RAKLIn pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoiden suhdannetiedote 1/2016

Asuntorakentaminen pääkaupunkiseudulla ennätysrunsasta

Pääkaupunkiseudun kasvu näkyy vilkkautena alueen kiinteistö- ja rakentamismarkkinoilla. Rakentamisen volyymi on nyt niin korkealla, että työvoimasta ja resursseista alkaa jo olla pulaa. Vauhti näyttäisi kuitenkin hektisen alkuvuoden jälkeen hieman rauhoittuvan. Kiinteistömarkkinoilla on voimakasta kahtiajakautumista: kauppa käy erittäin vilkkaana, mutta vuokramarkkinoilla nähdään sekä vajaakäyttöä että vuokrien nousun hidastumista.

Maailmantalouden tulevaisuuden kehitys on epävarmaa, mikä heijastuu myös Suomeen. Kun kasvu on kulutusvetoista, tietää se haasteita Suomen investointitavarapainotteiselle viennille, vaikka Suomen tärkeimmillä vientimailla meneekin kohtuullisen hyvin. Maahamme ennustetaan hidasta talouskasvua lähivuosiksi, mutta ero Suomen ja muun läntisen maailman välillä kasvaa kuitenkin edelleen. Yksi positiivisesti kehittyvistä aloista ja talouskasvun vetureista on kiinteistö- ja rakentamisala.

Kiinteistökauppamarkkinoiden aktiivisuus säilyy korkealla tasolla

Vuoden 2015 kaupankäyntivolyymi nousi noin 5,5 miljardiin euroon, mikä on kaikkien aikojen toiseksi korkein lukema Suomen kiinteistömarkkinoilla. Vuoteen 2014 verrattuna volyymi nousi 27 prosenttia. Korkein kvartaalivolyymi, noin 2,2 miljardia euroa, kirjattiin toisella vuosineljänneksellä. Tämä oli selkeästi korkein yksittäisen vuosineljänneksen volyymi Suomessa seitsemään vuoteen. Kaksi kolmasosaa viime vuoden volyymista muodostui kotimaisten toimijoiden ostoksista, mutta myös ulkomaisten sijoittajien aktiivisuuden kasvu jatkui. Kotimaisista toimijoista ostoja tekivät lähinnä kiinteistösijoitusrahastot ja -yhtiöt, kun taas instituutiot keskittyivät kotimaassa lähinnä myynteihin, ja tekivät uudisinvestointeja enimmäkseen omiin kiinteistökehityshankkeisiinsa. Kiinteistötyypeistä vilkkaimman kaupankäynnin kohteena olivat liikekiinteistöt, joiden osuus kokonaisvolyymista oli noin kolmannes. Asuntojen osuus on saavuttanut toimistojen osuuden, ja niiden molempien osuus oli noin 23 prosenttia transaktioista.

Suorat kiinteistösijoitukset tuottivat 6,3 prosenttia vuonna 2015

Suorien suomalaisten kiinteistösijoitusten kokonaistuotto nousi KTI Kiinteistöindeksin mukaan 6,3 prosenttiin vuonna 2015 (5,6 % vuonna 2014). Nettotuottoaste pysyi kansainvälisesti korkeahkolla tasolla kuudessa prosentissa, ja kiinteistösijoitusten markkina-arvoihin kirjattiin keskimäärin 0,3 prosentin nousu. Asunnot olivat parhaiten tuottava kiinteistötyyppi jo kahdeksatta vuotta peräkkäin 8,9 prosentin kokonaistuotollaan, josta arvonmuutoksen osuus on 3,4 prosenttia. Asuntokiinteistöjen markkina-arvot nousivat edelleen, kun taas toimitilakiinteistöjen arvot jatkoivat haasteellisten talousnäkymien painamina laskuaan. Helsingin keskustan toimistokiinteistöjen markkina-arvot kuitenkin nousivat vahvan sijoituskysynnän siivittäminä. Tuotannolliset kiinteistöt tuottivat 6,2 prosenttia, toimistot 6,1 prosenttia, hotellit 5,2 prosenttia ja liikekiinteistöt 3,9 prosenttia vuonna 2015.

Toimitilavuokramarkkinoiden haasteet jatkuvat

Toimistotilojen käyttöasteet ovat laskeneet pääkaupunkiseudulla edelleen. KTI:n vuokratietokannan toimistotiloista oli syksyllä tyhjillään pääkaupunkiseudulla jopa noin viidennes. KTI:n Helsingin keskustaa kuvaava toimistovuokraindeksi osoitti 0,6 prosentin vuosinousua uusien vuokrasopimusten neliövuokrissa syksyn 2014 ja syksyn 2015 välisenä aikana, tosin viimeisten kuuden kuukauden kehitys oli aavistuksen negatiivinen. Toimisto- ja liiketilavuokrien tulevaisuuden odotukset ovat kaikissa kaupungeissa hieman vähemmän negatiivisia kuin aiemmin. RAKLI-KTI-toimitilabarometrin vastausten mukaan sekä toimisto- että liiketilavuokrien tosin odotetaan edelleen laskevan kaikkialla muualla paitsi Helsingin ydinkeskustassa. Asuntovuokrien odotetaan puolestaan jatkavan nousuaan, mutta aiempaa maltillisemmin. Asiantuntijoiden tuoreimmat arviot markkinatilanteesta saadaan RAKLIn viikolla 13 julkaistavasta Vuokra-asuntobarometrista.

Asuntorakentamisen volyymi huippukorkealla

Vuoden 2015 loppupuolella uudisrakentamisen määrä lähti voimakkaaseen kasvuun ja tämä kehitys jatkuu yhä. Rakentaminen lisääntyy koko maan tasolla valtiovarainministeriön RAKSU-ryhmän (rakennusalan suhdanneryhmä) mukaan 3-4 prosentin vauhdilla ja pääkaupunkiseudulla tätä merkittävästi voimakkaammin.

Seudulla aloitettiin vuonna 2015 noin 12 000 uuden asunnon rakentaminen. Asuntoaloitukset kasvoivat vuodenvaihteen 2014-2015 tilanteeseen verrattuna huimat 80 prosenttia. Tosin lähtötaso oli viimeisten viiden vuoden alhaisin. Aloitusten määrä on nyt kuitenkin pääkaupunkiseudulla selkeästi korkein liki 30 vuoteen.

Toimitilapuolella on aloitettu useita jättihankkeita, joiden rakentaminen jatkuu pitkään. Näitä ovat muun muassa Kalasataman Redi, Pasilan Tripla, Matinkylän Ison Omenan ja Helsinki-Vantaan lentoaseman laajennukset sekä useat käynnissä olevat julkiset rakennushankkeet. Toimisto- ja teollisuusrakentaminen on tällä hetkellä hiljaisempaa.

Infrarakentajia työllistävät muun muassa Länsimetron jatko, Pasilan läntinen lisäraide, Kehä I:n keskivaiheen perusparantaminen ja kattaminen Keilaniemen kohdalla sekä edellä mainittujen, hiljattain käynnistyneiden suurten toimitilahankkeiden ja Olympiastadionin peruskorjauksen maanrakennustyöt. Merkittävä hanke on myös Blominmäen jätevedenpuhdistamo.

Rakennushankkeiden käynnistysten huippu näyttää olevan käsillä ja loppuvuotta kohti aloitusten määrä vähentyy Projektitiedosto RPT:n hankesuunnitelmien mukaan sekä asunto- että toimitilarakentamisessa.

Pääkaupunkiseudun markkinat kiinnostavat rakentajia

Pääurakoitsijoiden tarjoushalukkuus oli tammikuussa 72 prosenttia, mikä on noin kymmenen prosenttiyksikköä keskiarvotason yläpuolella. Tätä lukua arvioidessa tulee kuitenkin ottaa huomioon, ettei tarjouksia tule hankekohtaisesti määrällisesti paljon. Urakoitsijoiden kapasiteetti on pääkaupunkiseudulla hyvin käytössä, eivätkä rakennuttajat edes pyydä tarjousta niiltä tahoilta, joiden eivät arvioi sitä kuitenkaan antavan. Pääkaupunkiseudun kasvaville markkinoille on tullut enenevässä määrin rakentajia myös muualta Suomesta.

Aliurakoiden osalta tarjousaktiivisuus on neljä prosenttiyksikköä alle pitkän aikavälin keskitason. Niiden kehityksen osalta keskeisiä ovat uudisrakennushankkeiden ohella kerrostalokorjaukset, joiden määrä näyttää jatkavan edelleen maltillista nousuaan.

Urakkatarjoushinnat olivat tammikuussa nousseet 1,5 prosenttia edellisvuodesta, ja syksyllä nähty tarjoushintojen voimakkain noin kymmenen prosentin nousu on siis ohitettu. Lisääntynyt urakoitsijoiden omaperusteinen tuotanto näkyy markkinoilla tarjoushintojen nousuna.

Katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoita rakennuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, RAKLIn jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, Forecon Oy:n mallinnusmenetelmät ja tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet.