RAKLI ry:n pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoiden suhdannetiedote 2/2014

Kiinteistökauppa käy, myös rakentaminen vilkastumassa

Pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinat kehittyvät positiivisemmin kuin heikossa taloudellisessa tilanteessa voisi olettaa. Tästä vuodesta on tulossa vilkas kiinteistökauppavuosi ja kauppojen volyymissä palattaneen finanssikriisiä edeltäneelle tasolle. Kansainväliset sijoittajat ovat lisänneet aktiivisuuttaan Suomen kiinteistömarkkinoilla. Toimitilarakentamisen määrää pääkaupunkiseudulla nostavat nyt suuret ratahankkeet, joiden varsille tulee sekä liikennerakennuksia että muuta uutta toimitilaa. Asuntorakentaminen hiipuu hieman.

Suomen talousnäkymät ovat heikentyneet kevään jälkeen. Ennusteiden mukaan Suomen bruttokansantuote laskee tänä vuonna edelleen ja myös ensi vuoden talousennusteita on heikennetty aiemmista ja työllisyysnäkymät ovat heikot. Talousnäkymät eivät sinänsä rohkaise rakentamaan uusia tiloja tai ostamaan uusia asuntoja. Pääkaupunkiseudulla kysyntää uusille vuokra-asunnoille kuitenkin riittää. Myönteistä rakentamisaktiviteetin kannalta on korkojen matala taso. Korkojen alenemista ei enää tapahdu, mutta korkojen nousua saadaan vielä odottaa heikon taloustilanteen jatkuessa. Myönteistä on maailmantalouden elpyminen, mutta keskeisen vientikohteemme, Euroopan elpyminen jää kuitenkin ennakoitua pienemmäksi.

Kiinteistösijoitusmarkkinoilla kaupankäynti on jatkunut vilkkaana

Ammattimaisten kiinteistökauppamarkkinoiden kaupankäynti piristyi viime vuoden viimeisellä neljänneksellä, ja kaupankäynti on jatkunut vilkkaana myös tänä vuonna. Tammi-elokuun välisenä aikana solmittiin noin 1,7 miljardin euron kiinteistökaupat, mikä on suurin määrä vastaavana ajanjaksona vuoden 2008 jälkeen. Ulkomaiset sijoittajat ovat olleet aiempia vuosia aktiivisempia, ja heidän osuutensa tehdyistä kaupoista oli yli 50 prosenttia. Toinen hallitseva ostajaryhmä on ollut kotimaiset kiinteistösijoitusrahastot, joiden osuus volyymista oli alkuvuonna noin kolmannes. Kaupat ovat jakaantuneet melko tasaisesti eri kiinteistötyyppien kesken. Eniten kauppoja on tehty toimistokiinteistöistä, mutta useita kauppoja on tehty myös asuntoportfolioista, kuten myös liike-, hoiva- ja tuotannollisista kiinteistöistä.

Vuokramarkkinoiden haasteet jatkuvat

Helsingin ydinkeskustan toimistovuokrat ovat yhä nousseet maltillisesti. KTI:n Helsingin keskustaa kuvaava toimistovuokraindeksi osoitti 3,0 prosentin vuosinousua uusien vuokrasopimusten neliövuokrissa kevään 2013 ja kevään 2014 välisenä aikana. Ydinkeskustan toimistovuokrien odotetaan jatkavan pientä nousuaan, mutta muualla pääkaupunkiseudulla ylitarjonta vaikuttaa vahvasti vuokrien kehitykseen. Vajaakäyttöongelma on edelleen pahin Espoossa, jossa lähes neljännes toimistotiloista on tyhjillään.

Toimitilavuokramarkkinoiden epävarmuus on nyt laajentunut entistä syvemmälle myös liiketilamarkkinoille nihkeän kulutuskysynnän ja kaupan murroksen seurauksena. Liiketilavuokrien kehitysodotukset ovat negatiiviset ja vajaakäytön odotetaan lisääntyvän. Helsingin keskustassakin prime-kohteiden liiketilavuokrien arvioidaan hieman laskevan. Myös tuotannollisten tilojen vuokriin odotetaan pientä laskua ympäri Suomen.

Asuntomarkkinoilla vuokrien nousu puolestaan jatkuu. Vuokrat ovat nousseet pääkaupunkiseudulla noin kolmen prosentin vuosivauhtia. Pienten asuntojen vuokrien nousun odotetaan jatkuvan sekä pääkaupunkiseudulla että muissa suurissa kaupungeissa. Suurten asuntojen vuokrien odotetaan pysyvän pääkaupunkiseudulla melko ennallaan, mutta muissa suurissa kaupungeissa niiden odotetaan hieman laskevan.

Asuntorakentamisen luvissa nousua, mutta aloitusmäärät laskevat

Pääkaupunkiseudulla on viime vuosina rakennettu vuosittain noin 8000 uutta asuntoa. Kuluvan vuoden alkupuoliskolla rakennuslupien määrä oli selvästi kasvussa, ja arvion mukaan haettujen lupien määrä ylittäisi tänä vuonna 9000 asunnon rajan. Aloitettujen rakennushankkeiden määrät ovat kuitenkin supistuneet niin kerros-, rivi- kuin omakotitalorakentamisessakin. Pääkaupunkiseudulla asuntorakentamisen taso on säilynyt tasonsa muuta maata paremmin. Yksityisen kysynnän hiipuessa asuntokysyntää on pitänyt yllä asuntosijoittajien ja -rahastojen aktiivisuus. Helsingin seudun kunnat ja valtio solmivat elokuussa sopimuksen asuntotuotannon sekä infrastruktuurihankkeiden edistämisestä, mikä lisää pitkällä tähtäimellä odotuksia rakentamisen kasvusta alueella.

Toimitilarakentaminen vauhdittuu merkittävästi taloustilanteesta huolimatta

Pääkaupunkiseudulla rakennetaan vilkkaasti erityisesti liikenteen, liike-, hoitoalan ja opetusrakennuksia. Näistä monissa rakennustyypeissä vilkastuminen on kymmeniä prosentteja viime vuodesta. Kehäradan ja Länsimetron asemat sekä niihin liittyvät liike- ja asuinrakennukset muodostavat merkittävän osan rakentamisen kasvusta. Lisäksi rakennetaan muun muassa sairaaloita ja kauppakeskuksia kehitetään ja laajennetaan. Heikkona jatkuva taloustilanne johtanee kuitenkin siihen, että toimitilahankkeiden aloitukset vähenevät selvästi ensi vuonna, mutta tänä vuonna käynnistyneiden hankkeiden rakentaminen kasvattaa rakentamisen volyymiä vielä ensi vuonnakin.

Korjausrakentaminen jatkuu vilkkaana

Määräaikaiset valtion myöntämät perusparannuksen käynnistysavustukset ovat aktivoineet taloyhtiöiden korjauksia ja määrärahaa näihin lisättiin loppuvuodelle. Avustuksen määrä voi olla enintään 10 prosenttia hyväksytyistä perusparannuskustannuksista. Tämän vuoden 140 miljoonan euron avustusmäärärahasta noin puolet kohdistuu pääkaupunkiseudulle, koska maamme kerrostalokannasta merkittävä osa on pääkaupunkiseudulla. Avustusten myöntäminen päättyy kuluvan vuoden lopussa, mutta niillä rahoitettavat korjaustyöt tehdään suurelta osin ensi ja sitä seuraavana vuonna. Toimitilojen korjaaminen ei ole kasvussa. Ylitarjontatilanne jatkuu, eikä korjaaminenkaan välttämättä saa vuokralaisia tai ostajia kiinnostumaan tyhjillään olevista tiloista.

Myös infrarakentaminen vilkasta

Infrarakentamisen aktiviteetti on pääkaupunkiseudulla korkea Kehäradan ja Länsimetron rakentamisen ansiosta. Muita infrahankkeita pääkaupunkiseudulla ovat Kehä III:n kakkosvaihe, muut sisääntuloväylien kehittämishankkeet sekä seudun useisiin aluerakentamishankkeisiin liittyvä infrarakentaminen. Suuret hankkeet pitävät yllä infrarakentamisen volyymiä vielä pitkään.

Urakkatarjoushinnat edelleen laskussa, tarjouksia saa hyvin

Rakennuskustannusindeksi kasvoi elokuussa prosentin, mutta tarjoushinnat ovat edelleen laskussa. Urakkatarjoushinnat ovat nyt pääkaupunkiseudulla vajaat kolme prosenttia viime vuotista alhaisemmalla tasolla. Eniten, noin 14 prosenttia, tarjoushinnat ovat laskeneet asuntourakoissa. Pääurakoiden tarjoushalukkuus oli elokuussa 64 prosenttia, mikä on pitkän aikavälin keskiarvoa. Aliurakoitsijoiden tarjoushalukkuus sen sijaan on tällä hetkellä pari prosenttia keskiarvoa alhaisemmalla tasolla. Tähän vaikuttanee vilkas korjausrakentaminen, joka työllistää etenkin LVIS-urakoitsijoita.
Kilpailu urakoista on kohtuullisen kovaa, koska tarjoushintojen hajonta on pieni. Pääurakoissa halvimman ja toiseksi halvimman tarjouksen hinnat ovat parin prosentin sisällä toisistaan, ja aliurakoissa parin kolmen prosentin sisällä.

Rakentajien tilauskanta kohtuullinen

Rakentajien tilauskanta Uudellamaalla on ollut lievässä nousussa ja muutoinkin rakennusliikkeiden suhdannenäkymät alueella ovat kohtuulliset. Tämä tukee edellä esitettyjä rakentamisen vilkastumista koskevia näkemyksiä erityisesti toimitilarakentamisen osalta. Rakentamisen työllisyys Uudellamaalla säilynee toimitilahankkeissa suunnilleen ennallaan, mutta asuntorakentamisessa työllisyysnäkymät heikkenevät aloitettavien asuntorakentamishankkeiden määrän laskiessa.

Rautakaupan myynti miinuksella

Rautakaupan myynti Suomessa on tammi-elokuussa 2014 vähentynyt reilut 2 prosenttia edellisen vuoden vastaavaan kauteen verrattuna. Suomessa myynti on jatkanut laskuaan, vaikka useimmissa Euroopan maissa ja Venäjällä rautakaupan myynti on ollut tai kääntynyt nousuun kuluvana vuonna. Myös tämä kertoo talouden elpymisen alkamisesta muualla aikaisemmin kuin Suomessa. Rautakaupan myynti kertoo lähinnä kuluttajien rakentamisaktiviteetista. Alkuvuoden myynti meni kohtuullisesti lauhan talven ja aikaisin tulleen kevään ansiosta, mutta kesällä myynti on ollut selvästi miinuksella. LVI- ja sähköalojen tammi-kesäkuun tukkumyynti oli muista tuoteryhmistä poiketen lievästi plussalla (2-2,5 %), mikä kertoo sekä avustusten vauhdittamien putkiremonttien että muun korjausrakentamisen vilkastumisesta.

Katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoita rakennuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, RAKLIn jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, Forecon Oy:n mallinnusmenetelmät ja tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet.