RAKLI ry:n pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoiden suhdannetiedote 1/2015:

Pääkaupunkiseutu kasvattaa osuuttaan Suomen rakennusmarkkinoista

Rakennussuhdanteiden alueellinen eriytyminen jatkui hyvin voimakkaana viime vuonna. Pääkaupunkiseu-dun rakennusmarkkinat kasvoivat reippaasti, kun taas muussa maassa korjausrakentamista ja muutamaa kasvukeskusta lukuun ottamatta rakentaminen väheni, osin voimakkaastikin. Pääkaupunkiseudulla suuret infrahankkeet toimivat muun rakentamisen moottorina. Länsimetro ja Kehärata ovat tuoneet mukanaan paljon niin asuin-, liike- kuin toimistorakentamistakin. Kiinteistömarkkinoilla kauppojen määrä on lisääntynyt merkittävästi.

Yleiset talousnäkymät ovat Euroopassa jonkin verran kohentuneet maailmantalouden kasvun, öljyn halpenemisen ja euron heikkenemisen myötä. Suomessakin kasvunäkymien ennustetaan hieman paranevan, vaikka euron halpeneminen vaikuttaakin meidän talouteemme muuta euroaluetta vähemmän muun muassa viennin rakenteesta johtuen.

Suomen kehitystä hidastavat myös heikot työllisyys- ja investointinäkymät sekä kuluttajakysynnän pysytteleminen alhaisella tasolla. Maamme talouselämän luottamusmittari onkin Euroopan maiden huonoimpien joukossa. Heikot odotukset ovat jarruna investointien lisäämiselle, vaikka korkotaso osaltaan puoltaisi niiden tekemistä.

Kiinteistökauppamarkkinoilla vilkas vuosi

Vuosi 2014 oli kiinteistökauppamarkkinoilla huomattavasti aiempia vuosia vilkkaampi. Vuoden 2014 ammattimaisten kiinteistökauppojen volyymi nousi yhteensä vajaaseen 4,3 miljardiin euroon, joka on kolmanneksi korkein vuosivolyymi 2000-luvulla. Korkein kvartaalivolyymi, noin 1,5 miljardia euroa, kirjattiin kolmannella neljänneksellä, ja myös loka-joulukuussa päästiin yli 1,1 miljardin euron kauppavolyymiin. Ulkomaisten sijoittajien mielenkiinto suomalaisia kiinteistösijoitusmarkkinoita kohtaan kasvoi selvästi edeltävistä vuosista. Suomen markkinoilla nähtiin useita täysin uusia ulkomaisia sijoittajia, ja yhteensä ulkomaiset sijoittajat hankkivat vuoden 2014 aikana suomalaisia kiinteistöjä lähes 1,5 miljardilla eurolla, kun edellisinä vuosina vastaava lukema on ollut 400–700 miljoonan euron välillä. Myös kotimaiset kiinteistösijoittajat olivat aiempia vuosia aktiivisempia.

Suorat kiinteistösijoitukset tuottivat hieman edellisvuotta paremmin

Suorien kiinteistösijoitusten kokonaistuotto Suomessa oli KTI Kiinteistöindeksin mukaan 5,6 prosenttia vuonna 2014, mikä oli hieman korkeampi kuin edellisen vuoden 4,4 prosentin tuotto. Suorien kiinteistösijoitusten nettotuottoaste pysyi edellisen vuoden tasolla, 6,3 prosentissa. Kiinteistösijoitusten markkina-arvoihin kirjattiin keskimäärin 0,6 prosentin lasku. Arvonlasku on siis hieman hidastunut, kun se vuonna 2013 oli -1,8 prosenttia.

Asunnot olivat ainoa kiinteistötyyppi, jolle kirjattiin positiivinen arvonmuutos. Vaikka asuntojen nettotuottoaste on muita kiinteistötyyppejä matalampi, niin arvonnousun myötä asunnot olivat 8,2 prosentin kokonaistuotollaan parhaiten tuottanut kiinteistötyyppi jo seitsemättä vuotta peräkkäin.

Liikekiinteistöjen kokonaistuotto oli 5,7 prosenttia, tuotannollisten kiinteistöjen 4,5 prosenttia ja toimistojen 4,1 prosenttia vuonna 2014.

Toimitilavuokramarkkinoiden haasteet jatkuvat

Toimistojen käyttöasteet ovat pysyneet pääkaupunkiseudulla matalina ja uusien vuokrasopimusten tunnusluvut ovat pääsääntöisesti hieman laskeneet, samoin kuin markkina-arvot. Vajaakäyttö vaihtelee paljon osamarkkinoittain. Pääkaupunkiseudulla vuokrien odotetaan laskevan lähitulevaisuudessa sekä toimisto-, liike- että tuotannollisissa tiloissa. Asuntomarkkinoilla vuokrien nousu on puolestaan edelleen jatkunut.

