katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoita rakennuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, RAKLIn jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, VTT:n Rakentamisen ennakointiryhmän tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet.