RAKLIn pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakennusmarkkinat suhdannetiedote II/2012:

Talous kasvaa hitaasti - rakentaminen kasvualueilla jatkuu - muualla hiipuu

Nopeaa talouskasvua ei ole näkyvissä, mikä näkyy myös kiinteistörahoituksen tiukentumisena ja investointien hidastumisena. Kiinteistösijoitusmarkkinoilla on nähty tästä huolimatta varovaista piristymistä. Sen sijaan aloitettavien rakennushankkeiden määrä on laskenut vuoden alusta.

Talouskasvu on hidasta lähes globaalisti. Myös kehittyvillä markkinoilla kasvu on hidastunut, vaikkakin kasvulukemat ovat edelleen paremmat kuin kehittyneissä maissa. Euroopassa talous on taantumassa, ja kansantalouden kasvuvauhti on nollan tietämissä sekä kuluvana että ensi vuonna.

Talouden näkymät ovat kesän aikana kääntyneet entistä heikompaan suuntaan myös Suomessa. Kuluvan vuoden toisella ja kolmannella neljänneksellä Suomessa täyttyivät taantuman merkit, kun talouskasvu on jäämässä kahdella perättäisellä neljänneksellä miinusmerkkiseksi. Työllisyys on pysynyt tänä aikana kuitenkin melko hyvällä tasolla ja korkotaso on ollut laskussa.

Talouskasvun ennustetaan jäävän sekä tänä että ensi vuonna 0,5-1,0 prosentin tasolle ja työttömyyden lisääntyvän seuraavina kuukausina. Korkotaso tulee jatkossakin säilymään alhaisena, mutta marginaalit ovat nousseet ja omarahoitusosuudet kasvaneet. Tämä heijastuu kiinteistö- ja rakentamisalalle heikkenevinä investointimäärinä.

Kiinteistösijoitusmarkkinoilla pientä piristymistä

Kiinteistösijoitusmarkkinoilla on näkyvissä varovaisia piristymisen merkkejä, vaikka toisen vuosineljänneksen transaktiovolyymi jäikin selvästi edellisvuotta matalammaksi. Kesän aikana julkistettiin useita merkittäviä, pääasiassa ulkomaisten sijoittajien tekemiä kiinteistökauppoja. Kuluvan vuoden transaktiovolyymi oli elokuun lopussa KTI:n tilastojen mukaan noin 1,4 miljardia euroa, mikä on yli 200 miljoonaa euroa korkeampi luku kuin viime vuonna vastaavana ajankohtana. Ulkomaisten sijoittajien osuus koko vuoden transaktiovolyymista on noin 30 prosenttia. Rahoitusmarkkinoiden epävarmuuden jatkuessa sijoittajien mielenkiinto kohdistuu edelleen pääosin riskittömiin prime-kohteisiin, joiden tuottovaatimukset ovat olleet pienessä laskussa, etenkin Helsingin keskustassa.

Asuntojen vuokrat jatkavat nousuaan, toimistoissa edelleen käyttöasteongelmia

Parhaiden prime-kohteiden vuokrat ovat myös jatkaneet nousuaan. KTI:n Helsingin keskustaa kuvaava toimistovuokraindeksi osoitti 4,1 prosentin nousua uusien vuokrasopimusten neliövuokrissa kevään 2011 ja kevään 2012 välisenä aikana. Vaikka parhaiden tilojen vuokrakysyntä säilyykin vahvana, jatkuvat käyttöasteongelmat edelleen pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoilla. Hiljainen kysyntätilanne ja vilkas toimistojen uudistuotanto kääntänevät toimistojen käyttöasteet jälleen laskuun viime vuoden pienen paranemisen jälkeen.

Liiketilamarkkinoiden kehitys on edelleen selvästi toimistoja positiivisempaa, vaikka käyttöasteet ovatkin olleet parin viime vuoden aikana pienessä laskussa.

Asuntomarkkinoilla vuokratasojen nousu on jatkunut voimakkaana. KTI:n asuntovuokraindeksin mukaan pääkaupunkiseudun uusien asuntovuokrasopimusten vuokratasot nousivat kevään 2011 ja kevään 2012 välisenä aikana yli viiden prosentin vuosivauhtia, ja myös muissa suurissa kaupungeissa vuokrat ovat olleet muutaman prosentin nousussa. Asuntovuokrien nousun uskotaan jatkuvan kaikissa suurimmissa kaupungeissa.

Alkuvuoden ennusteet hankkeiden käynnistymisestä eivät toteudu

RAKLI ry:n alkuvuodesta 2012 toteuttama hankekysely ennakoi, että jäsenten rakennushankkeita aloitettaisiin koko maassa vuonna 2012 yli 3,1 miljardilla eurolla, mutta taloustilanteen epävarmuus on vähentänyt selvästi investointihalukkuutta vuoden edetessä. Elokuussa 2012 toistetun hankekyselyn mukaan talorakentamisen määrä on tänä vuonna laskemassa alkuvuoden arviosta noin 810 miljoonalla eurolla 2,3 miljardin euron tasolle, vaikka hankkeiden lukumäärä pysyy lähes ennallaan. Hankkeita arvioidaan tämän vuoden kuluessa käynnistettävän yhteensä lähes 320. Kyselyyn vastasi 53 RAKLIn jäsenorganisaatiota, jotka ovat Suomen merkittävimpiä rakennuttajia.

