RAKLI ry:n pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoiden suhdannetiedote 2/2015

Pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakennusmarkkinoilla vilkasta

Pääkaupunkiseudulla rakennetaan nyt ahkerasti ja myös kiinteistösijoitusmarkkinoilla on vilkasta. Asuntorakentaminen palaa viime vuoden notkahduksen jälkeen aikaisempien vuosien tasolle. Myös liike- ja toimistorakentamista on paljon käynnissä, mutta uusien aloitusten määrä laskee. Hyvä työkanta vähensi kesällä pääurakoitsijoiden tarjoushalukkuutta ja on nostanut hintatasoa. Kiinteistökauppojen volyymin odotetaan ylittävän selvästi viime vuoden reilun neljän miljardin kertymän. Toimitilavuokramarkkinoilla kysyntä on pysyvästi muuttunut ja haasteet käyttöasteiden kanssa jatkuvat, kun tilatehokkuus paranee ja työn tekemisen tavat sekä asiakkaiden tarpeet muuttuvat. Asuntovuokraus on vilkasta kysynnän ylittäessä pääkaupunkiseudulla tarjonnan.

Suomen talouden kehitys poikkeaa tällä hetkellä voimakkaasti muusta euroalueesta ja taloustutkimuslaitokset ovat syksyn aikana heikentäneet ennustettaan ensi vuoden bruttokansantuotteen kehityksestä. BKT:n kasvun odotetaan kuitenkin käynnistyvän ensi vuonna. Ero Suomen ja muun Euroopan välillä näyttäisi yhä suurentuvan, mikä johtuu paitsi heikoista vientinäkymistä, myös hitaasta investointien ja kulutuksen kasvusta. Tässä taloustilanteessa pääkaupunkiseudulla hyvin kehittyvä rakentaminen ja kiinteistömarkkinat ovat positiivinen poikkeus. Matalan korkotason ympäristössä kiinteistöjen houkuttelevuus sijoituskohteena on maailmanlaajuisesti kasvanut, ja runsaasti pääomia on kanavoitunut Euroopan kiinteistömarkkinoille.

Kiinteistösijoitusmarkkinoilla kaupankäynti vilkkainta vuosiin

Kiinteistökauppamarkkinat ovat pysyneet vilkkaina niin Suomessa kuin koko Länsi-Euroopassakin. Suomessa tämän vuoden toisen vuosineljänneksen kaupankäyntivolyymi ylsi 2,2 miljardiin euroon, mikä on selkeästi korkein yksittäisen kvartaalin volyymi Suomessa yli seitsemään vuoteen. Kauppa on käynyt myös kesälomien jälkeen, joten jo syyskuussa ylitettiin tämän vuoden kauppavolyymissa neljän miljardin euron raja. Pääkaupunkiseudun osuus kaupoista on ollut 54 prosenttia. Viime vuoden 4,3 miljardin euron kokonaisvolyymi - joka sekin oli varsin korkea - tulee näillä näkymin ylittymään selvästi. Kauppoja on tehty runsaasti etenkin liike- ja toimistokiinteistöistä sekä asuntoportfolioista.

Kesän aikana Euroopan kiinteistömarkkinoilla tehtiin useita hyvin suuria portfoliokauppoja. Näihin monikansallisiin kiinteistösalkkuihin on kuulunut myös useita suomalaisia kiinteistöjä, ja Suomeen on tätäkin kautta tullut uusia ulkomaisia sijoittajia. Ulkomaisten sijoittajien osuus Suomen tämän vuoden kauppavolyymista on ollut noin kolmannes. Lisäksi kotimaiset kiinteistösijoitusyhtiöt ja -rahastot ovat kasvattaneet aktiivisesti kiinteistösalkkujaan.

Toimitilojen vuokramarkkinoiden haasteet pysyviä

Helsingin ydinkeskustan toimistovuokrienkin nousu on nyt hidastunut. KTI:n Helsingin keskustaa kuvaava toimistovuokraindeksi osoitti Helsingin keskustassa 0,6 prosentin vuosinousua uusien vuokrasopimusten neliövuokrissa syksyn 2014 ja syksyn 2015 välisenä aikana. Toimistojen käyttöaste on laskenut edelleen suurten kiinteistösijoittajien salkuissa sekä pääkaupunkiseudulla että koko Suomen tasollakin. Tätä selittävät muun muassa vaatimukset tilatehokkuuden parantamisesta esimerkiksi monitilaratkaisuilla sekä työn tekemisen tapojen merkittävä muutos, mikä heikentää käyttäjien nykyisiä tarpeita vastaamattomien toimistojen kysyntää.

Vajaakäyttöongelma on edelleen pahin Espoossa, jossa yli neljännes toimistotiloista on vuokraamatta. Krooninen ylitarjonta hillitsee vahvasti toimistojen vuokrakehitystä etenkin pääkaupunkiseudulla, ja vuokratasojen arvioidaan kaikissa suurissa kaupungeissa joko polkevan paikallaan tai kehittyvän negatiivisesti lähitulevaisuudessa. Myös liiketilojen käyttöasteet ovat olleet laskusuunnassa, vaikka kaikissa suurimmissa kaupungeissa käyttöasteet ovatkin yhä 90 prosentin yläpuolella.

Pienille asunnoille riittää kysyntää

Asuntomarkkinoilla vuokrien nousu puolestaan jatkuu. KTI:n asuntovuokraindeksi osoitti pääkaupunkiseudulla 3,8 prosentin ja muissa suurissa kaupungeissa 3,4 prosentin vuosinousua uusien vuokrasopimusten neliövuokrissa syksyn 2014 ja syksyn 2015 välisenä aikana. KTI:n korjaukset sisältävä, toteutuneita kustannuksia seuraava asuinkerrostalojen ylläpitokustannusindeksi nousi viime vuonna 3,6 prosenttia. Tilastokeskuksen hintojen kehitystä seuraava kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi puolestaan nousi vuoden 2014 toiselta neljännekseltä vuoden 2015 toiselle neljännekselle asuinkerrostalojen osalta 2,1 prosenttia. Korjauksiin käytettiin sekä pääkaupunkiseudulla että muualla Suomessa enemmän rahaa kuin edellisenä vuonna.

RAKLIn vuokra-asuntobarometrin vastaajat odottavat pienten asuntojen vuokrien nousun jatkuvan sekä pääkaupunkiseudulla että muissa suurissa kaupungeissa. Suurten asuntojen vuokrien odotetaan pysyvän suurimmissa kaupungeissa melko ennallaan. Poikkeuksena on Oulun seutu, jossa puolet barometrin vastaajista odot-taa suurten asuntojen vuokrien laskevan.

Rakentaminen kasvaa pääkaupunkiseudulla

Pääkaupunkiseutu ja Tampereen alue toimivat Suomen rakentamisen vetureina. Molemmilla alueilla on runsaasti niin uudistalonrakentamista, talojen korjauksia kuin suuria infrahankkeitakin.

Rakentamisen määrä pääkaupunkiseudulla kasvaa kuluvana vuonna reippaasti, vaikka koko maassa kasvua ei vielä ole nähtävissä. Kasvua on nyt erityisesti pääkaupunkiseudun uudistalonrakentamisessa. Nousua on kolmessa rakennusryhmässä: asuinrakennuksissa, liikerakennuksissa ja julkisissa rakennuksissa. Teollisuus ja varastorakennusten rooli pääkaupunkiseudun rakennusmarkkinoilla on kohtuullisen pieni.

Asuntorakentaminen painottuu tällä hetkellä uusien kerrostaloasuntojen rakentamiseen. Pääkaupunkiseudun asuntoaloitukset nousivat vuoden alkupuoliskolla viime vuoden lopun 6500 asunnon tasolta 8000 asunnon vuositasolle. RPT Docun hanketiedostojen mukaan uusia asuinrakennushankkeita suunnitellaan käynnistettävän lisääntyvissä määrin myös kuluvan vuoden lopulla ja ensi vuoden alussa, minkä seurauksena aloitusten kokonaismäärä noussee 8500 asuntoon. Kaupungistumisen voimistuminen ja muuttoliike lisäävät kysyntää pääkaupunkiseudulla.

Korjausikään tulevien, muutamien vuosikymmenten ikäisten asuinrakennusten määrä on pääkaupunkiseudulla suuri ja tarve korjaamiselle kasvaa edelleen. Korjausrakentamisen kasvuvauhti jää kuitenkin tällä hetkellä uudistalonrakentamisen lisäystä pienemmäksi.

Useiden suurten liike- ja julkisten palvelurakennusten rakentamista on tänä vuonna aloitettu ja myös uusia hankkeita on vielä alkamassa, mikä kasvattaa rakentamisen määrää pääkaupunkiseudulla. Liikerakentamisessa aloitukset vähenevät kuitenkin tämän vuoden jälkeen, mutta alan työllisyys ja volyymi pysyvät korkealla tasolla vielä useampia vuosia. Merkittäviä hankkeita rakennetaan muun muassa Kalasatamassa, Pasilassa, Jätkäsaaressa, Keilaniemessä sekä Töölönlahdella.

Pääkaupunkiseudulla myös infrarakentaminen jatkuu vilkkaana. Suuria infratöitä ovat muun muassa Länsimetron jatko, Helsingin ratapihahanke, Blominmäen jätevedenpuhdistamo ja Helsinki-Vantaan lentoaseman laajennus. Myös Kalasataman ja Pasilan alueilla infrarakentamista on paljon.

Rakennusliikkeiden tilauskannasta entistä suurempi osa pääkaupunkiseudulla

Tilauskantakyselyn mukaan Rakennusteollisuus RT:n jäsenyritysten tilauskannasta kohdentuu tällä hetkellä pääkaupunkiseudulle yli 60 prosenttia, kun osuus vielä vuonna 2013 oli alle puolet. Töitä on siis tarjolla sekä alueella jo toimiville että uusillekin urakoitsijoille. Rakentamisen tahti on nyt kuitenkin niin kiivas, että viidennes urakoitsijoista arvioi ammattityövoiman pulan jo muodostuvan esteeksi tuotannon kasvulle pääkaupunkiseudulla.

Etenkin asuntohankkeiden tarjoushinnat kovassa nousussa

Sekä pää- että aliurakoitsijoiden tarjoushalukkuus on Rapalin seurannan mukaan tällä hetkellä melko normaalilla, noin 65 prosentin tasolla. Kesällä pääurakoitsijoiden tarjoushalukkuus laski alle 50 prosentin. Aliurakoitsijoiden tarjoushalukkuus on vakiintumassa, kun asuntoyhtiöille myönnettyjen valtion korjausavustusten päättyminen viime vuoden lopussa on pienentänyt tarjouspyyntöjen määrää.

Pääkaupunkiseudun rakennusmarkkinoiden hintataso kehittyy haastavaan suuntaan. Urakkatarjoushinnat olivat pääkaupunkiseudulla syyskuussa 2015 viisi prosenttia edellisvuotta korkeammalla. Asuntohankkeissa tarjoushinnat olivat syyskuussa myös viisi prosenttia edellisvuotta korkeammat. Kesän aikana asuntopuolen indeksissä nähtiin jopa yli kymmenen prosentin vuosimuutoksia viime vuoden pohjalukemiin verrattuna. Toimitilahankkeissa puolestaan on pysytty suunnilleen edellisvuoden tasolla. Rakennuskustannusindeksin vuosinousu oli syyskuussa alle prosentin.

Rakennusyrityksillä on pääkaupunkiseudulla hyvä tilauskanta, kun työn alla ja käynnistymässä on runsaasti suuria monivuotisia hankkeita. Tämä näyttää nostavan tarjoushintoja, mikä lisää entisestään paineita löytää keinoja kohtuuhintaisempaan rakentamiseen. Tarjoushajonta markkinoilla on tällä hetkellä erittäin suurta: ero halvimman ja viidenneksi halvimman tarjouksen välillä on yli 20 prosenttia, mikä kertoo siitä, että valtaosalla urakoitsijoita on nyt hyvin töitä.

Maarakennuspuolella yritysten tilanne on eri kuin talonrakentamisessa. Maarakennuskustannukset ovat öljyn hinnan laskun myötä laskeneet ja tarjousaktiivisuus on hyvä.

Rautakaupan myynti vähenee edelleen

Rautakaupan myynti kehittyy Suomessa lähes heikoiten Euroopassa. Se väheni vuoden alkupuoliskolla 4,4 prosenttia. Taustalla on omakoti- ja vapaa-ajan asuntojen rakentamisen laskusuunta ja kuluttajakysynnän heikko kehitys, mikä näkyy myös omakotitalojen ja asuinhuoneistojen korjaamisessa. Toimitilarakentamisen piristyminen ja niiden korjaamisen jatkuminen näkyy lämpö-, vesi-, ilmastointi- ja sähkötuotteiden kysynnän lievänä kasvuna vuoden toisella neljänneksellä.

Katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoita rakennuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, RAKLIn jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, Forecon Oy:n mallinnusmenetelmät ja tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet.