Suhdanteet, markkinatieto, ennusteet, politiikkamuutosten vaikutukset
Investoinnit Oulun kiinteistömarkkinoilla vähenivät vuonna 2023 selvästi edellisten vuosien tasosta. Kiinteistökauppojen volyymi jäi matalaksi ja etenkin asuntorakentaminen väheni jyrkästi. Kaupankäynnin odotetaan kuitenkin kasvavan vuonna 2024. Sijoituskiinteistöjen markkina-arvot ovat laskeneet tuottovaatimusten nousun myötä. Vuokra-asuntokiinteistöjen vajaakäyttö on pientä ja asuntojen vuokrat ovat nousseet Oulussa muita suuria kaupunkeja voimakkaammin. Oulun toimistojen vajaakäyttö on puolestaan kasvanut, mutta pysynyt matalampana kuin useimmissa suurissa kaupungeissa.
Vuokra-asuntojen käyttöasteet ovat olleet monessa suuressa kaupungissa laskussa ensin koronapandemian ja sittemmin voimakkaasti kasvavan vuokra-asuntotarjonnan seurauksena. Oulussa vuokra-asuntojen käyttöasteet ovat kuitenkin pysyneet korkeampina kuin muissa suurissa kaupungeissa. KTI:n asuntovuokratietokannassa tyhjien vuokra-asuntojen osuus oli Oulussa maaliskuussa 2024 alle neljä prosenttia eli matalampi kuin missään muussa suuressa kaupungissa.
Asuntovuokrat puolestaan nousivat Oulussa kuluneen vuoden aikana muita suuria kaupunkeja voimakkaammin. KTI:n uusia vuokrasopimuksia kuvaava asuntovuokraindeksi nousi Oulussa joulukuun 2023 ja maaliskuun 2024 välillä alkaneissa sopimuksissa 3,7 prosenttia vuodentakaiseen vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Myös edelliseen vuosineljännekseen verrattuna vuokrat nousivat Oulussa muita kaupunkeja ripeämmin eli 1,5 prosenttia.
Tyhjän toimistotilan määrä on kasvanut koko maassa ja myös Oulussa viimeisen vuoden aikana. Oulun toimistojen vajaakäyttö on kuitenkin pysytellyt matalana moniin suuriin kaupunkeihin verrattuna. Suurten kiinteistösijoittajien kiinteistökannasta koostuvassa KTI:n vuokratietokannassa Oulun toimistotiloista oli syyskuun 2023 tilanteessa vuokrattuna tasan 90 prosenttia.
Tammi-helmikuussa toteutettuun Alueelliseen toimitilabarometriin vastanneet paikalliset asiantuntijat arvioivat sekä toimistojen että liiketilojen vajaakäytön lisääntyvän Oulussa vuoden 2024 aikana. Tuotannollisissa tiloissa hieman suurempi osuus vastaajista puolestaan ennakoi vajaakäytön pienenevän.
Korkojen nousu ja kiinteistösijoituskysynnän heikkeneminen ovat hyydyttäneet rakentamista koko Suomessa vuoden 2022 lopulta lähtien. Oulussakin asuntorakentamisen volyymit ovat tippuneet voimakkaasti. Aloitusten määrä kääntyi selkeään laskuun vuonna 2022, ja myönnettyjen asuntorakennuslupien määrä sukelsi vuonna 2023 vielä aloituksia voimakkaammin. Vuonna 2023 Oulussa myönnettiin uusia asuntorakennuslupia vain alle 700 asunnolle, joka oli selkeästi koko 2000-luvun matalin lukumäärä. Vuosina 2021 ja 2022 lupia myönnettiin noin 2500 asunnolle vuodessa.
Oulun seudulle on valmistunut viime vuosina useita liikekiinteistöjä, mutta liiketilarakentamisen volyymit ovat nyt laskeneet. Toimistojen ja tuotannollisten kiinteistöjen uudisrakentaminen on neliöillä mitattuna yhä korkealla tasolla, mikä johtuu pitkälti kahdesta suuresta hankkeesta: Home of Radio -kampuksesta ja uudesta pääpoliisiasemasta. Pohjolan OP:n pääkonttorihankkeen toteutuminen on juuri vahvistunut, ja projektissa päästäneen uudisrakennusvaiheeseen ensi vuoden aikana. Monia muitakin suuriakin toimitilahankkeita on suunnitteilla, mutta niiden aikataulu on epävarma.
Myös kiinteistökauppojen määrä laski vuonna 2023 voimakkaasti. KTI:n tilastojen mukaan Oulun seudun kiinteistökauppavolyymi oli noin 110 miljoonaa euroa vuonna 2023, joka oli matalin vuosivolyymi vuoden 2014 jälkeen. Pudotus edelliseen vuoteen oli suuri, sillä vuonna 2022 Oulun seudulla tilastoitiin ennätyksellisen korkea 570 miljoonan euron volyymi. Kauppoja tehtiin Oulun seudulla yhteiskunta-, toimisto-, liike- ja tuotannollisista kiinteistöistä. Vuokra-asuntokiinteistöistä ei poikkeuksellisesti tehty yhtään suurta kauppaa vuoden 2023 aikana. Hiljentyneestä markkinatilanteesta huolimatta myös muutama ulkomainen kiinteistösijoittaja kasvatti viime vuonna omistuksiaan Oulun seudulla.
Korkojen nousun myötä kiinteistöjen tuottovaatimukset nousivat voimakkaasti ja sijoituskiinteistöjen markkina-arvot laskivat niin Oulussa kuin muuallakin Suomessa vuonna 2023. Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoita kuvaavan KTI Kiinteistöindeksin kokonaistuotto laski -2,7 prosenttiin vuonna 2023, kun markkina-arvot laskivat keskimäärin seitsemällä prosentilla. Oulussa sijoituskiinteistöjen arvot laskivat vähemmän kuin koko maassa keskimäärin.
Monissa suurissa kaupungeissa tuottovaatimusten odotetaan nyt olevan huipussaan korkotason vakiintumisen ja laskuodotusten voimistumisen myötä. Oulussakin Alueellisen toimitilabarometrin paikalliset vastaajat arvioivat tuottovaatimusten kääntyvän pieneen laskuun tulevan vuoden aikana, mikä saattaa näkyä vähitellen myös kaupankäyntivolyymien kasvuna.
Lisätietoja:
Mikko Soutamo, johtava asiantuntija, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 050 5480 480
Julia Ruotsi, pääekonomisti, Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli, puh. 0503273660
Tiedote perustuu KTI Kiinteistötieto Oy:n Raklin toimeksiannosta toteuttamaan katsaukseen Oulun seudun kiinteistömarkkinoista. Tietojen lähteinä on käytetty muun muassa KTI:n tietokantoja ja kiinteistöalan ammattilaisille suunnattuja barometrikyselyjä.
Oulun seudun kiinteistömarkkinakatsaus:
Rakentamisen ja kiinteistökauppojen volyymit laskivat Oulussa vuonna 2023