Korjausrakentaminen painottuu suhdanteiden heikentyessä

RAKLIn hankekyselyssä yli kolmannes talonrakentamisen hankkeista on korjausrakentamista ja täydennysrakentamisen hankkeita. Niiden yhteenlasketun osuuden kasvu viime vuodesta on 13 prosenttiyksikköä.

RAKLIn hankekyselyn mukaan asuntorakentamishankkeiden määrä tulee tänä vuonna putoamaan viime vuoden 1,39 miljardista eurosta noin 760 miljoonaan euroon, josta hieman yli 80 prosenttia on uudisrakentamista. Alkuvuoden hankekyselyn volyymiarviosta on nyt tultu alaspäin 500 miljoonaa euroa. Enemmistö eli 59 prosenttia käynnistyvistä hankkeista on valtion tukemaa ARA-tuotantoa. Neuvottelu-urakoiden osuus nousi yli 20 prosenttiin, mikä kertoo tonttien huonosta saatavuudesta.

Toimitilarakentamisen määrä on hankekyselyn mukaan noin 1,5 miljardia euroa, josta hieman alle puolet on uudisrakentamista, 34 prosenttia korjausrakentamista ja 19 prosenttia näiden yhdistelmiä. Alkuvuodesta 2012 toteutetusta hankekyselystä määrä putoaa elokuun kyselyn mukaan noin 250 miljoonaa euroa. Julkisia rakennuksia on aloitettavista toimitiloista kaksi kolmannesta, liikerakentamista 20 prosenttia ja toimistorakentamista vain 10 prosenttia.

Toimistorakentamisen hankkeet ovat suurimmaksi osaksi olemassa olevien tilojen korjausrakentamista. Toimistotiloista uudisrakentamisen osuus on vain 16 prosenttia. Hankkeet keskittyvät erityisesti pääkaupunkiseudun prime-alueille.

RAKLIn hankekyselyn hankkeista 54 prosenttia käynnistyi suunnitellussa aikataulussa. Loput hankkeista ovat joko viivästyneet tai jääneet kokonaan toteuttamatta. Suurimmat viivästymisten syyt olivat suunnitelmamuutokset, suhdannetilanne sekä kaavoitusprosessin viivästyminen. Hankkeista 7 prosenttia jää kokonaan toteuttamatta ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn kielteinen päätös oli viivästyttänyt 8 prosenttia hankkeista.

Pääkaupunkiseudulla rakentaminen hidastunut muuta maata vähemmän

Pääkaupunkiseudun rakennuslupakehitys poikkesi vuoden alkupuoliskolla selvästi koko maan vastaavasta. Rakennuslupien määrä laski pääkaupunkiseudulla tammi-kesäkuussa 3 prosenttia vuodentakaisesta, kun muualla Suomessa pudotusta oli yli 20 prosenttia. Uusien rakennushankkeiden aloitusmäärä väheni pääkaupunkiseudulla alkuvuosipuoliskolla 2012 edellisvuoteen ver-rattuna noin 10 prosenttia, kun muualla Suomessa laskua oli yli 20 prosenttia.

Rakentamisaikeet laskussa, ainoastaan julkinen rakentaminen kasvaa

Asuntojen suunnitellut aloitukset ovat pääkaupunkiseudullakin laskemassa. Toisella neljänneksellä uusien asuntojen aloitusmäärä oli kuitenkin suurempi kuin vuotta aikaisemmin, mikä poikkeaa koko maan lukemista. Loppuvuoden aikana suunnitellaan käynnistettävän vähemmän asuntohankkeita kuin vuotta aikaisemmin ja sama kehitys jatkunee seuraavan vuoden alussa. Nykyi-nen noin 8 000 asunnon vuosittainen rakentamismäärä pääkaupunkiseudulla on tarpeeseen nähden pieni. Kuluttajien asunnon ostoaikomukset ovat Uudellamaalla jatkuvasti maan keskiarvoa korkeammat. Kuluvan vuoden toisella neljänneksellä asunnon ostamista seuraavan 12 kuukauden aikana suunnitteli Uudellamaalla 9,1 prosenttia kuluttajista, kun koko maan luku oli 7,7 prosenttia.

RPT:n hankerekisterin mukaan ensi vuoden ensimmäisellä neljänneksellä liike- ja toimistorakennusten suunniteltuja aloituksia on tämänvuotista vähemmän. Uusia, mielenkiinnon kohteena olevia prime-toimistotiloja tehdään lähinnä Helsingin keskustaan. Julkisten palvelurakennusten käynnistämisaikomukset ovat melko korkealla tasolla. Suunniteltu määrä on vuodentakaista kor-keampi sekä kuluvan vuoden lopulla että ensi vuoden alussa. Teollisuus- ja varastorakentamisessa ei ole merkittäviä muutoksia ja aloitusten määrä on melko alhainen.

Infrarakentaminen jatkuu pääkaupunkiseudulla vilkkaana metron ja kehäradan hankkeiden myötä. Nämä hankkeet aiheuttavat myös runsaasti talonrakentamista: asemia ja niiden lähialueiden asunto-, liike- ja työpaikkarakentamista. Nämä hankkeet työllistävät rakentajia ja selittävät osaltaan sitä, että rakentamisen näkymät ovat pääkaupunkiseudulla muuta Suomea myönteisempiä.

Tarjoushinnat laskusuunnassa - urakoitsijoiden tarjoushalukkuus kasvussa

Rakennusteollisuuden yrityksillä tilauskanta on edelleen kohtuullisella tasolla. Yritysten tilauskannat poikkeavat kuitenkin melko suuresti toisistaan. Urakkatarjousten hintatason nousu on pysähtynyt vaikka rakennuskustannusindeksi onkin noussut 2,2 prosenttia vuoden kuluessa. Tarjoushintaindeksin odotetaan jatkossa laskevan, minkä arvioidaan parantavan rakennuttajien in-vestointihalukkuutta. Asuinrakennushankkeiden tarjoushintaindeksi oli heinäkuussa selvästi miinuksella, eli urakkahinnat ovat vuodentakaista alhaisempia. Toimitilapuolella tarjoushinnat ovat vuodentakaista hieman korkeampia.

Tarjoushintojen hajonnan kasvaminen yli keskitason heijastelee kiristynyttä kilpailua urakoista. Erityisesti pääurakoiden tarjoushajonta on kasvanut. Matalin tarjous on tällä hetkellä yli 6 % halvempi kuin seuraava ja yli 16 % halvempi kuin viides tarjous.

Heinäkuussa tarjousaktiivisuus pääurakoissa oli 55 prosenttia (vastauksia pyydetyistä), mikä on pitkän aikavälin keskitasolla. Viime vuodenvaihteessa vastausprosentti oli 52 prosenttia. Aliurakoissa tarjousaktiivisuus on tällä hetkellä alhaisella tasolla. Palautusprosentti on 55 prosenttia, mikä on 15 prosenttia alle aliurakoitsijoiden pitkän aikavälin tarjoushalukkuustason ja kuvaa ali-urakoitsijoiden hyvää työtilannetta. Hankevolyymin pienentyessä aliurakoitsijoiden tarjoushalukkuuden odotetaan melko nopeasti palaavan keskimääräiselle noin 70 % tasolle.

Rakentamisen kehitystä hyvin kuvaava rautakaupan myynti oli kuluvan vuoden tammi-heinäkuussa lievästi miinuksella. Vuoden 2012 alkukuukaudet olivat melko hyviä, mutta kevään ja kesän aikana rautakaupan myynti on jäänyt alle edellisvuoden tason. Sisustustarvikkeiden puolella myynti on lievästi plussalla, mutta rakennustarvikkeissa myynti on miinuksella.

Yhteenveto

Talouskehitys on hidasta, mikä jarruttaa rakennushankkeiden käynnistämispäätöksiä. Pääkaupunkiseudun rakennus- ja kiinteistömarkkinoilla on nähtävissä lievää hiljenemistä ja kokonaisvolyymin arvioidaan hieman supistuvan vielä ensi vuonnakin. Tämä on haitaksi alueen kehittymiselle tarpeiden mukaisesti.

Kiinteistösijoitusmarkkinoilla on nähtävissä varovaista vilkastumista kiinteistösijoitusten tarjotessa melko turvallisen ja vakaan tuoton muihin sijoituskohteisiin verrattuna.

Toimistohankkeita rakennetaan pääkaupunkiseudulla edelleen ns. prime-alueille ja hankkeille on kysyntää sekä ostajien että vuokralaisten parissa, vaikka tiloja on runsaasti tyhjillään hieman syrjäisemmillä alueilla. Julkisten palvelurakennusten hankkeita on käynnistymässä aiempaa enemmän, mikä paikkaa pääkaupunkiseudun rakentamisen kokonaistilannetta. Muilla alueilla Suomessa rakentaminen on hidastunut.

Rakennusliikkeiden tilauskanta ja työllisyys ovat pysyneet pääkaupunkiseudulla toistaiseksi vakaina. Kilpailu urakoista on kuitenkin kiristymässä ja tarjoushintojen kehitys jää jälkeen rakennuskustannusten noususta. Tämän arvioidaan parantavan rakennuttajien investointihalukkuutta, mutta rahoituksen saatavuus ja korkea hinta viivästyttävät investointipäätöksiä.

Lisätietoja:
tekninen johtaja Ilpo Peltonen, 040 551 9404, ilpo.peltonen(at)rakli.fi

Katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoita rakennuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, RAKLIn jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, VTT:n Rakentamisen ennakointiryhmän tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet.