Rakennuttamisen ja ylläpidon kehittäminen, suhdanteet, kiinteistön elinkaari ja vastuullisuus, rakennuttamisen säädösympäristö
Rakentamisen määrä Suomessa kasvaa vuonna 2020. Kehitys on poikkeava muista suurista elinkeinosektoreista ja harvinaista myös kansainvälisesti. Pääkaupunkiseudun rakennusmarkkinat ovat pysyneet vilkkaana kuluvana vuonna. Tällä on ollut keskeinen merkitys Suomen rakentamisen hyvälle kehitykselle. Ensi vuonna pääkaupunkiseudun rakentamisen ennakoidaan pysyvän ennallaan, vaikka koko Suomessa rakentaminen vähenee selvästi. Kiinteistökauppamarkkinoilla on näkyvissä pientä piristymistä. Sijoittajia kiinnostavat erityisesti asunnot, yhteiskuntakiinteistöt, logistiikka ja prime-toimistot.
”Vuosi ei ole ollut yhtä poikkeuksellinen kiinteistö- ja rakentamisalalla kuin useilla muilla sektorilla. Noin 40 prosenttia RAKLIn marraskuiseen koronapulssikyselyyn vastanneista kuitenkin kertoi, että korona on vaikuttanut haitallisesti rakennusinvestointeihin. Tähän merkittävänä syynä on käytännön haasteet läpiviennissä, esimerkiksi asuntokohteiden saneerauksissa. Ensi vuoden osalta 70 prosenttia vastaajista arvioi investointiohjelmansa toteutuvan suunnitellusti, joten ammattimaisilla kiinteistönomistajilla riittää investointihalukkuutta tulevina vuosina. Tämä edellyttää kuitenkin, ettei taloustilanne oleellisesti heikkene ja saatavilla on investointikelpoisia tontteja. Elvytyksen näkökulmasta alalla on keskeinen rooli ja investoinnit onkin suunnattava työllisyyttä ja vähähiilisyyttä edistäviin hankkeisiin, kuten energiatehokkuutta parantaviin saneerauksiin”, kertoo RAKLIn johtaja Mikko Somersalmi.
Talouden odotetaan kasvavan selvästi vuonna 2021
Euroopan talouskehitys on voimakkaasti miinusmerkkinen kuluvana vuonna. Talouden palautuminen on ollut yllättävän nopeaa, mutta syksyn huolestuttavat koronauutiset painavat kasvunäkymiä. EU-alueen talouskasvun ennakoidaan vähenevän 6–8 prosenttia kuluvana vuonna. Ensi vuoden tuoreet talousennusteet EU-alueelle näyttävät kasvua 5–6 prosenttia. Suomen BKT:n odotetaan laskevan tänä vuonna 4–5 prosenttia, mutta ensi vuodelle kasvua ennustetaan 2,5–3,5 prosenttia.
Kiinteistökauppamarkkinoilla pientä piristymistä, mutta edelleen hiljaista
Kiinteistöjen houkuttelevuus säilyy sijoitusmarkkinoilla vahvana, kun korot pysyvät ennätysmatalina ja osakekurssit korkeina ja levottomina. Koronakriisin aiheuttama epävarmuus ja rajoitukset ovat kuitenkin pitäneet transaktiomarkkinoiden aktiviteetin matalana keväästä lähtien. Kuluvan vuoden tammi-lokakuun kiinteistökauppavolyymi oli kohtuulliset 4,3 miljardia euroa. Keväällä markkinat hyytyivät koronan seurauksena hetkeksi täysin, ja toisen neljänneksen volyymi jäi 0,5 miljardiin euroon.
Parhaiden kohteiden tuottovaateet palautuivat koronaa edeltävälle tasolle
Kriisi kasvattaa etenkin riskittömimpien, vakaan kassavirran kohteiden suosiota, ja toisaalta korostaa riskillisempiin kohteisiin liittyvää epävarmuutta. Siksi voimakas sijoituskysyntä painaa etenkin matalan riskin niin kutsuttujen prime-kohteiden tuottovaatimuksia. Lokakuussa toteutetussa RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa Helsingin keskustan prime-toimiston ja hyväsijaintisen vuokra-asuntokohteen tuottovaatimukset painuivat matalimmalle tasolleen ikinä, 3,7 ja 3,4 prosenttiin.
Asunnot, yhteiskuntakiinteistöt ja hyvät toimistot kiinnostavat sijoittajia
Alkuvuoden suurten kauppojen ansiosta toimistot prime-sijainnilla ylläpitävät asemaansa sijoitusmarkkinoiden suurimpana sektorina. Asuntojen osuus kuluvan vuoden toisen ja kolmannen vuosineljänneksen kauppavolyymistä nousi peräti 40 prosenttiin. Myös yhteiskuntakiinteistöjen suosio on noussut tasaisesti viime vuosina, ja kuluvan vuoden tammi-lokakuun kauppavolyymistä niiden osuus nousi 23 prosenttiin.
Toimitilavuokramarkkinoiden epävarmuus kasvaa
Toimitilavuokramarkkinoilla koronakriisi kasvattaa epävarmuutta etenkin toimisto- ja liiketilojen kysynnässä. RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa molempien sektoreiden vuokrakehitysodotukset olivat negatiiviset ja vajaakäyttöön odotetaan nousua.
Vuokranantajien huomio keskittyy nyt koronakriisin aiheuttamiin välittömiin kysymyksiin, ja vuokralaisten kanssa haetaan ratkaisuja kriisin yli pääsemiseksi. Koronan tuomat vaikutukset vaihtelevat sektoreittain: Liike- ja hotellitilat ovat kriisissä välittömästi pahiten kärsiviä sektoreita. Liiketiloihin ennakoidaan pysyvämpääkin muutosta, kun verkkokaupan kasvu ja kuluttajakäyttäytymisen muutos vähentävät liiketilakysyntää. Toimistotiloissa kysynnän ennakoidaan jatkossa painottuvan entistä laadukkaampiin, turvallisempiin ja houkuttelevampiin tiloihin. Kriisi kasvattaa myös vuokralaisten joustotarpeita, mikä vaikuttaa vuokrasopimusehtoihin ja vuokranantajan riskeihin.
Vuokra-asuntotarjonta kasvaa, kysyntä vahvaa suurimmissa kaupungeissa
Vuokra-asuntojen kysyntä säilyy suurimmissa kaupungeissa vahvana, ja vuokrat ovat jatkaneet nousuaan. KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava indeksi nousi pääkaupunkiseudulla kolmannella vuosineljänneksellä keskimäärin 0,7 prosenttia edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella kysyntä jatkuu vahvimpana Tampereella ja Turussa. Vuokra-asuntokysynnässä näkyy koronakriisin myötä hienoista siirtymää suurempiin asuntoihin ja matalamman hintatason alueille, kun etätyö kasvattaa tilatarvetta ja vähentää päivittäistä työmatkaliikkumista.
Rakentaminen Suomessa kasvaa kuluvana vuonna, mutta vähenee ensi vuonna
Rakentamisen määrän ennakoidaan Suomessa kasvavan 1–1,5 prosenttia tänä vuonna. Uudistalonrakentamisen lievän laskun tasoittaa maa- ja vesirakentamisen vahva kasvu. Korjausrakentamisen ennakoidaan pysyvän ennallaan.
Erityisesti toimitilarakentamisen aloituksia oli paljon viime vuoden lopussa ja edelleen talvella ennen kriisin puhkeamista, mikä on pitänyt korkealla tasolla tämän vuoden rakentamisen kokonaismäärää. Myös kerrostalorakentaminen on ollut vilkasta. Kerrostalojen aloitusmäärä lähti laskuun vuoden 2018 lopussa, mutta kerrostalorakentamisen määrä on edelleenkin korkealla.
Ensi vuonna rakentamisen ennakoidaan supistuvan 5–7 prosenttia. Asuntojen ja toimitilojen rakentamisen on ennakoitu vähenevän 10 prosenttia.
Pääkaupunkiseutu keskeinen moottori rakentamisessa
Rakentamisen kehitys on pääkaupunkiseudulla sekä kuluvana että ensi vuonna koko maan kehitystä myönteisempää. Pääkaupunkiseudulla asuinrakentamisen määrä on pysynyt korkealla eikä syksyn myönteisen asuntokysynnän ja aloituskehityksen takia vähenemistä ennakoida myöskään vuodelle 2021.
Yksityinen toimitilarakentaminen on kasvussa ja julkisten rakennusten rakentaminen on vilkasta. Ensi vuosi näyttää lupaavalta, sillä pääkaupunkiseudulla on runsaasti kuluvan vuoden lopulla ja ensi vuoden alussa käynnistettäväksi suunniteltuja rakennushankkeita. Rakennuslupia on myönnetty viime kuukausina paljon liike-, toimisto- ja liikenteen rakennuksille.
Pääkaupunkiseudulle rakennetaan tällä hetkellä lähes 60 prosenttia koko Suomen kerrostaloasunnoista
Uusien asuntojen aloitusmäärä on pysynyt pääkaupunkiseudulla 14 000–15 000 asunnon tasolla vuoden 2017 lopulta eikä suurta muutosta ole näkyvissä. Muualla Suomessa asuntojen aloitusmäärä on supistunut vastaavana aikana lähes 20 prosenttia. Pääkaupunkiseudulle rakennetaan tällä hetkellä lähes 60 prosenttia koko Suomen kerrostaloasunnoista.
Sekä kotimaiset että ulkomaiset suuret asuntosijoittajat jatkavat investointeja pääkaupunkiseudun vuokra-asuntomarkkinoilla. Pääkaupunkiseudulla oli lokakuun lopussa tarjolla 35 prosenttia vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista. Rakennusteollisuus RT:n marraskuun 2020 asuntotuotantokysely kertoo, että rakentajat suunnittelevat käynnistävänsä tänä vuonna Helsingin seutukunnassa 6300 ja ensi vuonna 8300 vapaarahoitteista asuntoa.
Epävarmuutta pääkaupunkiseudun tulevien vuosien rakentamisen kehitykseen tuo vuositason väestönkasvun hidastuminen noin 12 000 asukkaaseen kuluvan vuoden lokakuussa. Tilastokeskuksen väestöennusteen mukainen kasvu pääkaupunkiseudulle on tasolla 13 000–14 000 asukasta vuodessa.
Suurin osa kuluvana ja ensi vuonna pääkaupunkiseudulle valmistuvista asunnoista on vuokra-asuntoja. Niitä rakennuttavat ammattimaiset asuntosijoittajat, rahastot ja toimijat sekä yksityiset kuluttajat, jotka ostavat gryndiasunnon tai -asuntoja vuokrakäyttöön. Vuokralle tarjolla olevien vapaarahoitteisten määrä on kaksinkertaistunut kuluvana vuonna. ARA-asuntoja aloitetaan ensi vuonna pääkaupunkiseudulle noin 4000 kappaletta. Vuokralaisen näkökulmasta vuokra-asunnon saanti pääkaupunkiseudulla on helpottunut ja vuokrien nousupaine on pieni tarjonnan kasvaessa.
Myös toimitilarakentamisessa pääkaupunkiseutu jatkaa veturina
RAKLIn viime suhdanneraportissa ennakoitu toimitilahankkeiden käynnistymisten lykkääminen on toteutunut vain osittain koronan aiheuttaman epävarmuuden takia. Potentiaalisia hankkeita on paljon ja niitä on uskallettu aloittaa kuluneen kesän jälkeen. Pääkaupunkiseudun kunnat kasvattavat ensi vuoden budjettiehdotuksissa investointeja julkisiin rakennuksiin.
Korona jarruttanut korjausrakentamista
Korjausrakentamisen määrän ennakoidaan pysyvän ennallaan pääkaupunkiseudulla vuonna 2020 ja kasvavan hieman vuonna 2021. Koronatilanne on hidastanut korjaushankkeisiin liittyvää päätöksentekoa ja hankkeiden etenemistä. Pääosa korjausrakentamisesta tehdään tiloissa, joissa ei ole asukkaita tai niissä ei työskennellä, mutta erityisesti etätyöaikana asuntojen korjaaminen on ollut haastavaa. Pääkaupunkiseudun osuus korjausrakentamisesta on 40 prosenttia ja kerrostalokorjauksista 45 prosenttia. Lähivuosina nykyisen rakennuskannan energiatehokkuuden parantaminen ja fossiilisista polttoaineista luopuminen tulee vauhdittamaan korjausrakentamista.
Infrarakentaminen kasvussa tänä vuonna, mutta vähenee ensi vuonna
Infrarakentamisen kasvuksi ennakoidaan koko maassa tänä vuonna 6 prosenttia. Ensi vuonna hankkeita on käynnistymässä vähän, mutta lähivuosien elvytys- ja MAL-hankkeet kääntävät maa- ja vesirakentamisen kasvuun. Rakentamisen mahdolliset elvytystoimet liittyvät pääosin infrahankkeiden rahoitukseen.
Rakennuskustannusten nousu hidasta
Rakennuskustannusten nousu on ollut hidasta kahden viime vuoden aikana. Elo- ja syyskuussa 2020 rakennuskustannukset laskivat edellisvuodesta ja lokakuussa nousu oli 0,5 prosenttia edellisvuodesta. Pääkaupunkiseudun tarjoushintaindeksin nousu jatkui maaliskuuhun 2020 saakka. Urakkatarjousten hintataso oli huipussaan koronakriisin alkaessa, mutta koronakriisin alettua tarjoushinnat putosivat 5–6 prosenttia. Elo-syyskuussa tarjoushinnat olivat taas kasvussa. Pääurakoiden tarjoushintojen hajonnat ovat pysyneet korkeana, mikä myös kielii hyvästä työtilanteesta rakennusliikkeissä.
Jäsenen kommentti, kiinteistösijoittaminen:
”Hyvin sujuneen kesän ja alkusyksyn jälkeen pandemian jatkuminen ja uusi aalto huolestuttaa. Käytännössä mikään kiinteistösijoitusluokka ei tunnu olevan turvassa. RAKLIn sijoittaminen–johtoryhmässä pohdimme mikä sijoitusluokka tarjoaa 2020-luvulla parhaat tuotot. Eniten kannatusta taisivat saada kaikki ”living” -kategoriaan kuuluvat. Pohdimme myös, että joku nyt osumaa saanut sijoitusluokka voisi pian jo olla ostohinnoissa. Ennustaminen on kuitenkin entistä vaikeampaa.
Itse koen, että pandemia on vahvistanut trendejä, jotka ovat jo yli kymmenen vuotta olleet tulossa. Jos nyt pitäisi valita yksi teema, olisi se vastuullisuus. Kestävään tulevaisuuteen käytetyt panostukset eivät mielestäni voi mennä hukkaan.”
Pia Lindborg
Director, Real Estate
A. Ahlström Kiinteistöt Oy
Jäsenen kommentti, rakennuttaminen:
”Vuosi päättyy eri merkeissä kuin miten se alkoi. Pandemia ei ole juuri hidastanut käynnissä olevia työmaita, mutta kiinteistöklusterin uusiin investointeihin liittyvä epävarmuus on näyttäytynyt tarjoushalukkuuden kasvuna. Vaikka pääkaupunkiseutu porskuttaa eri tahtiin kuin muu Suomi, niin täälläkin olemme saaneet hyvin tarjouksia. Suhdanteen lisäksi hankkeisiin sopivat hankemallit ja niiden erilaiset riskienjakoperiaatteet ovat vaikuttaneet tähän.
Senaatin investointivaltuuteen on valtion ensi vuoden talousarviossa esitetty merkittävää korotusta. Mikäli asiakkaamme saavat toimitilatarpeidensa edistämiseen tarvittavat määrärahat, tulee yhteisvaikutus näkymään markkinaa elvyttävänä toimeliaisuutena. Vaikka näin puramme patoutunutta investointitarvetta, niin samalla on syytä kartoittaa kotoa tehdyn työn vaikutusta toimitiloihimme. Pysyvä tilatarpeen muutos tulee vääjäämättä muuttamaan toimitilahankkeiden lähtökohtia niin meillä kuin muillakin, vaikka rokottaminen joulukuussa jo alkaisikin.”
Jonni Laitto
Rakennuttamisjohtaja
Senaatti-kiinteistöt
Katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoita rakennuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, RAKLIn jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, Forecon Oy:n mallinnusmenetelmät ja tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet.