RAKLIn pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoiden suhdannetiedote 1/2018

Talouden hyvät näkymät ja muuttoliike moottoreina

Pääkaupunkiseudun rakentamisessa ylikuumenemisen merkkejä

Talouden hyvät näkymät, kaupungistuminen ja muuttoliike vaikuttavat edelleen voimakkaasti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakennusmarkkinoihin. Pääkaupunkiseutu on kasvattanut osuuttaan Suomen markkinoista sekä kiinteistökaupoissa että uudistalorakentamisessa ja pääkaupunkiseudun osuus kiinteistökaupoista nousi viime vuonna jo 70 prosenttiin. Rakentamisen määrä pysyy korkealla ja käynnistettäväksi suunniteltujen rakennushankkeiden määrä pääkaupunkiseudulla on edelleen kasvussa. Rakentamisen kasvun haasteena on resurssien riittävyys, mikä heijastuu työvoimapulana, hintojen nousuna, tuotteiden pitkinä toimitusaikoina sekä vähäisinä tarjousten määrinä.

Suomen talouskasvu pysyi alhaisena paljon pidempään kuin Euroopassa keskimäärin. Euroopan talouskasvu kääntyi kasvuun vuonna 2013, mutta Suomessa vasta vuonna 2015. Viime vuonna Suomen kasvu oli Euroopan keskiarvoa suurempaa ja sama tilanne jatkuu tänä ja ensi vuonna. Maailmantalouden näkymille luovat varjoja korkojen ennakoitu tai mahdollinen nousu sekä kauppasodan mahdollisuus.

SIJOITTAMISEN NÄKYMÄT

Kiinteistökauppamarkkinoilla edelleen hyvin vilkasta

Kiinteistösijoitusmarkkinoiden aktiviteetti pysyy Suomessa yhä korkealla tasolla. Viime vuoden kiinteistökauppavolyymiksi kirjattiin KTI Transaktioseurannan mukaan ennätykselliset 10,2 miljardia euroa, joka ylitti vuonna 2016 kirjatun edellisen ennätysvolyymin peräti 38 prosentilla. Kiinteistötyypeistä suurimman kaupankäynnin kohteena olivat viime vuonna toimistokiinteistöt, joiden osuus kokonaisvolyymista oli 40 prosenttia (4,1 miljardia euroa).

Ulkomaiset sijoittajat tekivät viime vuonna kiinteistökauppoja Suomessa jopa yli seitsemällä miljardilla eurolla ja lähes kaikissa vuoden suurimmissa kaupoissa oli ostajana ulkomainen toimija. Vuoden aikana Suomeen tuli jälleen kymmenkunta uutta ulkomaista sijoittajaa. Sijoittajien kiinnostuksen Suomen kiinteistömarkkinoita kohtaan odotetaan pysyvän vahvana myös tänä vuonna, ja useita suuria kauppoja on tehty jo alkuvuoden aikana.

Suomen kansainvälistä houkuttelevuutta tukivat monia Länsi-Euroopan maita korkeammat nettotuottotasot. Helsingin keskustan tuottovaatimukset ovat tosin laskeneet historiallisen matalalle tasolle, ja parhaiden toimistokohteiden tuottovaatimukset ovat jo neljän prosentin alapuolella. Muiden kasvukeskusten parhaidenkin kohteiden tuottovaatimukset pysyttelevät yhä 2-3 prosenttiyksikköä Helsinkiä korkeammalla. Merkittävästi korkeammat tuotto-odotukset ohjaavat sijoituskysyntää nyt entistä enemmän myös pääkaupunkiseudun ulkopuolelle. Uhkakuvia houkuttelevuudelle luovat kuitenkin säädösympäristön muuttumiseen liittyvät riskit ja mahdolliset muutokset verotuksessa, jotka heikentävät sijoitusympäristön ennakoitavuutta.


Ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden koko kasvaa

Suomen ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden koko kasvoi KTI:n arvion mukaan vuonna 2017 noin yhdeksällä prosentilla 63,7 miljardiin euroon. Keskeisin moottori markkinoiden koon kasvussa on ollut sijoittajien salkkuun valmistunut uusi rakennuskanta. Viime vuoden kauppojen myötä ulkomaisten sijoittajien osuus Suomen ammattimaisista kiinteistösijoitusmarkkinoista nousi noin 29 prosenttiin. Ulkomaisten ammattisijoittajien omistuksessa on nykyään yli 18 miljardin euron arvoiset kiinteistöt Suomessa.

