Tilaa elämälle

Mikko Östring: Tyhjiksi jäävistä tiloista on vahinkoa meille kaikille

06.03.15 / Östring Mikko

Pääkaupunkiseutua on vaivannut jo pitkään krooninen toimistojen ylitarjonta. Tyhjien tilojen määrä nousi kaikkien aikojen ennätykseen, 1 083 000 neliömetriin, mikä vastaa 12,5 prosenttia toimistokannasta (lähde: Catella). Tyhjien tilojen määrä uhkaa kasvaa merkittävästi. Tarvittavat toimenpiteet ongelman torjumiseksi ovat välttämättömiä, sillä haitalliset vaikutukset ulottuvat laajalle.

Tyhjien toimistotilojen määrä arvioidaan aktiivisesti markkinoitavista tiloista. Arviot eivät sisällä tiloja, joita ei markkinoida aktiivisesti. Tarkastelussa on keskeistä tunnistaa myös käytössä olevan tilan käyttöaste ja tehokkuus. Piilovajaakäytön tai piilotehottomuuden arvioidaan olevan noin 50 % vuokratusta tilakannasta. Näin ollen tehottoman toimistotilan määrä on huomattavasti tilastoituja lukuja suurempi ja tyhjän tilan kasvu tulee kiihtymään yritysten tilankäytön  yhä tehostuessa.

Kuva 1. Tilakysynnän murros

Tilatarpeen väheneminen johtuu pitkälti digitalisaatiosta, globalisaatiosta ja työnteon muuttumisesta. Lisäksi elinkeinorakenne palveluistuu ja yrityksien keskikoko pienenee. Digiaikakauden tiloihin, alueisiin ja kaavoitukseen liittyvien tarpeiden kontrasti on aiempaan verrattuna huikea. Kysyntä tietotyötä palveleville monitilaympäristöille on suuri ja tilakonseptin ohella mm. yhteiskuntavastuu, saavutettavuus sekä alueen palvelukokonaisuus korostuvat. Edelläkävijäyritykset ovat kehittäneet menestyksekkäästi työympäristöään jo runsaan vuosikymmenen ajan. Kokemukset osoittavat, että tilantarve voidaan karkeasti puolittaa ja kustannussäästöjen lisäksi samalla parantaa työhyvinvointia ja ydinliiketoiminnan tuottavuutta. Tieto ja ymmärrys tilojen ja palveluiden luomasta lisäarvosta ja uusien työympäristöjen positiivisista vaikutuksista leviää kulovalkean lailla ja muutos tulee kiihtymään. Valtion toimitilastrategia on hyvä esimerkki julkisen sektorin työtapojen ja työympäristöjen kehittämisestä (mikä tullee vapauttamaan pääkaupunkiseudulla useita satojatuhansia neliömetrejä toimistotilaa).

Tyhjien tilojen ilmeisimpiä ongelmia ovat yhdyskuntarakenteen hajoaminen ja alueiden elinvoimaisuuden heikkeneminen. Nämä heikentävät arjen sujuvuutta ja hyvinvointia. Pirstaleiset alue- ja palvelukokonaisuudet ja hajaantunut yhdyskuntarakenne luovat vajavaiset puitteet myös yritysten toiminnalle heikentäen innovaatioita, uusien työpaikkojen syntymistä ja kilpailukykyä. Kansantalouden kannalta hyödyntämätön arvopotentiaali ja toiminnallisten ekosysteemien rapistuminen pienentävät kokonaisverokertymää ja ovat suuri haitta nykyisessä haastavassa murrostilanteessa. Myös rakennuksiin sitoutunut kansallisvarallisuus rapistuu, jos tilojen vuokrataso ei pysty kattamaan toiminnan aiheuttamia kuluja (mm. sähkö, vesi, lämmitys, palkat, verot..). Yritysten muuttuneisiin tarpeisiin sopimaton tila jättää kaupunkirakenteen sisälle suuren potentiaalin tuottamatonta hukkatilaa. Tyhjiin tiloihin liittyvä ongelma on suuri ja koskettaa meitä kaikkia.

Kuva 2. Tyhjästä tilasta on vahinkoa kaikille

Tyhjän ja tehottoman tilan purkaminen tai kehittäminen tuo olennaisen lisän nykyiseen kaavavarantoon ja avaa suuria mahdollisuuksia olemassa olevan kaupunkirakenteen eheyttämiselle ja tiivistämiselle ilman uuden infran toteuttamiskuluja. Yhteiskunnan toimivuuden kannalta on tärkeää uudistaa kulahtaneista toimistosiiloista käyttötarkoituksiltaan sekoittuneita alueita (ekosysteemit), joissa toisiaan täydentävät toiminnot (mm. asuminen, kauppa, palvelut, tietotyö) luovat synergiaa ja mahdollistavat tasaisen palvelukysynnän eri vuorokaudenaikoina.

Positiivinen muutos edellyttää kuitenkin täysin uutta ajattelua kaavoituksen ja maankäytön toimintamalleihin. Jos kaavoituksessa ja maankäytön suunnittelussa ei oteta huomioon käyttäjien tarpeiden muuttumista, kaavavaranto ja rakennettu ympäristö eivät jousta käyttäjien tarpeiden mukaan esimerkiksi väärän sijainnin ja kaavan yksityiskohtaisuuden vuoksi. Tämä vaarantaa elinkeinoelämän kilpailukyvyn ja uusien työpaikkojen syntymisen. Rakennetun ympäristön ohjaus ei saa johtaa siihen, että toimistoja tai asuntoja ei ole mahdollista tehdä sinne missä niiden toteuttaminen olisi kestävintä yritysten, kotitalouksien ja yhteiskunnan kannalta.

Tunneäly rakennetussa ympäristössä tapahtuvaa toimintaa kohtaan ja herkkyys reagoida siinä tapahtuviin muutoksiin ovat edellytyksiä elinvoimaisen ja kilpailukykyisen rakennetun ympäristön luomisessa. Käyttötarkoitusten joustavuuteen tähtäävässä toimijoiden välisessä avoimessa yhteistyössä on mahdollisuus hyvinvoinnin ja kaupunkituottavuuden evoluutioloikkaan. Tämä puolestaan edellyttää joustavuutta ja mahdollistamista. Määrällisen kaavavarannon sijasta kaavoituksessa tulee korostaa muuttuvien käyttötarkoitusten ja monikäyttöisten tilojen mahdollistamista.

Mahdollisuuksien hyödyntämiseksi tarvitaan laajaa yhteistyötä!

Lisätietoa:
Tilatehokkuus ja -tyytyväisyys pääkaupunkiseudun suuryrityksissä (Rapal)
Kaavoihin kangistuneet - Tusina ratkaisua kaavoituksen hitauteen ja tehottomuuteen (EVA)
Ylisääntelyn seuraukset – Pykälämyrsky vaikeuttaa yritysten toimintaa (Keskuskauppakamari)

Mikko Östring
johtaja, toimitilat