Toimitilat ja toimintaympäristöt, työn ja kaupan murros, tulevaisuuden ennakointi, Suomen Kauppakeskusyhdistys ry:n toiminnanjohtaja
Kiinteistömarkkinoiden kaupankäyntivolyymit pysyttelevät melko matalina koronan aiheuttamien rajoitusten ja epävarmuuden takia. Edellytykset kiinteistökaupan vilkastumiselle ovat kuitenkin hyvät: pääomia on liikkeellä runsaasti ja matalat korot tukevat kiinteistösijoittamista. Toimitilojen koronan jälkeiseen käyttöön ja tarpeisiin liittyy suuria epävarmuuksia, mikä painaa toimitilavuokramarkkinoita. Kotimaisia ja kansainvälisiä pääomia kanavoituu entistä enemmän vuokra-asuntosijoituksiin. Kasvava tarjonta ja koronasta johtuva kysynnän notkahdus näkyvät asuntovuokramarkkinoilla vuokrien nousun hidastumisena ja vuokralaisvaihtuvuuden kasvuna.
Kaupankäyntivolyymi pysyy matalana, vaikka sijoittajakiinnostus on vahvaa
Koronapandemia on käytännössä haitannut ja hidastanut kiinteistömarkkinoiden kaupankäyntiä jo vuoden ajan. Huhtikuun 2020 ja maaliskuun 2021 välinen 12 kuukauden rullaava kaupankäyntivolyymi oli 3,7 miljardia euroa, mikä on matalin lukema sitten alkuvuoden 2014. Kuluvan vuoden ensimmäisen vuosineljänneksen kauppavolyymi jäi 830 miljoonaan euroon, eli murto-osaan viime vuoden vastaavasta ajanjaksosta ja 45 prosenttia matalammaksi kuin vuoden 2020 viimeisellä neljänneksellä.
Edellytykset kaupankäynnin elpymiselle ovat kuitenkin hyvät, kunhan pahimmat matkustus- ja muut rajoitukset hellittävät. Huhtikuussa toteutetun RAKLI-KTI Toimitilabarometrin vastaajista 87 prosenttia arvioi ulkomaisen, ja reilusti yli puolet myös kotimaisen sijoittajakysynnän vahvistuvan tulevan vuoden aikana. Sijoittajia kiinnostavat ennen kaikkea vakaan kassavirran matalariskiset kohteet, eli hyväsijaintiset ja modernit toimistot, vuokra-asunnot sekä julkisten palvelujen tuottamiseen tarvitut yhteiskuntakiinteistöt. Verkkokaupan kasvu siivittää modernien logistiikkakiinteistöjen sijoituskysyntää, mutta toisaalta painaa liikekiinteistöjen näkymiä.
Parhaiden kohteiden nettotuottovaatimukset vakaita
Kiinteistösijoitusten tuottovaatimukset hypähtivät koronan aiheuttaman alkushokin seurauksena keväällä 2020, mutta parhaissa kohteissa ne palautuivat nopeasti lähtötasolleen tai jopa sitä alemmaksi loppuvuoden aikana. RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa asiantuntijoiden näkemykset Helsingin keskustan hyvälaatuisen toimistokiinteistön tuottovaatimuksesta olivat nyt samalla tasolla kuin viime syksynä, 3,7 prosenttia, ja hyväsijaintisen asuntokohteen tuottovaade pyöristyi nyt prosentin kymmenyksen korkeammaksi, 3,5 prosenttiin. Koronasta pahemmin kärsineiden liikekiinteistöjen tuottovaatimukset ovat pysytelleet viime kevään hypähdyksen jälkeisellä tasollaan 4,7 prosentissa.
Helsingin keskustan toimistovuokrat vakaita, tyhjää tilaa entistä enemmän
KTI:n Helsingin ydinkeskustan uusia toimistovuokrasopimuksia kuvaava indeksi nousi 1,7 prosenttia elokuun 2020 ja helmikuun 2021 välillä alkaneissa sopimuksissa. Edellisen puolivuotisjakson pieni notkahdus painaa vuokrien vuosimuutoksen 0,4 prosenttiin. Yritysten epävarmuus tulevista työskentelytavoista ja tilatarpeesta näkyy kuitenkin vuokramarkkinoiden hiljenemisenä, ja uusia vuokrasopimuksia alkoi tarkastelujaksolla poikkeuksellisen vähän.
KTI:n vuokratietokannassa ammattimaisten omistajien pääkaupunkiseudun toimistotilojen käyttöaste pysytteli matalana, 83 prosentissa. RAKLI-KTI Toimitilabarometrin vastaajista 40 prosenttia ennakoi pääkaupunkiseudun ja yli puolet muun Suomen tyhjien toimistotilojen määrän kasvavan tulevien puolen vuoden aikana. Kysynnän epävarmuuksista huolimatta uutta tilaa rakennetaan vilkkaasti. KTI:n seurannassa pääkaupunkiseudulla oli 125 000 uutta toimistoneliötä rakenteilla ensimmäisen vuosineljänneksen lopussa.
Liiketilavuokramarkkinoiden tilanne ja näkymät pysyvät alavireisinä
Korona on monin tavoin synkentänyt liiketilamarkkinoiden jo ennestään alavireisiä tunnelmia. Pääkaupunkiseudun tähän saakka korkeana pysytellyt liiketilojen käyttöaste kääntyi nyt laskuun ja oli maaliskuun tilanteessa KTI:n tietokannassa 92 prosentin tuntumassa. RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa liiketilojen käyttöasteodotukset olivat hieman toimistojakin negatiivisempia. Selkeä enemmistö barometrivastaajasta odottaa myös liiketilavuokrien laskevan kaikilla alueilla.
Vuokra-asuntomarkkinat houkuttelevat lisää sijoituspääomia
Kun toimitilakysyntä on epävarmaa, ohjautuu entistä enemmän pääomia riskittömämmiksi koettuihin suurimpien kaupunkien vuokra-asuntoihin. Asunnot olivat alkuvuoden kiinteistökauppamarkkinoiden vaihdetuin kiinteistösektori yli 40 prosentin osuudellaan kokonaisvolyymistä. Asuntoihin investoidaan myös uudisrakentamisen kautta.
KTI:n seurannan mukaan pääkaupunkiseudulle valmistui vuonna 2020 yli 5600 asuntoa kokonaan vuokrakäyttöön tuleviin kohteisiin ja kuluvana vuonna määrä nousee yli 6000 asuntoon. Tarjonnan kasvu ja koronan painama kysyntä on hidastanut vuokrien nousua. KTI Asuntovuokraindeksien mukaan vuokrat nousivat pääkaupunkiseudulla keskimäärin 0,8 prosenttia maaliskuun 2020 ja helmikuun 2021 välisenä aikana. Vuokra-asuntosalkkujen käyttöaste notkahti hienoisesti vuonna 2020, mutta oli edelleen 96 prosentin tuntumassa koko maan tasolla vuonna 2020. Markkinatilanne näkyy myös korkeampana vuokralaisvaihtuvuutena.
Lisätietoja:
Hanna Kaleva, toimitusjohtaja, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 040 555 5269
Mikko Östring, johtaja, RAKLI ry, puh. 050 301 8933
Tiedote perustuu KTI Kiinteistötieto Oy:n 11.5.2021 julkaisemaan Markkinakatsaukseen sekä huhtikuussa toteutettuun RAKLI-KTI Toimitilabarometrikyselyyn. Barometriin vastasi 54 kiinteistömarkkinoiden ammattilaista.