RAKLI ry:n pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoiden suhdannetiedote 1/2014

Pääkaupunkiseutu pärjää rakentamisen suhdannemyllerryksessä

Pääkaupunkiseudun rakentaminen on vauhdittumassa. Rakentamisen määrää lisäävät erityisesti Länsimetroon ja Kehärataan liittyvät liikenne- ja liikerakennushankkeet. Myös vuokra-asuntojen hyvä kysyntä ylläpitää rakentamista pääkaupunkiseudulla. Suomen talouskin alkaa vähitellen elpyä Euroopan paranevien talousnäkymien myötä, mutta tämän vaikutukset näkynevät rakentamisessa vasta vuonna 2015. Toimitilamarkkinoilla kiinteistökaupat ovat pikku hiljaa lisääntyneet. Vuokramarkkinoilla on kuitenkin edelleen hiljaista ja toimitilojen kysyntä on keskustan ulkopuolella vähäistä.

Maailman talouskasvu on kohentumassa. Yhdysvaltojen talous on kasvanut selvästi euroaluetta nopeammin ja euroalueellakin taantuma on jäänyt taakse. Luottamusindeksit ennakoivat talouden kasvun kiihtymistä Euroopassa ja euroalueen vienti on kasvussa. Investointien kasvu ei ole vielä juurikaan käynnistynyt, mikä näkyy Suomen viennin heikkona kehityksenä. Toisena keskeisenä syynä tähän on myös se, ettei kauppakumppaniemme tuonti ole vielä kasvanut. Venäjän talousnäkymät ovat huonot ja ne vaikeuttavat vientimme kehitystä. Alkanut vuosi on yhä Suomessa hitaan kasvun aikaa, mutta vuonna 2015 talouskasvun ennakoidaan kiihtyvän vajaan parin prosentin tasolle.

Kiinteistösijoitusmarkkinoilla kaupankäynti kasvussa

Vuosi 2013 päättyi ammattimaisilla kiinteistökauppamarkkinoilla vilkkaasti. Viimeisellä vuosineljänneksellä solmittiin yli 1,1 miljardin euron kiinteistökaupat, joista suurin osa julkaistiin joulukuussa. Tämä oli ensimmäinen kerta vuoden 2008 alun jälkeen, kun yksittäisen kvartaalin volyymi ylitti miljardin euron rajan. Vilkkaan loppuvuoden ansiosta koko viime vuoden kiinteistökauppavolyymi nousi noin 2,4 miljardiin euroon ylittäen lopulta vuoden 2012 vastaavan luvun noin 300 mil-joonalla eurolla. Myös vuosi 2014 on lähtenyt pirteästi liikkeelle, sillä merkittäviä kiinteistökauppo-ja on tehty viime vuosia aktiivisemmin. Sijoittajien mielenkiinto kohdistuu edelleenkin pitkälti prime-kohteisiin, mutta kiinnostus myös hieman riskipitoisempiin kohteisiin on hiljalleen kasvamassa.

Suorat kiinteistösijoitukset tuottivat 4,4 prosenttia vuonna 2013

Suorien kiinteistösijoitusten kokonaistuotto Suomessa oli KTI Kiinteistöindeksin mukaan vuonna 2013 edellisvuosia matalampi, 4,4 prosenttia. Nettotuottoaste pysyi edellisen vuoden tasolla 6,3 prosentissa. Käyttöasteet jatkoivat laskuaan, mutta sopimusvuokrien nousu kompensoi osaltaan tyhjien neliöiden aiheuttamaa vajetta nettotuotoissa. Kiinteistösijoitusten markkina-arvoihin kirjattiin keskimäärin 1,8 prosentin lasku. Kokonaistuottoa painoivat alaspäin etenkin toimistokiinteistöt, joiden tuotto jäi ennätyksellisen matalaksi, 1,1 prosenttiin. Asunnot olivat ainoa kiinteistötyyppi, jolle kirjattiin positiivinen arvonmuutos. Tämän myötä asunnot olivat 8,2 prosentin kokonaistuotollaan parhaiten tuottanut kiinteistötyyppi jo kuudetta vuotta peräkkäin. Liikekiinteistöt tuottivat 5,9 prosenttia ja tuotannolliset kiinteistöt 3,7 prosenttia vuonna 2013.

Vuokramarkkinoiden haasteet jatkuvat

Helsingin ydinkeskustan toimistovuokrat ovat yhä nousseet maltillisesti. KTI:n Helsingin keskustaa kuvaava toimistovuokraindeksi osoitti 2,4 prosentin vuosinousua uusien vuokrasopimusten neliövuokrissa syksyn 2012 ja syksyn 2013 välisenä aikana. Ydinkeskustan vuokrien odotetaan jatkavan pientä nousuaan sekä toimisto- että liiketiloissa. Muilla pääkaupunkiseudun alueilla, kuten myös muissa suurissa kaupungeissa, toimistojen vuokrat ovat kehittyneet tasaisesti, ja toimistovuokrien odotetaan lähitulevaisuudessa ennemminkin laskevan kuin nousevan. Myös liike- ja tuotannollisten tilojen keskimääräisiin vuokriin odotetaan pientä laskua ympäri Suomen. Vuokraodotuksiin vaikuttaa käyttöasteiden yhä jatkuva negatiivinen kehitys: tyhjän tilan määrä on kasvanut suurissa kaupungeissa niin toimisto-, liike- kuin tuotannollisissa tiloissakin.

Asuntomarkkinoilla vuokrien nousu puolestaan jatkuu, tosin hieman edellisiä vuosia hitaammin. Vuokrat ovat nousseet 3-4 prosentin vuosivauhtia sekä pääkaupunkiseudulla että muissa suurissa kaupungeissa. Etenkin pienten asuntojen vuokrien nousun odotetaan jatkuvan vahvan kysynnän myötä.

Uusien asuntojen aloitusmäärä säilymässä kohtuullisena

Sekä Rakennusteollisuus RT:n asuntotuotantokyselyn että RPT:n rakennushanketiedoston mukaan pääkaupunkiseudulla suunnitellaan aloitettavan tänä vuonna yhtä monen asunnon rakentaminen kuin vuonna 2013. Asuntoaloitusten määrä pääkaupunkiseudulla oli viime vuonna 7 200 asuntoa ja asuinrakentamisessa oli vähennystä edellisvuodesta 8 prosenttia. Kerrostaloasuntojen rakentamismäärä pysyi ennallaan.

Pääkaupunkiseudun asuntokysyntää ylläpitää asuntorahastojen ja -sijoittajien mielenkiinto pieniin kerrostaloasuntoihin. Rahastojen kasvavaa merkitystä asuntomarkkinoilla kuvaa se, että suurten rakennusliikkeiden asuntomyynnistä kymmeniä prosentteja suuntautui viime vuonna rahastoille. Tämä kehitystrendi jatkunee koko vuoden ajan.

Asuntojen korjausrakentaminen pääkaupunkiseudulla on edelleen kasvussa, mihin vielä tänä vuonna vaikuttaa valtion myöntämä käynnistysavustus asuntoyhtiöiden peruskorjauksiin sen lisäksi, että korjausikään tulevien talojen määrä kasvaa.

Toimitilarakentaminen vauhdittuu pääkaupunkiseudulla

Vuosina 2012-2013 toimitilahankkeita aloitettiin yhtä paljon. Rakennuslupien määrä ennakoi vuodelle 2014 toimitilarakentamiseen selkeää kasvua. Lupamäärä kaksinkertaistui viime vuoden aikana ja kasvu painottui vuoden loppupuoliskolle. Länsimetron ja Kehäradan rakentaminen näkyy nyt pääkaupunkiseudun toimitilarakentamisessa. Asemien lisäksi niiden lähiympäristöihin käynnistyy runsaasti liiketilarakentamista. Myös Espoon suuri sairaalahanke näkyy pääkaupunkiseudun toimitilarakentamisen määrässä. Toimisto- ja teollisuusrakentamishankkeiden aloituksiin ei odoteta kasvua.

Infrarakentaminen pääkaupunkiseudulla runsasta

Pääkaupunkiseudulla on tällä hetkellä käynnissä poikkeuksellisen paljon infrarakentamista. Suurimpien Länsimetron ja Kehäradan lisäksi käynnissä on myös Kehä III:n kakkosvaihe väleillä Vantaankoski-Lentoasemantie ja Lahdenväylä-Porvoonväylä. Vantaan Kivistön asuntomessualueella alkavat maanrakennustyöt.

Tarjoushinnat alhaalla, tarjouksia saa

Urakkatarjoushinnat olivat pääkaupunkiseudulla tammikuussa 2014 noin 1,5 prosenttia matalammalla kuin vuotta aiemmin. Tarjoushintojen lasku hidastui viime vuoden lopulla. Rakennuskustannusindeksi kasvoi tammikuussa prosentin, eli rakennuskustannukset nousivat hitaammin kuin kuluttajahinnat, jotka nousivat 1,6 prosenttia.

Pääurakoitsijoiden tarjoushalukkuus oli vuoden 2014 tammikuussa 57 prosenttia, joka on 6 prosenttia alle pitkän aikavälin keskitason. Tämä merkitsee sitä, että tarjouksia saa hyvin, mutta rakennusliikkeillä on kohtuullinen työkanta, eikä uusista hankkeista kilpailla yhtä voimakkaasti kuin viime vuoden syksyllä. Samaa kertoo myös pääurakoiden tarjoushintojen hajonnan kaventuminen lähelle pitkän aikavälin normaalia tasoa.

Tarjouksia saatiin aliurakoitsijoilta tammikuussa hyvin, tarjoushalukkuus oli noin 5 prosenttiyksikköä yli pitkän aikavälin keskitason. Aliurakoissa tarjoushintojen hajonta on myös säilynyt melko suurena. Halvimman ja seuraavan tarjouksen ero on kohtuullinen, mutta niiden jälkeen löytyy myös korkealle hinnoiteltuja tarjouksia, mikä kuvaa sitä, että aliurakoitsijoiden työkannassa on nyt loppuvuotta suurempaa vaihtelua.

Myynti takkuaa rautakaupassa

Rautakaupan myynti väheni Suomessa 5 prosenttia vuonna 2013. Sisustustuotteiden myynti on pysynyt viime vuonna ennallaan, mutta rakennustarvikkeiden myynti on laskenut selvästi. Rautakaupan myynnin väheneminen on eurooppalainen ilmiö ja meidän tilannettamme vastaavia lukuja löytyy lähes kaikista Länsi-Euroopan maista, mikä kuvaa rakentamisen aktiviteetin matalaa tasoa Euroopassa.

Lisätietoja:
RAKLI ry, Ilpo Peltonen, tekninen johtaja, puh. 040 551 9404

Katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoita raken-nuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, RAKLIn jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, Forecon Oy:n mallinnusmenetelmät ja tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet.