RAKLIn pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoiden suhdannetiedote 2/2016

Vilkas rakentaminen jatkuu pääkaupunkiseudulla – kasvu hidastuu

Pääkaupunkiseudun omassa luokassaan oleva väestönkasvu näkyy lisääntyvänä rakentamisena ja alueen roolin kasvuna koko maan rakentamismarkkinan näkökulmasta. Ensi vuonna suurin kasvu näyttää taittuvan, mutta volyymi on edelleen korkealla tasolla. Rakentaminen on erityisen vilkasta uudistalonrakentamisessa. Kerrostalorakentaminen on huippulukemissa ja liike- ja julkista rakentamista on paljon. Myös korjaus- ja infrarakentamista riittää. Esteeksi rakentamisen määrän kasvulle onkin muodostumassa työvoiman saatavuus. Kiinteistökauppoja tehtäneen tänä vuonna ennätysmäärä, ja erityisesti asuntoportfoliot ovat kiinnostaneet sijoittajia. Tarjonnan kasvaessa asiantuntijat arvioivat asuntovuokrien nousun tasoittuvan. Toimistomarkkinoilla vajaakäyttö on lisääntynyt ja vuokrat lievässä laskussa.

Talouteen ei ennakoida suuria muutoksia tälle tai ensi vuodelle. Tämä pätee niin maailman, Euroopan kuin Suomenkin talouteen. Maailmantalouden kasvu jatkuu kolmen prosentin lukemissa kiihtyen vain hieman. Kysymysmerkkejä maailmantalouden kehitykseen liittyen tuovat Yhdysvaltojen presidenttivaalit, Brexit ja Euroopan pankkien ongelmat.

Edellä mainittu tarkoittaa, ettei kansainvälisestä kasvusta tule merkittävää vetoapua Suomen taloudelle, työllisyydelle tai viennille. Suomen kansantalouden kasvuennusteet ovat nyt syksyllä 1-1,5 prosentin välillä, ensi vuonna kasvun odotetaan hieman kiihtyvän. Tämä merkitsee, että Suomen talous kasvaa edelleen hitaammin kuin muu EU-alue tai pohjoismaat. Positiivisia indikaattoreita ovat kilpailukykysopimuksen vaikutus hintakilpailukykyyn sekä luottamusindikaattoreiden kehittyminen myönteisesti. Teollisuuden luottamus kasvoi syyskuussa ensimmäistä kertaa lähes viiteen vuoteen. Suomen talouden kasvun taustalla ovat kulutuksen ja rakentamisen kasvu. Kone- ja laiteinvestointien kasvu pysyy pienenä.

Kiinteistökauppamarkkinoilla häämöttää ennätysvuosi

Kiinteistömarkkinoiden kaupankäynti jatkuu edelleen kiivaana niin Suomessa kuin muissakin Pohjoismaissa, eikä hiljenemistä ole odotettavissa korkotason pysyessä matalana. Syyskuun lopulla kuluvan vuoden kaupankäyntivolyymi oli KTI:n seurannan mukaan noussut jo yli viiteen miljardiin euroon, joten enää ei olla kovin kaukana vuoden 2007 ennätysvolyymista, 6,3 miljardista eurosta. Uusi ennätys siis syntyy tänä vuonna, ellei viimeisellä vuosineljänneksellä tapahdu yllättävää kaupankäynnin hiljenemistä.

Etenkin asuntoportfolioiden osalta kaupankäynti on ollut tänä vuonna vilkasta. Kauppoja on tehty jo yli kahdella miljardilla eurolla, mikä vastaa jopa noin 40 prosenttia vuoden kokonaiskauppavolyymista. Uudiskohteita on jälleen myyty runsaasti etenkin asuntosijoitusrahastoille, mutta viime vuosista poiketen on useita hyvin suuria kauppoja tehty nyt myös vanhemmasta asuntokannasta.

Vuokra-asuntomarkkinoiden omistuspohja laajenee, sillä markkinoille on pitkästä aikaa tullut uusia ulkomaisia sijoittajia. Jopa 70 prosenttia RAKLIn vuokra-asuntobarometrin vastaajista ennustaa ulkomaisten sijoittajien kasvattavan asunto-omistuksiaan Suomessa.

Toimitilapuolella ovat prime-kohteiden tuottovaatimukset laskeneet ennätyksellisen matalalle tasolle. Esimerkiksi Helsingin ydinkeskustan toimistokiinteistöjen tuottovaatimukset ovat jo noin puoli prosenttiyksikköä matalammalla tasolla kuin edellisen suhdannehuipun aikaan vuonna 2007. Tuottovaatimukset ovat laskeneet nyt myös muiden kasvukeskusten prime-toimistoissa.

Toimitilavuokramarkkinoiden haasteet jatkuvat

Toimistojen käyttöaste on pääkaupunkiseudulla edelleen matala. Keväällä pääkaupunkiseudun toimistojen käyttöaste oli KTI:n vuokratietokannan mukaan suurten kiinteistösijoittajien salkuissa alle 82 prosenttia. Toimistovuokrien kehitys on ollut laskusuuntaista jopa Helsingin ydinkeskustassa: KTI:n Helsingin keskustaa kuvaava toimistovuokraindeksi osoitti -1,1 prosentin vuosimuutosta uusien vuokrasopimusten neliövuokrissa kevään 2015 ja kevään 2016 välisenä aikana. Myös liiketilojen vuokratasot ovat laskeneet Helsingin ydinkeskustassakin. Liiketilojen käyttöasteet ovat toistaiseksi säilyneet yhä korkeahkolla tasolla kaikissa suurissa kaupungeissa, mutta etenkin pääkaupunkiseudun kohdalla jää nähtäväksi, miten voimakas liiketilarakentaminen vaikuttaa kehitykseen.

Vuokra-asuntomarkkinoilla nousu puolestaan jatkuu. KTI:n asuntovuokraindeksi osoitti pääkaupunkiseudulla 4,1 prosentin ja muissa suurissa kaupungeissa 3,5 prosentin vuosinousua uusien vuokrasopimusten neliövuokrissa kevään 2015 ja kevään 2016 välisenä aikana. Elokuussa toteutetun RAKLIn vuokra-asuntobarometrin vastaajat odottavat pienten asuntojen vuokrien nousun jatkuvan vahvana etenkin Tampereella ja Helsingissä, mutta suurten asuntojen vuokrien odotetaan nyt laskevan kaikissa suurissa kaupungeissa.

Tarjoushinnat kehittyneet maltillisesti, urakoista kilpaillaan

Urakkatarjousten hinnat nousivat pääkaupunkiseudulla elokuussa vuoden takaisesta noin 1,5 prosenttia eli reilun prosentin nopeammin kuin rakennuskustannusindeksi. Nousuvauhti oli sama myös tammikuussa 2016. Kustannuspaineiden vähäisyys ja kysyntätilanteen rauhoittuminen pitänevät tarjoushintojenkin nousun maltillisena. Tarjoushintojen hajonnat alittavat pitkän aikavälin keskitason, eli hinnat ovat varsin lähellä toisiaan. Tämä kertoo, että kilpailu urakoista on jatkunut kovasta kysynnästä huolimatta.

Tarjouspyyntöihin on saatu vastauksia pääurakoissa 62 prosentilta ehdokkaista, mikä on pari prosenttia yli pitkäaikaisen keskiarvon. Tarjousaktiivisuus on kuitenkin laskenut selvästi viime talven jälkeen. Aliurakoissa vastausprosentti on 62 prosenttia, mikä on kahdeksan prosenttia alle pitkän aikavälin keskiarvon. Tarjouksia saadaan pääurakoissa keskimäärin 3-4 kappaletta ja aliurakoissa noin 6 kappaletta.

Rakentamisen reipas kasvujakso päättyy, taso pysyy korkeana

Rakentamisen kasvun taustalla pääkaupunkiseudulla on uudistalonrakentamisen voimakas lisääntyminen. Uusien hankkeiden aloitushuippu oli viime vuoden lopulla, mikä tarkoittaa, että rakennustyöt ovat kuluvana vuonna aktiivivaiheessa kasvattaen volyymia, liikevaihtoa ja työllisyyttä. Kuluvan vuoden alkupuoliskolla aloitukset olivat lievässä laskussa ja suunnan odotetaan jatkuvan, kun tasoa verrataan viime vuoden jälkipuoliskon huippulukemiin. Rakennushanketiedoston mukaan rakennuttajat suunnittelevat käynnistävänsä seuraavan puolen vuoden kuluessa edelleen runsaasti, mutta kuitenkin hieman edellisvuoden vertailuajankohtaa vähemmän uusia hankkeita. Asuntohankkeiden aloituksia on suunnitteilla enemmän kuin edellisvuonna, mutta toimitilahankkeiden määrän väheneminen painaa aloitusten kokonaismäärän laskuun.

Valmistuvien asuntojen määrä kasvaa tänä vuonna 50 prosenttia

Viime vuonna pääkaupunkiseudulle valmistui 8 000 uutta asuntoa. Tänä vuonna määrä kasvaa 50 prosentilla ja asuntoja valmistuu noin 12 000, kuten myös ensi vuonna, mikä on nykyisessä kysyntätilanteessa hyvä uutinen. Merkittävä määrä valmistuvista asunnoista on vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja. MAL-sopimuksessa Helsingin seudulle asetettu asuntotuotantotavoite näytetään kuluvana ja ensi vuonna saavutettavan.

Tarjonnan kasvun vaikutukset alkavat RAKLIn tuoreen vuokra-asuntobarometrin mukaan näkyä asiantuntijoiden vuokrannousuarvioissa. Niissä ei ole nyt havaittavissa joka syksyisen kysyntäpiikin aiheuttamaa nousua. Osaltaan asuntomarkkinatilanteeseen vaikuttaa se, että kuluttajien asunnonostoaikomukset ovat laskusuunnassa.

Uusista asunnoista valtaosa rakennetaan kerrostaloihin. Noin 85 prosenttia uusista asunnoista tulee kerrostaloihin, alle kymmenen prosenttia rivitaloihin ja reilut viisi prosenttia omakotitaloihin. 

Liike- ja julkinen rakentaminen pysyy vilkkaana, korjausrakentamista paljon

Liike- ja julkista rakentamista on pääkaupunkiseudulla käynnissä poikkeuksellisen paljon. Aloitusten määrä tulee laskemaan, koska määrää nostaneet megahankkeet ovat nyt jo käynnissä. Vuosi sitten aloitettiin Itäkeskuksen uuden keskuksen ja Redin liikekeskuksen rakentaminen. Tripla-hanke on siirtymässä maarakennusvaiheesta eteenpäin. Kivistön kaupunkikeskuksen rakentaminen käynnistynee lähiaikoina. Tapiolassa liiketilarakentaminen on myös runsasta.

Toimistorakennuksia, hotelleja ja julkisia hankkeita aletaan myös rakentaa useita. Toimistoja on tulossa muun muassa Otaniemeen, Ilmalaan, Vallilaan ja Kasarmintorille. Osin hankkeet odottavat sopivaa käynnistyshetkeä. Metropolia-ammattikorkeakoulu rakentaa uutta kampusta Myllypuroon ja laajentaa toimitilojaan Myyrmäessä. Liikenteen rakennuksista Helsingin lentoaseman laajennushanke jatkuu vuoteen 2020. Pitäjänmäellä rakennetaan suurta Data Centeriä.

Suuria, käynnissä olevia peruskorjaushankkeita ovat Olympiastadion ja eduskuntatalo. Korjausrakentamisen volyymi on jatkossakin pääkaupunkiseudulla korkea, koska Suomen asuinkerrostaloista kolmannes sijaitsee seudulla, ja niistä suuri osa on peruskorjausiässä. Pääkaupunkiseudulla asunnoille on kysyntää ja tarvetta korjata talot nykyisiä tarpeita vastaaviksi riittää.

Infrarakentamista riittää edelleen

Infrarakentajia ovat pitkään työllistäneet Länsimetron ja suurten liikerakennushankkeiden pohjatyöt, jotka alkavat olla päätöksessä tai loppusuoralla. Espoon Blominmäkeen rakennettavan jätevedenpuhdistamon louhintatyöt jatkuvat ensi vuoden loppuun. Käynnissä ovat edelleen myös Kehä I:n perusparannushankkeet.

Suurten aluerakennushankkeiden maanrakennustyöt tarjoavat infrarakentajille työtä pitkäksi aikaa. Ensi vuonna on tarkoitus käynnistää Raide-Jokerin neljä vuotta kestävät rakennustyöt. Vuonna 2018 on myös tarkoitus aloittaa Kruunusiltojen rakentaminen, mikä myös työllistää infrarakentajia.

Rakennusliikkeiden suhdannetilanne on parantunut, mutta suhdanneodotukset hieman laskeneet

Rakennusliikkeiden työtilanne Uudellamaalla on hyvä, mutta suhdannenäkymät olivat elokuussa heikommat kuin toukokuussa. Tuotannon kasvun esteitä ovat ammattityövoiman puute, jota kokee yli 40 prosenttia rakennusliikkeistä Uudenmaan alueella, sekä rahoitusvaikeudet, jotka ovat lisääntyneet kevään jälkeen.

Kustannuskehitys pysynyt maltillisena

Rakennuskustannusindeksin nousuvauhti on viime ja kuluvana vuonna vaihdellut nollan molemmin puolin. Viime kuukausina nousuvauhti on ollut noin puoli prosenttia. Kilpailukykysopimuksen aikaansaamisen ja raaka-aineiden matalien hinnannousuodotusten perusteella indeksin nousu pysynee maltillisena myös ensi vuonna. Öljyn hinnan mahdollinen nousu on sellainen tekijä, joka voisi vauhdittaa nousua. Tällä on merkitystä erityisesti maarakennuskustannusten kehitykselle. Sitä kuvaava indeksi on laskenut vuoden kuluessa noin 1,5 prosenttia.

Lisätietoja:
Mikko Somersalmi, tekninen johtaja, puh. 040 720 7645

Katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoita rakennuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, RAKLIn jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, Forecon Oy:n mallinnusmenetelmät ja tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet.