Tilaa elämälle

Aija Tasa: Onko asuntopoliittinen keskustelu väärillä raiteilla?

06.11.15 / Tasa Aija

Asuntopoliittinen keskustelu velloo valtamediassa ja somessa. Asian kanssa pitkään painineena olen lukenut kirjoittelua mielenkiinnolla, mutta välillä harmistuneena – sillä aika monessa asiassa tuntuvat puurot ja vellit olevan sekaisin.

Hyvää on se, että agendalle on aktiivisesti nostettu muun muassa rakentamiskelpoisen tonttitarjonnan riittävyys, asumisen kustannukset laajasti sekä Pokan työryhmän jo helmikuussa esiin nostama valtion asuntorahaston varojen hyödyntäminen asuntorakentamista, kaupunkikehittämistä ja eheää yhdyskuntarakennetta tukevien investointien toteuttamiseen.

Tiedettävä mitä verrataan

Valtion tukeman vuokra-asumisen rahoitusehtojen logiikka on vaikeaselkoinen ja pari viikkoa sitten eduskunnalle annetusta, omakustannusvuokraa koskevasta hallituksen esityksestä käydyssä keskustelussa on harhaanjohtavasti puhuttu samanaikaisesti vuokrista vapaan vuokranmäärityksen piirissä olevissa ja tuetuissa kohteissa. Pitää muistaa, että lakimuutokset koskevat vain omakustannusvuokran piirissä olevia vuokra-asuntoja, joita vuokra-asunnoista on alle 40 prosenttia ja näistä kuntien vuokrataloyhtiöiden omistamia tai erityisryhmien vuokra-asuntoja yli 90 %. Lakiesityksen vaikutukset koskevat siis eniten kuntien yhtiöitä. En myöskään ole varma, että esitetyillä toimenpiteillä saavutetaan niille asetettuja tavoitteita ainakaan kaavailtujen suuruisina, vaan päinvastoin lakiesityksen vaikutukset ovat asuntotarjonnan lisäämisen näkökulmasta negatiiviset.

Esimerkiksi omille varoille laskettavan koron kahdeksasta neljään prosenttiin alentamisen vaikutukset riippuvat asuntokannasta: mitä vanhempi ja hankintahinnaltaan alhaisempi vuokratalokohde on kyseessä, sitä pienempi vaikutus muutoksella olisi vuokraan. Vaikutus kohdekohtaiseen vuokraan olisi arviolta 0,50-1 euroa/m². Samanlainen vaikutus olisi saatu aikaan alentamalla vanhojen aravalainojen ylisuuret korot vastaamaan markkinatasoa, mutta tämäkin olisi pitänyt tehdä jo vuosia sitten. Epätietoisuutta tuntuu myös olevan siitä, etteivät kunnat perisi sijoittamilleen tai lainaamilleen varoille lainkaan korkoa, mutta tämä ei pidä paikkaansa kuin joidenkin yhtiöiden kohdalla.

Omille varoille laskettavan koron alentaminen vähentää entisestään jo nytkin laimeata kiinnostusta valtion tukemaa tuotantoa kohtaan. Tällä tyrehdytetään sijoittajien kiinnostus rahoittaa valtion tukemaa asuntotuotantoa. Mikäli taasen omat varat joudutaan hankkimaan lainana, on vakuudettoman lainan saaminen käytännössä mahdotonta.

Omakustannusvuokran vertailua eri toimijoiden kesken ei voi myöskään tehdä suoraviivaisesti. Esimerkiksi erilaiset hallintorakenteet ja niistä aiheutuvat kulut sekä riittämätön varautuminen asuntokannan tuleviin korjauksiin voivat olla selittäviä tekijöitä vuokraeroihin. Kun katsoo asuntokantamme nykyistä kuntoa, olisi todellakin mietittävä, onko korjauksiin varautumisen tai korjauksien rahoitustavan rajoittaminen tässä tilanteessa järkevää.

Sovitusta pidettävä kiinni

Esitettyjen muutosten kaavailtu voimaantuloaika on aivan liian pian. Omille varoille laskettavaa korkoa on tarkoitus alentaa jo vuoden 2016 alusta lukien. Vuokranmääritykset ensi vuoden osalta on jo tehty, eikä tätä ole voitu ottaa laskelmissa luonnollisestikaan huomioon. Mikäli omarahoitusosuus on aikoinaan katettu lainalla, ei olemassa olevien lainojen korkoa voi myöskään takautuvasti laskea. Korjauksiin varautumisen osalta tulee siirtymäajan olla myös pidempi kuin nyt esitetty.

Valtion tukemaan asuntotuotantoon sisältyy kaiken kaikkiaan paha ”ohjelmointivirhe”. Käytännössä härveli pyörii niin kauan kun saman omistajan kantaan tulee uusia vuokrataloja. Jos uutta tuotantoa ei tule, on näköpiirissä ongelmia vanhan kannan isojen lainanlyhennysten ja samanaikaisten korjausten toteuttamisen kanssa. Korkotukilaina lyhenee nykysäädöksillä ensimmäisen kahdenkymmenen vuoden aikana 17,8 prosenttia ja maksut kasvavat merkittävästi vasta, kun kiinteistöjä on myös alettava peruskorjata. Valitettavasti tätä vääristymää ei lakiesityksessä ole riittävästi korjattu. Myöskään korkotuen maksuaikaan ei esitetä muutoksia ja se päättyy 40 vuoden lainassa jo 23 vuoden jälkeen, eli asumisen hinta nousee väkisin vanhoissa ara-asunnoissa.

Parasta aikaa on lausunnolla myös tulorajojen palauttaminen asukasvalintaan alueellisesti rajattuna. Tulorajoista luovuttiin vuonna 2008 ja se on ollut hyvä ratkaisu segregaation ehkäisyn ja monipuolisen asukasrakenteen näkökulmasta. Tulorajojen palauttaminen edes alueellisesti kohdennettuna ei ole järkevää. Tulotaso ei välttämättä kerro totuutta ihmisen koko taloustilanteesta ja tämä saattaa aiheuttaa väliin putoamista ja suuria henkilökohtaisia vaikeuksia esimerkiksi konkurssin kokeneille tai elatusvelvollisille.

RAKLI ja sen jäsenet ovat huolissaan kaavailtujen muutosten vaikutuksesta asuntotuotannon määrään. Nyt jos koskaan tarvitsisimme toimia, joilla markkinoille tulisi lisää kysyntää vastaavia asuntoja. Tarvitsemme kohtuuhintaista, erilaisiin tarpeisiin vastaavaa ja monimuotoista asumista. Elinkeinoelämä tarvitsee työntekijöitä ja työntekijät koteja. Yhdessä pitää etsiä keinoja, joilla tarpeita vastaavaa asuntotarjontaa voidaan lisätä, eikä sääntelyä lisäämällä synnyttää tunnetta epäluottamuksesta. Toimintaedellytyksien muuttaminen matkan varrella ei ole reilua, kun päätökset on tehty tietyillä pohjatiedoilla ja sen hetkiseen sääntelyyn perustuen.

Rakentamisen ja asumisen jatkuvasti kohoavien kustannusten alentamiseen tarvitaan niin välittömästi rakentamiskelpoisia tontteja, normien purkua, kaavoituksen joustavuutta ja tulkintojen sekä toimintatapojen järkevöittämistä kuin tuottavuuden ja tehokkuuden lisäämistäkin. Olennainen kysymys on, rakennammeko tällä hetkellä ja tulevaisuudessa entistä kalliimpia asuntoja, joihin entistä suuremmalla osalla väestöstä ei ole varaa. Se ei ole hyvä tie.

Kuten ministeri Tiilikainen ARAn yhdyskuntien uudistaminen -seminaarissa totesi, on vaikeista asioita hyvä käydä riittävästi keskustelua. Juuri näin ja olennaista on varmistaa, että keskustelussa on faktat kohdillaan.


Aija Tasa