Helsingin ydinkeskustan toimistovuokrat ovat yhä nousseet maltillisesti. KTIn Helsingin keskustaa kuvaava toimistovuokraindeksi osoitti 2,6 prosentin vuosinousua uusien vuokrasopimusten neliövuokrissa syksyn 2013 ja syksyn 2014 välillä. Loppuvuodesta julkistetun RAKLI-KTI-toimitilabarometrin mukaan vuokrien arvioitiin kääntyvän laskuun myös ydinkeskustan toimisto- ja liiketiloissa seuraavan puolen vuoden aikana.

Uudistalonrakentamisen aloituksissa reipas kasvu

Uusien rakennushankkeiden aloitukset lisääntyivät pääkaupunkiseudulla viime vuonna noin kolmanneksella kuntien tilastotietojen ja Forecon Oy:n hanketietojen mukaan. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella aloitukset vähenivät lähes 10 prosenttia. Pääkaupunkiseudun merkitys koko Suomen uudistalonrakentamisessa nousi selvästi. Pääkaupunkiseudun suuri osuus näkyy myös tuoreimmassa Rakennusteollisuus RT:n tilauskannan seurantakyselyssä. Vuodenvaihteessa pääkaupunkiseudun osuus rakennusliikkeiden tilauskannasta oli yli puolet. Uudistalonrakentamisen varovaisen kasvun odotetaan jatkuvan pääkaupunkiseudulla myös alkaneena vuonna.

Asuinrakentamisen odotetaan lisääntyvän

Pääkaupunkiseudulla on viime vuosina rakennettu vuosittain yli 7000 uutta asuntoa. Viime vuonna aloitukset jäivät 6500 asuntoon. Aloitusmäärät vähenivät vuonna 2014 kaikissa asuinrakennustyypeissä: kerros-, rivi- ja omakotitaloissa. Pääkaupunkiseudun osuus koko maan uusien asuntojen aloitusmääristä on kuitenkin edelleen noussut, koska asuntorahastojen ja – sijoittajien aktiivisuus on ollut suurta nimenomaan tämän alueen asuntomarkkinoilla.

Asuinrakentamisen aloitusaktiviteetin odotetaan kääntyvän pieneen kasvuun tänä vuonna. Kasvuun viittaavat rakennuslupien viime vuoden lopulla kasvanut määrä ja RPT-Projektitiedoston hankkeiden käynnistämissuunnitelmat. Lupamäärän kasvun taustalla ovat osin suuret, käynnissä olevat aluerakennushankkeet sekä ratahankkeisiin liittyvä asuntorakentaminen. Ennakkomarkkinoinnilla turvattu riittävä kysyntä on edellytys hankkeiden käynnistämiselle. RT Talonrakennusteollisuuden tuoreessa asuntotuotantokyselyssä pääkaupunkiseudun osuus koko maan vapaarahoitteisten asuntojen aloitussuunnitelmista oli 51 prosenttia. Vastaava osuus vuonna 2011 oli vielä alle 40 prosenttia.

Asemanseudut kasvattivat toimitilarakentamista rajusti

Muussa kuin asuinrakentamisessa pääkaupunkiseudun aloitusmäärä lähes kaksinkertaistui viime vuonna. Liike-ja toimistorakennusten aloitukset jopa kolminkertaistuivat vuoden 2013 lopun matalalta tasolta. Kasvun takana olivat erityisesti ryhmään kuuluvat liikenteen rakennukset, lähinnä Länsimetron ja Kehäradan asemat.

Potentiaalia toimitilarakentamisessa on tänäkin vuonna, koska rakennusalan projektitiedoston RPT:n hanketiedostojen mukaan käynnistettäväksi suunniteltuja hankkeita on enemmän kuin vastaavaan aikaan viime vuonna. Pelko aloitusmäärien laskusta on kuitenkin todellinen, vaikka lupia Länsimetron ja Kehäradan asemien liepeille nousevia palvelu-, kauppa- ja toimistorakennuksia varten on haettu paljon. Hankkeiden käynnistämispäätökset edellyttävät luottamuksen ja taloustilanteen paranemista.

Julkisten rakennusten aloituksissa oli vuonna 2014 selvää kasvua erityisesti useiden aloitettujen sairaalahankkeiden ansiosta. Teollisuus- ja varastorakentamisen määrä pysyi alhaisella tasolla ja aloitukset vähenivät.

Korjausrakentaminen jatkuu vilkkaana

Merkittävä osa korjausrakentamisestakin keskittyy pääkaupunkiseudulle ja sen ympäristöön. Uudellamaalla sijaitsee maamme kerrostaloista yli 40 prosenttia ja rivitaloista neljännes. Viime ja toissa vuonna asuntoyhtiöiden korjauksiin myönnetyt käynnistysavustukset (155 m€, 10 % kustannuksista) merkitsivät piristysruisketta pääkaupunkiseudullekin. Kun avustuksia myönnettiin viime vuoden loppuun asti, jatkuvat korjaukset käytännössä lähes koko kuluvan vuoden ajan. Korjaustarpeiden kasvu jatkuu edelleen, kun 1970- ja 1980-lukujen asuinrakennukset tulevat korjausikään.

Toimitilojen korjaaminen ei puolestaan ole kasvussa. Toimitilamarkkinoilla jatkuu ylitarjontatilanne, eikä korjaaminenkaan välttämättä saa tilojen mahdollisia vuokralaisia tai ostajia kiinnostumaan niistä, kun tilojen toiminallisuuden, tehokkuuden ja hyvän sijainnin merkitys entisestään korostuvat. Samasta syystä paineet käyttötarkoitustenmuutosten tekemiseen kasvavat.

Infrarakentaminen hiljenee

Infrarakentamisessa merkittävien hankkeiden, Länsimetron ja Kehäradan, rakentaminen on tulossa viimeistelyvaiheeseen, eli painopiste siirtyy talonrakentamiseen. Muita merkittäviä infrahankkeita ovat muun muassa Turunväylän, Kehä II:n ja Turuntien parantaminen Espoossa ja Kehä III:n uudistaminen Vantaalla. Kivistössä ja Helsingin uusilla alueilla rakennetaan parhaillaan infrastruktuuria ja tehdään pohjarakennustöitä.

Toimitilahankkeiden urakkatarjoushinnat kääntyivät nousuun

Rakennuskustannusten vuosinousu oli rakennuskustannusindeksin mukaan tammikuussa prosentin tasolla. Kuluttajahintaindeksi laski vastaavasti 0,2 prosenttia. Vuodesta 2010 rakennuskustannukset ovat nousseet 8 prosenttia ja kuluttajahinnat 9 prosenttia.

Pääkaupunkiseudun tarjoushintaindeksin vuosinousu oli vuoden 2013 tammikuusta vuoden 2014 tammikuuhun 3,3 prosenttia. Toimitilapuolen tarjoushinnat nousivat 3,8 prosenttia, kun taas asuinrakennushankkeiden tarjoushinnoissa oli prosentin verran laskua. Tarjoushintojen käyttäytymisen ero johtuu siitä, että toimitilahankkeiden määrä kasvoi voimakkaasti ja asuinrakennusten aloitusmäärä väheni. Tarjoushintojen hajonnat olivat alle keskitason, eli tarjotuista urakoista kilpaillaan tosissaan.

Tarjousaktiivisuus heikentynyt hieman

Tarjousaktiivisuus pääurakoissa (57 %) oli tammikuussa pääkaupunkiseudulla alle pitkän aikavälin keskitason (62 %). Aliurakoissa tarjousaktiivisuus oli lähes keskitasolla (63 % / ka: 65 %). Nämä luvut kuvaavat yritysten kohtuullisen hyvää työkantatilannetta.

Rakentajat epäileväisiä suhdanteiden suhteen

Rakennusliikkeiden tilauskanta on pääkaupunkiseudun talonrakentamisessa hyvällä tasolla, mutta rakentajat arvioivat suhdannenäkymien heikentyvän.

Tilastokeskuksen työvoimatiedustelun mukaan alan työllisten määrä on Uudellamaalla hieman pienentynyt. Tiedustelu ei kuitenkaan tavoita ulkomaalaisia rakennustyöntekijöitä.

Rautakaupan myynti käy eurooppalaisittain verrattuna huonosti

Rautakaupan myynti väheni Suomessa viime vuonna yli 4 prosenttia. Euroopan maiden joukossa kehitys oli heikointa. Rautakauppa ennakoi myynnin vähenemisen jatkuvan myös kuluvana vuonna, koska kuluttajakysynnän piristymiseen ei uskota. Korjaamisen ja toimitilarakentamisen suuri osuus näkyy siinä, että LVI- ja sähkötukkukaupalla meni hieman paremmin: sähköteknisten tuotteiden myynti kasvoi viime vuonna noin 1,5 prosenttia ja LVI-tuotteiden pysyi lähes edellisvuoden tasolla.

Katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoita rakennuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, RAKLIn jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, Forecon Oy:n mallinnusmenetelmät ja tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet.