Rakennuttamisen ja ylläpidon kehittäminen, suhdanteet, kiinteistön elinkaari ja vastuullisuus, rakennuttamisen säädösympäristö
Rakentaminen vähenee voimakkaasti kuluvana vuonna sekä hieman myös ensi vuonna. Suurin pudotus on asuntorakentamisessa, mutta myös toimitilojen rakentamisessa on selkeää miinusta. Rakennuskustannusten nousu on lähes pysähtynyt, mutta nykyinen taso on lähes 20 prosenttia korkeampi kuin nopean nousun alkaessa vuonna 2021. Tarjoushinnat ovat edelleen korkealla, mutta tarjousaktiivisuus on lisääntynyt merkittävästi. Kiinteistökauppavolyymit ovat pysyneet matalina, mutta markkinan odotetaan vilkastuvan ensi vuonna.
Tuoreet kasvuennusteet Suomen BKT:lle tälle vuodelle ovat negatiiviset ja vuodelle 2024 nollatasolla tai hieman yli. Syksyn myötä ensi vuoden talousnäkymät ovat heikentyneet sekä maailmalla, EU:ssa että Suomessa. Suomen BKT voi jäädä myös ensi vuonna miinukselle. EKP:n ohjauskoron ennustetaan pysyvän nykyisellä neljän prosentin tasolla ainakin vuoden 2024 kesään ja laskevan sen jälkeen hitaasti. Rakennus- ja kiinteistöalan näkökulmasta talousnäkymät pysyvät heikkona ensi vuonnakin.
Kiinteistömarkkinoiden kaupankäyntivolyymit ovat pysyneet matalina, kun nopeasti nousseet korot ovat kasvattaneet epävarmuutta ja hämärtäneet kiinteistöjen hinnanmuodostusta viimeisen puolentoista vuoden aikana. Kaupankäyntiä hyydyttää myös vieraan pääoman rahoituksen saatavuuden ja ehtojen kiristyminen. KTI:n seurannan mukaan vuoden 2023 tammi-syyskuun kiinteistökauppavolyymi jäi 1,8 miljardiin euroon, eli alle kolmasosaan vuoden 2022 vastaavan ajanjakson kuudesta miljardista eurosta. Asuntokiinteistöt olivat tammi-syyskuun vaihdetuin kiinteistösektori noin 600 miljoonalla eurolla, eli hieman yli kolmanneksen osuudella kokonaiskauppavolyymistä. Toisena volyymitilastossa olivat 22 prosentin osuudella toimistot, joista on tehty muutamia suuria yksittäisten kohteiden kauppoja.
Kiinteistöjen arvojen sopeutuminen alaspäin sekä odotus korkosyklin taittumisesta vahvistavat uskoa kiinteistösijoitusmarkkinoiden elpymiseen vuoden 2024 aikana. Lokakuussa toteutetussa Rakli-KTI Toimitilabarometrissa lähes 70 prosenttia vastaajista ennakoi ulkomaisen sijoittajakysynnän kasvavan seuraavien 12 kuukauden aikana. Kotimaisen sijoittajakysynnän kasvuun uskoi vajaa puolet vastaajista.
Kiinteistösijoitusten tuottovaatimusten nousu on jatkunut kaikilla kiinteistösektoreilla ja alueilla korkojen nousun myötä. Rakli-KTI Toimitilabarometrissa Helsingin keskustan hyvälaatuisen toimistokiinteistön nettotuottovaatimus nousi 4,7 prosenttiin, eli 0,3 prosenttiyksikköä viime kevättä korkeammaksi. Asuntokiinteistön tuottovaatimus Helsingin keskustassa oli nyt vajaat 4,4 prosenttia. Nämä lukemat ovat 1,2–1,3 prosenttiyksikköä kevään 2022 pohjanoteerauksia korkeampia. Vähäisen kaupankäynnin johdosta aitoa markkinaevidenssiä näistä tasoista ei kuitenkaan ole juuri saatavilla.
Helsingin ydinkeskustan uusia toimistovuokrasopimuksia kuvaava KTI:n vuokraindeksi nousi 3,7 prosenttia syyskuun 2022 ja 2023 välisenä aikana alkaneissa sopimuksissa. Viimeisten kuuden kuukauden muutos oli +1,7 prosenttia. Nousuprosentit ovat kuitenkin selkeästi inflaatiota matalampia.
Rakli-KTI Toimitilabarometrin vastaajat arvioivat toimistovuokrien nousevan tulevan puolen vuoden aikana Helsingin ydinkeskustassa ja hienoisesti myös Tampereella. Kaikissa muissa suurissa kaupungeissa toimistovuokrien arvioidaan ennemminkin laskevan kuin nousevan. Liiketilavuokrien kehitysodotukset ovat barometrin vastaajien mukaan enimmäkseen tasaisia tai hivenen laskevia. Tuotannollisten tilojen vuokrien kehitysodotukset pysyivät puolestaan edelleen selvästi nousujohteisina kaikissa suurissa kaupungeissa.
Rakli-KTI Toimitilabarometrissa kysyttiin myös vastaajien arviota toimistotilojen kokonaistarpeen kehityksestä pääkaupunkiseudulla tulevan kolmen vuoden aikana. Kolme neljästä vastaajasta arvioi tilatarpeen vähenevän, ja 40 prosenttia arvioi vähennyksen kokoluokaksi 15 prosenttia tai enemmän. Helsinki Research Forumin mukaan pääkaupunkiseudun keskeisten toimistoalueiden vajaakäyttöaste oli syyskuun lopun tilanteessa 14,3 prosenttia, eli prosenttiyksikön korkeampi kuin vielä kesäkuussa.
Vuokra-asuntotarjonnan ripeä kasvu on viime vuosina johtanut vuokra-asuntojen käyttöasteen laskuun etenkin pääkaupunkiseudulla. KTI:n tietokannassa pääkaupunkiseudun vuokra-asuntojen käyttöaste oli syyskuun alun tilanteessa hieman yli 91 prosenttia, kun se vielä vuonna 2019 oli lähes 97 prosenttia. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa suurissa kaupungeissa käyttöasteet pysyttelevät huomattavasti korkeampina.
Pääkaupunkiseudulla tarjonnan kasvu ja kasvava vajaakäyttö ovat pitäneet vuokrien kehityksen aisoissa kiihtyvästä inflaatiosta huolimatta. KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava vuokraindeksi laski pääkaupunkiseudulla kesä-elokuussa alkaneissa sopimuksissa 0,6 prosenttia vuoden 2022 vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Muissa suurissa kaupungeissa asuntovuokrien nousu jatkui pääkaupunkiseutua ripeämpänä. Vuokrat nousivat kesällä eniten Oulussa ja Jyväskylässä, joissa vuosimuutos oli kolmen prosentin tuntumassa. Tampereella ja Turussa vuokrat nousivat hieman yli kaksi prosenttia.
Alkuvuonna 2023 uudisrakentamisen volyymi oli vielä kohtuullisella tasolla, kun edellisvuonna käynnistettyä työkantaa oli vielä runsaasti. Volyymi kääntyi miinukselle jo loppuvuonna 2022 muun muassa Ukrainan sodan ja koronnostojen seurauksena. Vuonna 2023 rakentamisen kokonaismäärä vähenee 10 prosenttia. Miinusta on enemmän kuin Raklin kevään suhdanne-ennusteessa (-5–6 %). Keskeinen syy on ennakoitua sitkeämmän inflaation heikentämässä ostovoimassa ja koronnostoissa. Vaikutuksensa on myös talouden heikentyneillä näkymillä ja talouden piristymisen lykkääntyminen ensi vuoden syksyyn. Vuonna 2024 rakentamisen volyymin ennakoidaan vähenevän edelleen.
Vuoden 2023 syyskuun lopussa vuositason aloitusmäärä oli vajaa 10 600 asuntoa. Vuodessa asuntoaloitusten määrä on laskenut yli 30 prosenttia. Vähenemisen ennakoidaan jatkuvan edelleen loppuvuonna 2023. Valmistuvien asuntojen määrä pysyy kuitenkin yli 12 000 asunnon tasolla loppuvuoteen 2023 saakka. Ensi vuonna aloituksia ennakoidaan olevan noin 8000 kappaletta.
Pääkaupunkiseudulle valmistuu kuluvana vuonna ennätysmäärä uusia vuokra-asuntoja pelkästään vuokrakäyttöön tulevissa rakennuksissa. Vuonna 2022 niitä valmistui 5 500 kappaletta ja vuonna 2023 7 500 kappaletta. Luku sisältää sekä vapaarahoitteiset että valtion tukemat vuokra-asunnot. Lisäksi jo työn alla olevista vuokra-asuntohankkeista valmistuu uusia asuntoja noin 5 000 kappaletta vuonna 2024.
Elokuussa 2023 uusien toimitilojen aloitusmäärä pääkaupunkiseudulla oli kohtuullisella, lähes pitkän aikavälin normaalitasolla. Uutta toimistotilaa oli syyskuun 2023 lopussa rakenteilla 150 000 neliömetriä ja vuonna 2024 toimitiloja valmistuu enemmän kuin vuosiin. Pääkaupunkiseudun toimitilarakentamisen veturina toimii tänä vuonna julkinen palvelurakentaminen. Vuoden 2024 alkupuoliskolla käynnistettäväksi suunniteltuja liike- ja toimistohankkeita on edellisvuotta enemmän, mutta negatiiviset suhdannenäkymät ja korkeat rakennuskustannukset jarruttavat hankkeiden käynnistämistä.
Korjausrakentamisen kasvua ovat jarruttaneet korkojen nousu, remonttien korkea hintataso sekä kiinteistöjen ylläpitokustannusten nousu. Syksyllä hintojen nousu on kuitenkin pysähtynyt. Toimitilapuolella ongelma on myös rahoituksen saatavuus. Määrän ennakoidaan kehittyvän heikommin kuin keväällä odotettiin ja vähenevän 1-2 prosenttia vuonna 2023. Vuodelle 2024 odotetaan nollakasvua. Useita julkisten rakennusten suuria korjaushankkeita on käynnissä tai käynnistymässä. Korjausrakentamisen vuosittainen määrä pääkaupunkiseudulla on 4,5 miljardia euroa. Osuus koko Suomen korjausrakentamisesta on noin 40 prosenttia.
Infrarakentaminen vähenee 5 prosenttia tänä vuonna ja myös ensi vuosi on miinuksella (-4 %). Lasku koskee sekä investointeja että kunnossapitoa. Infrarakentamisen määrän vähenemiseen vaikuttanut maarakennuskustannusten raju nousuvaihe on ohitettu. Kustannusten vuosinousu marraskuussa 2023 oli 3,5 prosenttia oltuaan vielä 12 prosenttia vuoden 2023 alussa. Hidastumisesta huolimatta kustannustaso on infrarakentamisessa edelleen korkea. Infraurakoitsijoiden tarjoushalukkuuden odotetaan paranevan kuluvana ja ensi vuonna. Pääkaupunkiseudun inframarkkinan koko on vajaa 2,5 miljardin euroa vuodessa. Määrä pysyy lähes ennallaan vuosina 2023 ja 2024.
Rakennuskustannusten vuosinousuvauhti oli maaliskuussa 6,5 prosenttia. Nyt vauhti on hidastunut ja oli lokakuussa 1,8 prosenttia. Pitkään nopeassa nousussa olleiden rakennustarvikkeiden vuosinousu on hiipunut nopeasti maaliskuun 8,6 prosentista lokakuun -1,2 prosenttiin. Lokakuussa betonielementtien hinta oli laskenut 13,1 prosenttia, puutavaran 10,9 prosenttia ja teräsrakenteiden 8,6 prosenttia edellisvuodesta. Palkkaratkaisu nosti rakennustyön hintaa toukokuussa 2023 ja lokakuussa vuosinousu oli 5,6 prosenttia.
RAPALin pääkaupunkiseudun tarjoushintaindeksin vuosimuutos oli syyskuussa 2023 -1,3 prosenttia oltuaan vuotta aiemmin +9,7 prosenttia. Rakennuskustannusten nousun reipas hiipuminen yhdessä nopeasti heikkenevän markkinatilanteen kanssa on kääntänyt tarjoushinnat laskuun. Finanssikriisin jälkeen tarjoushinnat laskivat yli 10 prosenttia, mutta nykytilanteessa tuotantokustannusten nousu pitänee tarjoushintojen laskun pienempänä.
Pääurakkakilpailuissa saatujen tarjousten määrä on kasvanut. Syyskuussa 2023 kuluneen kuuden kuukauden keskiarvo oli 6,4 tarjousta. Maaliskuussa määrä oli 4,2 tarjousta. Pitkän aikavälin keskiarvo on 4,9 kappaletta. Pääurakoiden tarjoushajonnat ovat pienentyneet; Toiseksi halvimmat tarjoukset olivat syyskuussa 3,7 prosenttia halvinta kalliimpia. Pitkän aikavälin keskiarvo on 4,0 prosenttia. Heikoimmissa rakentamisen suhdannetilanteissa toiseksi halvimmat tarjoukset ovat olleet vain noin yhden prosentin halvinta kalliimpia. Viidenneksi halvimmat tarjoukset ovat nyt 9,3 prosenttia halvinta kalliimpia. Pitkän aikavälin keskiarvo 12,4 prosenttia. Heikoimmissa suhdannetilanteissa ero on ollut 6 ja 8 prosentin välillä käyden joskus jopa 4 prosentissa. Edelleen heikentyvä markkinatilanne luo jatkossakin edellytyksiä tarjousaktiivisuuden lisääntymiselle ja tarjoushajontojen pienenemiselle.
Transaktiomarkkina hiljeni jo alkuvuodesta eikä vuoden aikana nähty suuria muutoksia. Ostajien ja myyjien hintaodotukset eivät ole kohdanneet, mutta samalla Suomessa ei ole nähty pakkomyyntejä. Markkinan toivotaan vilkastuvan ensi vuonna, kun valuaatiot korjaantuvat lähemmäs aitoa tasoa eikä myyjien tarvitse alaskirjata yhtä merkittäviä tappioita.
Edellytykset kehityshankkeisiin kohtasivat useita takaiskuja ja ensi vuosi tulee edelleen olemaan haastava, vaikka rakennuskustannusten puolella on ollut havaittavissa pientä helpotusta. Investointiedellytysten saavuttaminen vaatii kuitenkin vielä lisää joustoa kustannuspuolella, sekä positiivista korko- ja vuokratasokehitystä.
Toimitilakehittämisen pitkäaikavälin näkymä on entistä polarisoituneimpi, jossa kohteen laatu ja jopa mikrosijainti vaikuttavat aiempaa enemmän. Yhä useampi yritys etsii nyt itselleen tarkoituksenmukaisempia hybridityötä tukevia tiloja. Tilan tarpeen vähentyessä avautuu myös mahdollisuus parempiin sijainteihin. Tulevaisuuden toimistolla on hyvä ESG-profiili ja erinomainen sijainti.
Asuntorakentamisen puoli on ollut erityisen haastava, ja runsaan ylitarjonnan purkaminen vaikuttaa markkinaan vielä lähivuosina. Samanaikaisesti jatkuva kaupungistuminen tulee korjaamaan tilannetta nopeammin muuttovoittoisissa kaupungeissa, kun taas hitaamman kasvun alueilla korjaantuminen voi kestää kauemmin. Vuokra-asunnoissa etenkin PK-seudulla asiakkaat tiedostavat tarjontatilanteen hyvin ja tekevät aktiivisesti vertailua vaihtoehdoista, ja ovat siten myös hintaherkempiä. Asiakkaat kiertävät paljon kohteita ja vertaavat vaihtoehtojaan. Erilaiset verkkokauppatyyppiset ratkaisut ovat lisääntyneet, ja lisääntyneen kilpailun sekä tarjonnan vuoksi onnistunut asuntovuokraus vaatii erittäin paljon perinteisiä myynnin toimenpiteitä ja asiakkaan kohtaamista kasvotusten.
Joonas Lemström, maajohtaja, NREP
Suhdannekatsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoita rakennuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, Raklin jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, Forecon Oy:n mallinnusmenetelmät ja tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet
Lisätietoa:
Mikko Somersalmi, tekninen johtaja
Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry
puh. 0407207645
Lue lisää uutisiamme