Suorat kiinteistösijoitukset tuottivat 6,6 prosenttia viime vuonna

Suorien suomalaisten kiinteistösijoitusten kokonaistuotto oli KTI Kiinteistöindeksin mukaan 6,6 prosenttia vuonna 2017. Nettotuottoaste laski 5,4 prosenttiin, mutta arvonmuutos nousi 1,2 prosenttiin. Hotellit olivat markkina-arvojen nousun myötä parhaiten tuottava kiinteistötyyppi 8,7 prosentin kokonaistuotolla. Toimistokiinteistösijoitusten kokonaistuotto nousi 7,7 prosenttiin etenkin Helsingin ydinkeskustan voimakkaan arvonnousun siivittämänä. Suurten sijoittajien asuntosijoitusten arvonmuutos säilyi positiivisena, ja nettotuottoaste nousi hieman edellisestä vuodesta, joten asuntokiinteistöjen kokonaistuotto oli 7,5 prosenttia. Kaikissa kiinteistötyypeissä pääkaupunkiseudun kiinteistöt tuottivat muuta maata paremmin.

Toimistojen ja liiketilojen vuokrien odotetaan nousevan suurissa kaupungeissa

Toimistotilojen käyttöasteet pysyvät edelleen matalina pääkaupunkiseudulla. Viime syksynä suurten kiinteistösijoittajien salkkujen pääkaupunkiseudun toimistojen käyttöaste oli KTI:n vuokratietokannan mukaan 82 prosentin tuntumassa. Lisäksi toimistovuokratasojen eriytyminen pääkaupunkiseudun sisällä jatkuu. Etenkin Helsingin ydinkeskustan vuokrat ovat vahvassa nousussa, mutta syrjäisemmillä ja vajaakäytöstä kärsivillä toimistoalueilla vuokrat pysyvät ennallaan tai laskevat. Tilojen vuokrattavuuteen ja vuokratasoon vaikuttaa oleellisesti, miten tila vastaa käyttäjien muuttuviin tarpeisiin ja kuinka ympärillä oleva palvelurakenne tukee sujuvaa arkea.

Liiketilojen käyttöasteet ovat etenkin pääkaupunkiseudulla pysyneet korkeina, mutta ovat laskeneet suurten sijoittajien salkuissa pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Asuntovuokrien nousu on jatkunut, kuitenkin hidastuen sekä pääkaupunkiseudulla että muissa suurissa kaupungeissa.

RAKLIn jäsenen kommentti suhdannetilanteeseen:

”Alhainen korkotaso ja pääomamarkkinoiden ylilikvidi tilanne pitävät kiinteistösijoittajakysynnän edelleen korkealla tasolla. Viime vuonna tämä johti kiinteistökauppojen ennätyskorkeaan volyymiin ja heijastui alhaisina tuottovaatimuksina. Markkinoiden polarisoituminen jatkuu edelleen, mikä on realisoitunut ennätyskorkeina transaktiohintoina Helsingin toimistomarkkinoilla. Poikkeuksellinen markkinatilanne mahdollistaa salkun aktiivisen muokkaamisen. Olemme tietoisesti pyrkineet hyödyntämään markkinatilannetta alipainottamalla kiinteistösalkkuamme erityisesti toimisto- ja liiketilakohteissa ja ylipainottamalla sitä hotellikohteissa. Lisäksi olemme kehittäneet voimakkaasti olemassa olevia kohteitamme ja lähteneet mukaan aikaisessa vaiheessa oleviin kehityshankkeisiin. Markkinatilanne houkuttelee sijoituskohteiden etsimiseen myös pääkaupunkiseudun ulkopuolisista kasvukeskuksista.”

Vesa Eskoli, Kiinteistösijoitusjohtaja, LähiTapiola Kiinteistövarainhoito Oy

RAKENTAMISEN NÄKYMÄT

Rakentamisen määrä pysyy korkealla

Suomessa rakentamista ovat vauhdittaneet talouskasvun ohella kuluttajien luottamus tulevaisuuteen, työpaikkojen määrän kasvu, matalat korot, lainojen saatavuus ja pitkät laina-ajat sekä muuttoliike kasvukeskuksiin.

Pääkaupunkiseudun osuus Suomen uudistalorakentamisesta oli viime vuonna lähes neljännes, kun se on aiemmin vaihdellut 15-20 prosentin välillä. Toimistoista 60-70 prosenttia, liikenteen rakennuksista noin 50 prosenttia ja asuinkerrostaloista noin 40 prosenttia rakennetaan pääkaupunkiseudulle. Korjausrakentamisen suhdannevaihtelut ovat oleellisesti uudistalorakentamista pienemmät, sillä kasvu on tasaista rakennuskannan ikääntyessä ja korjausten tullessa ajankohtaisiksi.

Myös käynnistettäväksi suunniteltujen rakennushankkeiden määrä pääkaupunkiseudulla on edelleen kasvussa. Näkymät vuodelle 2018 ovatkin nyt positiivisemmat kuin vuoden 2017 lopulla. Lisäksi uusien asuinrakennushankkeiden rakennuslupamäärä kasvoi edelleen reippaasti viime vuoden lopulla.

Osasyynä vuoden 2017 lopun suureen lupamäärään saattaa olla uusien rakentamismääräysten voimaantulo vuoden 2018 alussa. Kuluttajien asunnonostoaikomukset ovat pääkaupunkiseudulla jatkuvasti koko maata korkeammalla, mutta eivät ole enää nousseet loppusyksyn 2017 jälkeen. Sijoittajakysyntä pääkaupunkiseudulla jatkuu positiivisena.

Pääkaupunkiseudun väestön kasvu, joka oli viime vuonna lähes 18 000 asukasta, ja joka vauhdittui 1000 asukkaalla edellisvuodesta, indikoi myös rakentamisen korkeaa tasoa jatkossakin.

Uusien asuntojen aloitusmäärä ja asukasmäärän vuosikasvu samalla tasolla

Uusien asuntojen aloitusmäärä on noussut pääkaupunkiseudulla samalle tasolle asukasmäärän vuosikasvun kanssa. Uusia asuntoja aloitettiin pääkaupunkiseudulla viime vuonna lähes 15 000 kappaletta eli 8 asuntoa kymmentä uutta asukasta kohti.

Vuonna 2017 rakennuslupia myönnettiin 18 200 asunnolle, kun vuosina 2010-2014 määrä oli noin 8000 asuntoa vuodessa. Viime vuoden lupamäärä vastaakin hieman yli yhtä uutta asuntoa uutta asukasta kohti. Erityisesti kerrostalojen rakennuslupamäärä oli korkealla viime vuoden lopulla. Tällä hetkellä asuntojen rakentamisvauhti pääkaupunkiseudulla ylittää sekä kaupunkien omat että valtion ja kuntien tekemän MAL-sopimuksen tavoitteet.

Asuntoja valmistuu tämän hetkisen näkymän mukaan markkinoille tänä vuonna noin 35 prosenttia viimevuotista enemmän ja ensi vuonna vielä 20 prosenttia tämänvuotista enemmän. Asuntojen kysyntänäkymät pääkaupunkiseudulla ovat edelleen hyvät ja uusia valmiita myymättömiä asuntoja on vähän. Riskejä kysynnän jatkumiselle tuovat korkojen ja rakennuskustannusten kääntyminen nousuun sekä luottamuksen ja talouskasvun heikkeneminen. Ne saattavat heikentää asuntokysyntää tulevan parin vuoden aikana ja pudottaa rakentamisen määrän nykyiseltä.

Pienten asuntojen tarjonnan kasvu on näkynyt jo nyt pääkaupunkiseudun vuokrien maltillisena nousuna uusissa vuokrasuhteissa. Jos asuntosijoitusten tuotot jäävät alle odotusten, sijoitusasuntoja alkanee tulla myyntiin, mikä näkyy uusien asuntojen aloitusten pienenemisenä.

Toimitilarakentaminen vilkasta, mutta ei huippulukemissa

Toimitilarakentamisen määrä on vilkastunut viime vuosina, mutta määrä on noin kolmanneksen alle vuoden 2008 huipputason. Myöskään lupamäärässä ei tapahtunut viime vuonna kasvua. Rakentamisen määrä on kuitenkin hyvällä tasolla useiden suurten, pitkäkestoisten hankkeiden johdosta. Aloitettaviksi suunniteltuja rakennushankkeita on alkavalla puolivuotisjaksolla viimevuotista vastaava määrä. Liike- ja toimistohankkeiden rakentaminen on vilkasta, mutta uusien hankkeiden käynnistämisessä ei ole kasvuodotuksia. Lisäksi julkisia hankkeita on suunniteltu käynnistettävän enemmän kuin vuosi sitten.

Liikennehankkeet pitävät infrarakentamisen korkealla

Uusien liikennehankkeiden merkitys on hyvin suuri pääkaupunkiseudulla. Valmistuneet Kehärata ja Länsimetro ovat saaneet käyntiin runsaasti asunto- ja toimitilarakentamista. Jatkossa Raide-Jokeri ja Länsimetron jatko merkitsevät parantuvia liikenneyhteyksiä ja kiinnostavia rakennuspaikkoja. Tekeillä olevat asemakaavat mahdollistavat noin 20 000 uutta asukasta Raide-Jokerin varteen.

Rakentamisen kapasiteetti täyskäytössä pääkaupunkiseudulla

Rakentamisen tuotantokapasiteetti on pullonkaula erityisesti pääkaupunkiseudulla, mutta myös muissa suurissa kasvukeskuksissa. Tähän vaikuttaa Rakennusteollisuus RT:n mukaan toimihenkilöiden puute, tonttipula ja tonttikustannusten nousu. Ammattityövoiman puute työntekijätasolla on myös toiminnan merkittävä kapeikko. Rakennusteollisuus ry:n jäsenten tilauskantakyselyn mukaan tilauskanta oli syyskuun lopulla 2017 noin 6 miljardia euroa. Määrä oli samalla tasolla kuin vuotta aiemmin. Pääkaupunkiseudun tilauskanta vuonna 2017 oli puolet Rakennusteollisuus RT:n jäsenistön koko Suomen tilauskannasta.

Urakoitsijoiden tarjousaktiivisuus vähäistä

Tuotantokapasiteetin korkea käyttöaste näkyy sekä urakoitsijoiden tarjousaktiivisuudessa että tarjoushinnoissa. Rakentajien tarjousaktiivisuus on ollut pääkaupunkiseudulla matalalla tasolla vuodesta 2015. Pääurakoiden tarjouspyyntöihin on alkuvuonna 2018 saatu noin kolme tarjousta ja määrä on ollut edelleen vähenemään päin. Aliurakkatarjouspyynnöissä tilanne on parempi, sillä tarjouksia on saatu 6-7 kappaletta. Suuria muutoksia aliurakoiden vastausmäärissä ei ole ollut nähtävissä.

Tarjoushinnat nousevat selvästi rakennuskustannusindeksiä nopeammin

Pääkaupunkiseudun tarjoushintaindeksi on noussut reippaasti kevään 2017 jälkeen. Vuosinousu elokuussa 2017 oli noin 11 prosenttia ja helmikuussa 2018 noin 7 prosenttia. Lisäksi rakennuskustannusindeksin nousuvauhti on myös hieman kiihtynyt. Viime vuoden elokuussa vuosinousu oli 0,3 prosenttia ja 1,7 prosenttia helmikuussa 2018. Betonielementtien hintojen nousun osuus on ollut indeksissä suurinta, sillä helmikuussa 2018 oli nousua 10,6 prosenttia edellisvuodesta. Maarakennuskustannusindeksin vuosimuutos helmikuussa 2018 oli 1,0 prosenttia. Tarjousten saatavuuden ja nousseiden tarjoushintojen takia on ongelmia saada käyntiin asuntohankkeita. Tarjoushinnat ylittävät hyväksytyt kustannusarviot.

Huomioitavaa on, että pääurakoitsijoiden tarjoushintojen hajonnat ovat huomattavan suuret. Toiseksi halvin tarjous ylitti tämän vuoden helmikuussa lähes 7 prosentilla halvimman tarjouksen, kun pitkän aikavälin keskiarvo on 3,6 prosenttia. Keskeisiä syitä tähän kehitykseen ovat suurten yritysten isot monivuotiset hankkeet, lisääntyneet avoimet tarjouskilpailut sekä kapasiteetin korkea käyttöaste kautta rakentamisketjun. Aliurakointipuolella tilanne on toinen, sillä toiseksi kallein tarjous oli 4,5 prosenttia halvinta kalliimpi.

RAKLIn jäsenen kommentti suhdannetilanteeseen:

”Rakennusalan kapasiteetti on täyskäytössä ja kärsii jo niukkuudesta varsinkin Etelä-Suomen kasvukeskuksissa. Myös ammattitaitoisen työmaahenkilöstön niukkuus on ongelma ja siksi urakoitsijat osallistuvat tarjouskilpailuihin valikoivasti. Selkeät tarjouspyynnöt ja urakoitsijariskin alentaminen harkituin toteutusmuodoin ja sopimusehdoin ovat keinoja, joilla tilaajat voivat asiaan vaikuttaa. Uusissa pitkäkestoisissa rakennushankkeissa ollaan kustannusnousuriskin osalta haastavassa tilanteessa, koska yli kahden vuoden päähän arvioiminen on vaikeaa ja nyt kasvukeskuksissa koettu kustannusnousu ei perustu yksin panoshintojen nousuun vaan myös kysynnän ja tarjonnan suhteeseen. Nykysuhdanne, vaikka tuottaakin haasteita yksittäisissä hankkeissa, ajaa toimijat innovoimaan ja näin ruokkii rakennusalan myönteistä kehitystä. Kasvava joukko alan ammattilaisia pyrkiikin kehittämään yhteistyökäytäntöjä."

Seppo Kemppainen, rakennuttajapäällikkö, Kesko Oyj

Lisätietoja:
Mikko Somersalmi, tekninen johtaja, puh. 040 720 7645

Katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoita rakennuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, RAKLIn jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, Forecon Oy:n mallinnusmenetelmät ja tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet.