Rakennuttamisen ja ylläpidon kehittäminen, suhdanteet, kiinteistön elinkaari ja vastuullisuus, rakennuttamisen säädösympäristö
Pääkaupunkiseudun rakennusmarkkinassa on vilkasta kuluvana vuonna. Kuluttajien sekä toimialojen parantunut luottamus tulevaisuuteen, matalat korot, rahan saatavuus, kiinteistöjen kiinnostavuus sijoituskohteina sekä elvytysraha näkyvät pääkaupunkiseudun rakentamisessa. Uusien asuntojen rakennuslupien sekä aloitusten määrä on kasvanut voimakkaasti viime vuoden syksystä. Myös toimitila-, korjaus- ja infrahankkeita on pääkaupunkiseudulla vireillä runsaasti erityisesti verrattuna muun Suomen tilanteeseen. Pääkaupunkiseudun rakentamisen ennakoidaan kasvavan kuluvana vuonna, mutta kasvu ei ulotu koko Suomeen. Talouskasvun kiihtyminen maailmalla on alkanut jossain määrin näkyä myös rakentamisen hinnoissa ja kustannuksissa raaka-aineiden hintojen noustessa.
Tuoreet kasvuennusteet Suomen BKT:lle vuosille 2021 ja 2022 ovat 3 prosentin luokkaa. Vuonna 2020 Suomen BKT väheni 2,8 prosenttia ja Suomi pärjäsikin hyvin kansainvälisessä vertailussa. Keskeisiä tekijöitä talouskehitykselle ovat kuluttajien huipputasolla oleva luottamus sekä useimpien toimialojen – teollisuus, kauppa, palvelut – nopeasti parantunut luottamus tulevaisuuteen. Suomen tärkeimpien vientimaiden eli Saksan, Yhdysvaltojen, Ruotsin ja Kiinan hyvät näkymät vauhdittavat vientiä.
Koronakriisin puhkeaminen hyydytti kiinteistökauppamarkkinat viime keväänä, mutta loppuvuotta kohden kaupankäynti taas vilkastui. Koko vuoden volyymi päätyi 5,6 miljardiin euroon. Vuoden 2021 alussa palattiin taas hiljaisempiin tunnelmiin. Rullaava 12 kuukauden kauppavolyymi oli vuoden 2020 toisen neljänneksen ja vuoden 2021 ensimmäisen neljänneksen välillä matalimmalla tasollaan seitsemään vuoteen. Tänä vuonna edellytykset kaupankäynnin elpymiseen ovat hyvät, kunhan pandemian aiheuttamat rajoitukset hellittävät.
Kiinteistösijoitusten kokonaistuotto laski KTI Kiinteistöindeksin mukaan Suomessa 3,0 prosenttiin vuonna 2020. Nettotuottoaste oli 4,3 prosenttia, ja kiinteistöjen arvonmuutos -1,2 prosenttia. Erot eri kiinteistösektoreiden välillä kasvoivat Suomessa historiallisen suuriksi. Heikoimpia tuotot olivat hotelli- ja liikekiinteistöissä. Asunto-, yhteiskunta- ja tuotannolliset kiinteistöt tuottivat puolestaan parhaiten viime vuonna.
Kevään 2021 RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa Helsingin keskustan prime-toimiston nettotuottovaatimus pysyi ennallaan 3,7 prosentissa. Myös liikekiinteistön tuottovaade keskustassa on pysytellyt viimeisen vuoden ajan tasaisena 4,7 prosentissa. Espoossa ja Vantaalla prime-toimistojen nettotuottovaatimukset laskivat, mutta pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa kaupungeissa ne pysyivät samalla tasolla kuin viime syksynä.
Tuotannollisissa kiinteistöissä etenkin modernien logistiikkakiinteistöjen tuottovaatimukset ovat puolestaan laskeneet ennätyksellisen matalalle tasolle. Barometrin vastaajat arvioivat tuottovaatimusten pysyvän ennallaan kaikissa kaupungeissa ja sektoreilla tulevan vuoden aikana.
Helsingin ydinkeskustan uusia toimistovuokrasopimuksia kuvaava KTI:n vuokraindeksi nousi syyskuun 2020 ja helmikuun 2021 välisenä aikana 1,7 prosenttia. Edellisellä puolivuotisjaksolla indeksi laski, ja vuositasolla indeksin muutos oli +0,4 prosenttia. Uusien sopimusten neliövuokrien yläkvartiili pysyi samalla tasolla kuin edellisellä puolivuotisjaksolla, 33,50 eurossa.
RAKLI-KTI Toimitilabarometrin mukaan Helsingin keskustassa toimistovuokraodotukset olivat vähemmän negatiivisia kuin muissa kaupungeissa, mutta sielläkin kolmannes vastaajista arvioi toimistovuokrien laskevan. Liiketilavuokrien osalta selvästi yli puolet barometrivastaajista odottaa liiketilavuokrien laskevan kaikissa kaupungeissa. Tyhjän tilan määrän odotetaan kasvavan koko Suomessa sekä toimisto- että liiketiloissa, mutta vähenevän tuotannollisissa tiloissa.
Asuntovuokrien nousuvauhti on hidastunut parin viime vuoden aikana useimmissa suurissa kaupungeissa vilkkaan uudisrakentamisen myötä. KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava indeksi nousi pääkaupunkiseudulla keskimäärin 0,8 prosenttia maaliskuun 2020 ja helmikuun 2021 välisenä aikana.
Maaliskuussa toteutetussa RAKLIn Vuokra-asuntobarometrissa vuokraodotukset suurten kaupunkien välillä tasoittuivat. Pääkaupunkiseutu, Tampere ja Turku ovat muutaman viime vuoden aikana erottuneet muista suurista kaupungeista, mutta nyt näiden kaupunkien pienten asuntojen vuokrankehitysodotukset putosivat alimmalle tasolleen ikinä, ja vastaavasti etenkin Oulun ja Kuopion odotukset nousivat. Jyväskylä ja Lahti erottuvat edelleen muista suurista kaupungeista laskusuuntaisilla vuokrankehitysodotuksillaan. Suurissa asunnoissa vahvistuva kysyntä kannattelee edelleen pääkaupunkiseudun, Tampereen ja Turun näkymiä jonkin verran muita positiivisempina.
Rakentamisen määrä kasvoi viime vuonna 1,5 prosenttia. Rakentamista ylläpitivät maa- ja vesirakentaminen, jossa oli kasvua 8 prosenttia. Toimitilarakentaminen kasvoi 1 prosenttia sekä korjausrakentaminen reilu puoli prosenttia. Uusien asuntojen rakentaminen väheni 3 prosenttia.
Rakentamisen kehitys pääkaupunkiseudulla sekä kuluvana että ensi vuonna on edelleen koko maan kehitystä myönteisempää. Eniten kasvua on julkisissa hankkeissa ja asuinrakennushankkeissa. Lisäksi liike- ja toimistohankkeita on enemmän kuin vuotta aiemmin. Vaikka koko maassa toimitilarakentamisen määrän odotetaan kehittyvän heikosti kuluvana vuonna, pääkaupunkiseudulle ennakoidaan lievää kasvua.
Suomen rakentamisen hyvänä pysynyt tilanne vuonna 2020 oli myös poikkeus kansainvälisesti. Euroopassa rakentaminen väheni viime vuonna yli 5 prosenttia. Tämä näkyy kuluvan vuoden kehityksessä. Euroopassa kasvua on noin 4 prosenttia, mutta Suomessa kasvu jää lähes nollatasolle. Ensi vuonna rakentamisen koko maassa ennakoidaan supistuvan hieman, vajaan prosentin.
Asuntojen vuositason rakennuslupamäärä pääkaupunkiseudulla oli maaliskuussa 2021 14 800 asuntoa, hieman vähemmän kuin vuotta aiemmin. Asuntojen aloituksia on kuluvan vuoden tammi-maaliskuussa tehty kuitenkin viimevuotista enemmän. Vuosiarvo oli 16 400 asuntoa, vuotta aiemmin 14 300 asuntoa. Aloitusten odotetaan vähenevän selvästi kuluvana vuoden loppua kohden ja palautuvan normaaliin lukemiin korkealta tasoltaan. Tarjontaa on jo käynnistetyissä hankkeissa runsaasti. Pääkaupunkiseudulle rakennetaan tällä hetkellä yli puolet koko Suomen kerrostaloasunnoista.
Asuntojen kysyntää hiljentää tällä hetkellä pääkaupunkiseudun väestönkasvun hidastuminen. Huhtikuun 2021 lopussa vuosikasvu oli ennakkotietojen mukaan 5 100 asukasta, joka on 65 prosenttia vähemmän kuin vuotta aiemmin. Tästä huolimatta pääkaupunkiseudun väestönkasvu on suurempaa kuin muissa suurissa seutukunnissa. Koko Suomen vuosittaisesta väestönkasvusta huhtikuun 2021 lopussa 36 prosenttia kohdistui pääkaupunkiseudulle.
Sekä kotimaiset että ulkomaiset suuret asuntosijoittajat jatkavat vuonna 2021 investointejaan pääkaupunkiseudun vuokra-asuntomarkkinoille. Pääkaupunkiseudun uusista kerrostaloasunnoista noin 75 prosenttia on viime vuosina ollut vuokra-asuntoja. Vuokra-asuntojen tarjonta kasvaa edelleen, kun valmistuvien sekä ARA- että vapaarahoitteisten asuntojen määrä kasvaa voimakkaasti vuonna 2021.
Vuokra-asunnon saanti pääkaupunkiseudulla on helpottunut viimeisen vuoden aikana. Koronapandemian seurauksena vuokra-asunnoissa kysyntää on aiempaa enemmän suurempiin asuntoihin, matalamman vuokratason alueille sekä pääkaupunkiseudun kehyskuntiin.
Toimitilarakentaminen pääkaupunkiseudulla on ollut asuntorakentamista rauhallisempaa. Pääkaupunkiseudulla aloitusten huippu, 6 miljoonaa m³, oli vuoden 2018 alussa. Aloitusten määrä laski tuosta puoleen syksyllä 2019 ja tämän jälkeen aloituksia tuli noin kolmannes lisää. Rakennuslupien ja aloitusten määrä on kasvanut pääkaupunkiseudulla myös kuluvana vuonna. Liikerakentamisen aloitukset ovat matalalla tasolla, mutta rakennuslupien määrä on niihin nähden korkealla.
Korjausrakentamisen määrä pysyi ennallaan pääkaupunkiseudulla vuonna 2020. Tälle vuodelle ennakoidaan kasvua. Pääkaupunkiseudun osuus Suomen korjausrakentamisesta on 40 ja kerrostalokorjauksista 45 prosentin luokkaa. Pääkaupunkiseudulla on paljon korjausiässä olevaa kerrostalokantaa sekä julkisia ja yksityisiä toimitiloja.
Suomen tasolla infrarakentaminen vähenee kuluvana ja ensi vuonna, sillä EU:n elvytysraha ja suuret ratahankkeet eivät näy vielä varsinaisessa rakentamisessa. Pääkaupunkiseudulla infrarakentamisessa on monia suuria hankkeita, kuten Länsi-Metron jatkohanke ja Raide-Jokeri. Myös Helsingin seudun uusi MAL-sopimus sisältää monia infrahankkeita pääkaupunkiseudulle. Niitä ovat Espoon kaupunkirata, Helsinki-Pasila ratakapasiteetin lisääminen, Vihdintien pikaraitiotie ja Vantaan ratikka.
Maailmantalouden kova kasvu on alkanut näkyä inflaation kiihtymisenä sekä raaka-aineiden ja energian hinnan nousuna. Monien tuotteiden kysyntä on ylittänyt tarjonnan ja samaan aikaan tuotannossa on ollut ongelmia rajoitustoimien tai tautitilanteen takia.
Rakennuskustannusten nousu on ollut rakennuskustannusindeksin mukaan hidasta kahden vuoden ajan, mutta vuoden 2021 puolella rakennuskustannusindeksi on kääntynyt kasvuun. Huhtikuussa 2021 rakennuskustannusindeksin vuosinousu oli 2,0. Tarvikepanosten indeksi nousi 2,8 prosenttia ja työpanosten 1,4 prosenttia. Huhtikuussa suurin nousu oli puutavarassa, 16,8 ja teräsrakenteissa 8,4 prosenttia edellisvuodesta. Betonielementti-indeksin vuosinousu oli 1,0 prosenttia. Suurin hintojen nousu on kohdistunut tuotteisiin, joiden kysyntä maailmanmarkkinoilla on ollut kovaa.
Urakkatarjousten hintataso pääkaupunkiseudulla oli huipussaan koronakriisin alkaessa. Tarjoushinnat laskivat 5–6 prosenttia koronan alettua keväällä 2020. Tarjoushinnat kääntyivät kuitenkin uudelleen nousuun, kun asuntorakentaminen kääntyi voimakkaaseen kasvuun. Panoshintojen kääntyminen nousuun voi vaikuttaa tarjoushintoihin lähikuukausina.
Suomessa rakentamisen määrälle ennakoitu maltillinen kehitys kuluvana ja ensi vuonna rauhoittaa raaka-aine- ja materiaalihintojen nousun läpimenoa tarjoushintoihin. Vaikka rakennusmateriaaleilla on merkittävä, 45–50 prosentin osuus rakentamisen kustannuksista, monien tärkeiden rakennusmateriaalien hintoihin ei kuitenkaan kohdistu suuria nousupaineita. Betonielementtien kysyntä on tällä hetkellä suurta ja toimitusajat venyvät. Pääkaupunkiseudulla rakentaminen pysyy muuta maata vilkkaampana, mikä saattaa jossain määrin näkyä tuotteiden ja tarjousten hinnoissa suurempina nousuina. Rakennustuotteiden valmistus tapahtuu kuitenkin valtaosin muualla kuin pääkaupunkiseudulla.
Urakkatarjouksia on edelleen saatu normaalia vähemmän. Pääurakoihin on saatu viimeisen 6 kuukauden kuluessa keskimäärin 3,5 tarjousta, kun pitkän aikavälin keskiarvo on 5,2 tarjousta. Pääurakoiden tarjoushintojen hajonnat ovat laskeneet keskiarvon alapuolelle eli kilpailu urakoista on hieman kiristynyt.
Kommentteja RAKLIn jäseniltä:
” S-Pankissa näemme, että innostus kiinteistösijoittamiseen ei ole korona-aikana vähentynyt vaan päinvastoin. Vaikka varovaisuus perinteisempiä kiinteistötyyppejä kohtaan on kasvanut, näyttää kysyntä sitäkin vahvempana kohdistuvan asuntojen lisäksi toimitilapuolella muun muassa logistiikka- ja yhteiskuntakiinteistöihin. Toki tällainen markkinatilanne luo mielenkiintoisia mahdollisuuksia myös liiketilojen ja toimistojen puolella.”
”Asuntorakentamisessa on koronasta huolimatta säilynyt hyvä vire. Tällä hetkellä meillä on Asuntosäätiössä enemmän hankkeita käynnissä kuin edellisten vuosien aikana. Korjausrakentamisessa on ollut haasteita sekä materiaalien että työvoiman saatavuudessa. Esimerkiksi kodinkoneita on jouduttu vaihtamaan vastaaviin tuotteisiin saatavuusongelmien takia. Myös kalusteasennusten aikatauluissa on ollut viivettä niillä työmailla, joissa osa työvoimasta on ulkomailta. Haasteet eivät kuitenkaan ole vielä onneksi tuoneet merkittäviä muutoksia urakkatarjousten materiaalikustannuksiin. Sen sijaan epävarmuutta aiheuttaa erityisesti valtion suuntaamien lainavaltuuksien liian vähäinen määrä tuetun asuntokannan korjauksiin. Tarve on huomattavasti suurempi ja kasvaa edelleen tulevaisuudessa korjausvelan pitkittyessä.
Katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoita rakennuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, RAKLIn jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, Forecon Oy:n mallinnusmenetelmät ja tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet.
Tutustu
RAKLIn suhdannetiedote kesäkuu 2021