RAKLIn pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakennusmarkkinat suhdannetiedote II/2013:

Rakennusmarkkinat hiipuvat yhä, kiinteistömarkkinoilla tasaista

Talouden käänne positiiviseen suuntaan on yhä selvemmin näkyvissä. Sen vaikutus näkyy kuitenkin kiinteistö- ja rakennusalalla viiveellä, eikä rakentamisen piristymistä ole vielä odotettavissa. Tarjoushintaindeksin perusteella rakentajilla ei kuitenkaan tällä hetkellä ole pääkaupunkiseudulla pulaa töistä. Pääkaupunkiseudulla asuntorakentaminen näyttää vähenevän huolestuttavasti vuonna 2014. Liikerakentamishankkeita on valmisteltu, mutta uskallus niiden käynnistämiseen puuttuu. Palvelu- ja hoivakiinteistöjä rakennetaan melko vilkkaasti. Kiinteistömarkkinoilla kauppoja on tehty maltilliseen tahtiin. Pienten asuntojen vuokrat ovat jatkaneet nousuaan suurissa kaupungeissa. Helsingin keskustassa myös toimistovuokrat ovat nousseet.

Talouden kasvun odotetaan vihdoinkin hieman kohentuvan. Ostopäälliköiden indeksit (PMI) ovat nousussa ja se ennakoi talouden käännettä ylöspäin. Kasvua ennakoidaan nyt erityisesti Yhdysvaltoihin ja Eurooppaan. Aasian kasvu on loiventunut ja Venäjällä kasvu on selvästi hidastunut. Euroopan talouden kehityksen kannalta tärkeitä asioita ovat kotitalouksien kulutuksen piristyminen sekä Yhdysvaltojen finanssipolitiikan jarrutusvaikutusten, kuten veroratkaisujen ja menoleikkausten, väistyminen, mitkä osaltaan piristävät maailmankauppaa. Euroalueen toipumista auttavat myös euron heikkeneminen ja korkojen pysyminen pitkään alhaalla.

Suomessa ongelmana on se, että toipuminen on viennin varassa, kun kotimaasta ei löydy kasvun moottoria. Kysyntäpuolella maailmankaupan yleinen piristyminen nostaa Suomenkin vientiä ja keskeisten vientimaidemme talousnäkymät ovat nyt aiempaa selvästi paremmat Venäjää lukuun ottamatta. Suomen viennin painottuminen investointitavaroihin kuitenkin hidastaa viennin kasvua. Odotettavissa ole-vasta kasvusta huolimatta Suomen bruttokansantuote näyttää jäävän vielä kaksi seuraavaakin vuotta edelleen alle vuoden 2008 tason. Kiinteistö- ja rakentamisalan investointien kasvua saadaan vielä odottaa, koska jälkisyklisellä alalla talouden ja viennin nousu näkyy viiveellä.

Kiinteistösijoitusmarkkinoilla alkuvuoden kaupankäynti vähäistä

Kiinteistösijoitusmarkkinoilla kulunut vuosi on ollut viime vuotta hiljaisempi. KTI rekisteröi tammi-kesäkuun aikana merkittäviä kiinteistökauppoja noin 800 miljoonan euron arvosta, kun viime vuonna vastaava luku oli noin 1,1 miljardia euroa. Asiantuntijoiden mukaan loppuvuonna kauppoja voi kuitenkin syntyä sen verran, että kokonaiskauppavolyymissä on mahdollista päästä viime vuoden tasolle, kahteen miljardiin euroon. Kiinteistökauppojen sektorijakauma on tänä vuonna jonkin verran poikennut edellisistä vuosista. Toimistojen ja liiketilojen yhteenlaskettu osuus jäi ensimmäisellä vuosipuoliskolla vain noin 35 prosenttiin, kun viime vuosina niiden osuus on ollut jatkuvasti yli puolet, jopa yli 70 prosenttia kokonaisvolyymista. Asuinportfolioiden osuus on puolestaan tänä vuonna ollut suuri, neljännes kokonaisvolyymista. Erityyppiset hoivakiinteistöt - muun muassa hoivakodit, palveluasunnot ja päiväkodit - ovat niin ikään houkutelleet sijoittajia tänä vuonna. Nämä kohteet ovat kasvattaneet merkittävästi osuuttaan ammattimaisilla kiinteistösijoitusmarkkinoilla tällä vuosikymmenellä, ja niihin ovat sijoittaneet muun muassa kotimaiset instituutiot ja lisääntyvässä määrin myös näihin kiinteistötyyppeihin keskittyvät uudet rahastot.

Keväällä toteutetun RAKLI-KTI-toimitilabarometrin mukaan nettotuottovaatimukset ovat hieman nousseet etenkin pääkaupunkiseudulla. Sijoittajien mielenkiinto kohdistuu edelleenkin pääosin prime-kohteisiin.

Toimitilojen vuokrakehitys tasaista, asunnoissa yhä nousua

Helsingin ydinkeskustan toimistovuokrat ovat yhä nousseet, mutta nousuvauhti on hidastunut. KTI:n Helsingin keskustaa kuvaava toimistovuokraindeksi osoitti 2,1 prosentin nousua uusien vuokrasopimusten neliövuokrissa kevään 2012 ja kevään 2013 välisenä aikana ja Toimitilabarometrin vastaajat odottavat Helsingin keskustan toimistovuokrien jatkavan yhä pientä nousuaan. Kaikissa muissa kaupungeissa odotukset ovat tasaisia, jopa negatiivisia. Liike- ja tuotannollisten tilojen vuokrien odotetaan pysyvän pääosin melko tasaisina.

Asuntomarkkinoilla vuokratasojen nousu on jatkunut: KTI:n asuntovuokraindeksin mukaan uusien asuntovuokrasopimusten vuokratasot nousivat kevään 2012 ja kevään 2013 välisenä aikana noin kolme prosenttia sekä pääkaupunkiseudulla että muissa suurissa kaupungeissa. Etenkin pääkaupunkiseudun pienten asuntojen vuokrien nousun odotetaan jatkuvan. Pientä helpotusta pääkaupunkiseudun vuokra-asuntopulaan ovat tuoneet asuntoihin keskittyvät kiinteistösijoitusrahastot, joita on tänä vuonna perustettu muutama lisää.

Tilastokeskuksen mukaan toimistojen ylläpitokustannukset ovat nousseet vuodessa 3,3 prosenttia ja asuinkiinteistöjen 3,4 prosenttia, mikä ylittää vuokrien nousun.

Asuntoaloitukset vähenemässä huolestuttavasti

Pääkaupunkiseudulla on viime vuosina aloitettu noin 8000 asunnon rakentaminen vuosittain. Rakennushanketiedoston mukaan pääkaupunkiseudulla on suunniteltu käynnistettävän seuraavan puolen vuoden aikana hieman vähemmän uusia hankkeita kuin vastaavaan aikaan vuotta aiemmin. Asuntorakentamisen lupakehitys oli tammi-kesäkuussa 2013 kuitenkin heikkoa ja haettujen rakennuslupien määrä vastaa vain noin 6500 asunnon vuositasoa. Vähennys näkyy rakentamisen määrässä erityisesti vuonna 2014 nykyisten hankkeiden valmistuessa.

ARA-tilastojen mukaan muille kuin erityisryhmille suunnattujen ARA-vuokra-asuntojen aloitusmäärä oli pääkaupunkiseudulla tammi-elokuussa noin 300 asuntoa, kun se vastaavana ajanjaksona viime vuonna oli alle 80 asuntoa. Hallituksen kehysriihessä päättämät määräaikaiset normaalien vuokra-asuntojen tukitoimet näyttävätkin jo kesän aikana lisänneen tuotantoa jonkin verran.

Huolimatta lainojen hyvästä saatavuudesta ja matalasta korkotasosta yleinen taloustilanne näkyy asuntomarkkinoilla kuluttajien varovaisuutena. Tämä ilmenee asunnonostoaikomusten lievänä alamäkenä, uusien asuntolainojen ja asuntokauppojen määrän vähenemisenä sekä asuntojen hintakehityksen tasaantumisena.

Varainsiirtoveron muutos vauhditti ensimmäisellä vuosineljänneksellä hetkellisesti asuntokauppaa ja uusien hankkeiden aloituksia. Asuntosijoitusrahastot ovat osaltaan ylläpitäneet kysyntää ostamalla lähinnä pieniä asuntoja kasvukeskuksissa. Uusien kerrostaloasuntojen myynti on jatkunut kohtuullisena alkuvuoden jälkeenkin, eikä valmiiden myymättömien asuntojen määrä ole noussut.

Liikerakennushankkeita on valmisteltu, mutta uskallus niiden aloittamiseen puut-tuu. Liikerakennuksiin on vuoden alkupuoliskolla myönnetty aiempaa enemmän rakennuslupia, joten aloituspotentiaalia on markkinatilanteen kohentuessa. Liikerakentamisen määrä on viimeisen vuoden ollut pohjalukemissa jääden alemmaksi kuin vuonna 2009 tai 2000-luvun alussa. Toimistorakentamisen määrä on ollut laskussa niin rakennusluvissa kuin hankkeiden aloitusmäärissäkin mitattuna.

Teollisuushankkeiden rakentaminen on ollut viime vuosina hiljaista ja hiljaiselo jatkuu. Käynnissä on ollut lähinnä energiantuotantoon ja jätteiden polttoon liittyviä hankkeita.

Julkisten palvelurakennusten aloitukset ovat kasvamassa reippaasti viime vuodenvaihteen erittäin matalalta tasolta. Hankkeet painottuvat terveydenhuollon rakennuksiin, muun muassa sairaaloihin.

Tarjoushinnat laskeneet, aliurakoitsijoiden tarjousaktiivisuus vähentynyt

Urakkatarjoushinnat ovat pääkaupunkiseudulla olleet lievässä, muutaman prosentin, vakaassa laskussa viime vuoden lopusta lähtien. Kuluneena kesänä tarjouksia on saanut noin 3 prosenttia edullisemmin kuin vuotta aiemmin. Vastaavana aikana rakennuskustannusten nousuvauhti on hidastunut noin kahden prosentin vuosivauhdin tasolta 0,6 prosentin tasolle, eli rakentamisen kustannusten nousu on yleistä 1,2 prosentin hintakehitystä hitaampaa.

Pääurakoitsijoiden tarjousaktiivisuus on ollut kasvussa aina kesästä 2011 alkaen, jolloin käytiin 52 prosentissa. Nykyinen palautusprosentti 63 on pitkän aikavälin keskiarvoa, mutta selvästi alhaisempi kuin vuoden 2009 prosentti 77. Tämä merkitsee sitä, että rakennusliikkeillä on edelleen kohtuullinen työkanta, eikä uusista hankkeista kilpailla vastaavasti kuin taantuman alkuaikoina. Samaa kertoo myös pääurakoiden tarjoushintojen hajonta, joka on pitkän aikavälin normaalilla tasolla.

Tarjousten saanti aliurakoitsijoilta on sen sijaan vaikeutunut. Tarjouspyyntöjen vastausprosentti on 58, kun normaali taso on noin 70 prosenttia. Poikkeuksellista on myös se, että aliurakoitsijoiden aktiivisuus on alhaisempi kuin pääurakoitsijoiden. Aliurakoissa tarjoushintojen hajonta on myös säilynyt melko suurena. Halvimman ja seuraavan ero on kohtuullinen, mutta niiden jälkeen löytyy myös korkealle hinnoiteltuja tarjouksia, mikä kuvaa sitä, että monilla aliurakoitsijoilla on riittävästi töitä. Aliurakoitsijoiden tarjouskäyttäytymisen taustalla lienee korjausrakentamisen vilkkaus. Työkannan pienentyessä aliurakoitsijoiden tarjoushalukkuuden odotetaan vuonna 2014 nousevan.

Rautakaupan volyymi laskee - tuoteryhmissä selviä eroja

Rautakaupan myynnin arvo on tammi-elokuussa 2013 vähentynyt noin viisi pro-senttia edellisvuodesta. Myynnin odotetaan kuluvana vuonna yhä vähenevän 4-5 prosenttia, mikä on seurausta uudisrakentamisen volyymin reippaasta laskusta. Tilanne vaihtelee kuitenkin tuoteryhmittäin selvästi. Rakennustarvikkeissa lasku on kymmenen prosentin luokkaa, kun sisustustuotteiden myynnissä on pientä nousua. Kesän ja alkusyksyn hyvät ilmat ovat suosineet rautakauppaa, esimerkiksi piha- ja ulkomaalaustöitä on voitu tehdä normaalia myöhempään. Rautakaupan myyntiin vaikuttaa uudisrakentamisen laskun lisäksi myös kuluttajien ostovoiman heikkous. Kasvukeskukset pärjäävät rautakaupassakin muita paikkakuntia paremmin.

Lisätietoja:
RAKLI ry, Ilpo Peltonen, tekninen johtaja, puh. 040 551 9404

Katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamis-markkinoita rakennuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, RAKLIn jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, VTT:n Rakentamisen ennakointiryhmän tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet.