Läpinäkyvyyttä kaavamääräysten kustannuksiin

Päivitys asemakaavoituksen kustannusvaikutuksista käynnistetty 

RAKLI päivittää vuodelta 2015 olevan selvityksensä asemakaavoituksen kustannusvaikutuksista. Työssä keskitytään kerrostaloasumisen kaavoihin ja määräysten toteutuskustannuksiin. 

Asumisen ja kaavoituksen tarpeet ovat viime vuosien aikana monimuotoistuneet, samoin kuin suunnittelu- ja laskentateknologia ovat kehittyneet vauhdilla. Tämän vuoksi kustannusvaikutusselvityksen päivittämiselle on selkeä tarve. Ylipäänsä kaavoitusratkaisujen kustannusvaikutuksista tarvitaan nykyistä enemmän vuoropuhelua ja ymmärrystä suunnittelun ja päätöksenteon tueksi. 

Asumisen kustannuksiin vaikuttavat monet tekijät  

Asuminen kasvukeskuksissa on kallista. Tähän vaikuttavat muun muassa muuttoliike, tonttipula sekä tonttien kallis hinta. Nopea kaupungistuminen lisää kysyntää kasvukeskuksissa ja pienentää sitä muuttotappiopaikkakunnilla. Kasvukeskuksissa pelkät tontit voivat olla arvokkaampia kuin vanhat rakennukset muuttotappioalueilla.  

Osasyynä on myös uudistuotannon korkea verotus. Verojen osuus uudistuotannon kustannuksista on noin 40–45 prosenttia, mikä menee hintoihin ja vuokriin. Nollakorkoympäristön voidaan nähdä aiheuttavan hintojen nousua, sillä rahoituksen hyvä saatavuus ja matala korkotaso parantavat ostajien maksu- ja lainanhoitokykyä.  

Yhtenä asumisen kustannuksiin vaikuttavana tekijä nostetaan usein esiin myös perustaurakoitsijoiden voitontavoittelu. Toimialaselvitykset kertovat kuitenkin rakennusliikkeiden rajallisista tuloksista sekä jopa jonkinlaisista kannattavuusongelmista.  

Olennaisena kustannuksia aiheuttavana tekijänä on kaavassa rakennuksille ja tonteille asetettavat ominaisuudet, joiden vaikutuksia hintoihin ei tunneta. Kaavavaiheessa määritellään rakennettavan kohteen keskeiset ominaisuudet. Samalla määritetään kustannustaso, vaikkei sitä erikseen arvioitaisikaan. 

RAKLIn selvitys kohdistetaan asemakaavamääräysten kustannusvaikutuksiin 

RAKLIn nyt tehtävässä selvityksessä pyritään tunnistamaan, millaisia vaatimuksia tonteille ja rakennuksille asemakaavoituksessa asetetaan ja millaisia kustannusvaikutuksia niillä on.  Asemakaavan vaatimukset voivat koskea pysäköintiratkaisuja, huoneistojakaumia, yhteistilavaatimuksia, julkisivuratkaisuja ja monia muita seikkoja. 

Selvityksessä pyritään tunnistamaan sekä yksittäisten vaatimusten aiheuttamien kustannusten suuruusluokkia että vaatimusten muodostaman kokonaisuuden vaikutuksia toteuttamiskustannuksiin ja siten investointipäätöksiin. Laskelmia peilataan vuoden 2015 selvityksen tuloksiin ja samalla tarkastellaan, onko aiempien kustannustekijöiden rinnalle tai tilalle tullut uusia tekijöitä. 

Selvityksen ulkopuolelle rajataan kaupunkikuvalliset seikat sekä asuntopoliittiset ratkaisut. Selvityksessä ei myöskään oteta kantaa asuntojen ja vuokrien hinnoitteluun. Tehtävä rajataan erilaisiin kohteen ominaisuuksiin sekä näiden arvioitaviin kustannusvaikutuksiin. 

Monipuolinen ohjausryhmä johtaa selvitystä 

Selvitystyö on käynnistetty marraskuussa 2020. Työtä ohjaa kaupunkien, asuntorakennuttajien, kiinteistönomistajien, suunnittelijoiden ja rakentajien edustajista koostuva ohjausryhmä, joka varmistaa, että kaikki relevantit näkökulmat tulevat tasapuolisesti huomioiduksi selvityksessä. Päivitystyön arvioidaan valmistuvan alkuvuodesta 2021.

Kimmo Kurunmäki, johtaja, RAKLI, Yhdyskunta & Infra 
Aija Tasa, johtaja, RAKLI, Asuminen 
Petri Roininen, toimitusjohtaja, Investors House Oyj, ohjausryhmän pj.