Toimistovuokrat nousussa Oulun keskustassa, asuntovuokrien nousu hidastunut

Toimistojen vajaakäyttöaste on pysynyt Oulussa useimpia muita suuria kaupunkeja matalampana. Toimistovuokrien nousu on jatkunut etenkin keskustassa, jossa on jopa pulaa modernista toimistotilasta. Liiketiloissa vuokrien kehitysodotukset ovat tasaisia. Vuokra-asuntojen käyttöaste laski Oulussa jonkin verran, ja asuntovuokrien nousu on hidastunut. Valmistuneiden asuntojen lukumäärä jäi Oulussa vuonna 2024 matalimmalle tasolleen koko 2000-luvulla, ja merkittäviä kiinteistökauppojakin tehtiin viime vuonna Oulussa poikkeuksellisen vähän.

Asuntorakentamisen alakulo näkyy myös Oulussa. Uusien asuntohankkeiden aloitusten ja myönnettyjen lupien määrät romahtivat jo vuonna 2023, ja näiden seurauksena Ouluun valmistuneiden asuntojen lukumäärä jäi vuonna 2024 alle tuhanteen asuntoon ensimmäistä kertaa koko 2000-luvulla.

Nopeaa kasvua asuntorakentamiseen ei ole näköpiirissä, sillä myönnettyjen asuntorakennuslupien määrä pysyi matalana myös vuonna 2024. Vuokra-asuntorakentaminen painottuu tällä hetkellä koko maassa hyvin vahvasti valtion tukemaan tuotantoon, eikä Oulussakaan aloitettu viime vuonna yhtään vapaarahoitteista vuokra-asuntohanketta. Toimitilojen rakentamisvolyymit ovat Oulussa pysyneet kohtuullisella tasolla muutaman ison hankkeen ansiosta, ja käynnissä on jonkin verran myös julkisia rakennushankkeita.

Oulussa kiinteistökauppavolyymi jäi matalaksi

Ammattimaisten kiinteistökauppojen volyymi jäi KTI:n tilastojen mukaan Oulun seudulla vain noin 50 miljoonaan euroon vuonna 2024. Yhtä matalia vuosivolyymeja mitattiin Oulussa edellisen kerran 2010-luvun alkuvuosina. Edellisten kymmenen vuoden keskimääräinen vuotuinen kauppavolyymi oli Oulun seudulla noin 220 miljoonaa euroa.

Viime vuoden merkittävin kauppa Oulussa solmittiin kesäkuussa. Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen myi ydinkeskustassa sijaitsevan 8 000 neliömetrin, pääosin Mehiläisen käytössä olevan kiinteistön, Swiss Life Asset Managersin hallinnoimalle rahastolle. Korkojen laskun myötä tuottovaatimusten odotetaan kääntyvän laskuun ja sen myötä kiinteistöinvestointien odotetaan vähitellen piristyvän.

Toimistojen vajaakäyttöasteet ennallaan, vuokrat nousussa keskustassa

Vuoden 2024 lopussa Oulun toimistotiloista oli Catellan mukaan tyhjillään 8,2 prosenttia, kun vuotta aiemmin vajaakäyttöaste oli 7,9 prosenttia. Myös suurten kiinteistösijoittajien salkuista koostuvassa KTI:n vuokratietokannassa Oulun toimistojen käyttöaste pysyi suunnilleen ennallaan vuoden aikana. Muihin suuriin kaupunkeihin verrattuna Oulun toimistomarkkinoiden tilanne on suhteellisen hyvä, sillä vain Turussa toimistojen vajaakäyttöaste oli Oulua matalampi. Alueelliseen toimitilabarometriin alkuvuodesta vastanneet paikalliset asiantuntijat arvioivat tyhjän tilan määrän vähenevän vuonna 2025 Oulun toimistoissa ja myös tuotannollisissa tiloissa. Liiketiloissa lähes kaikki vastaajat puolestaan ennakoivat tyhjän tilan määrän pysyvän ennallaan.

Oulun keskustassa modernien toimistotilojen niukka tarjonta tukee toimistovuokrien kehitystä. Alueellisen toimitilabarometrin vastaajat arvioivat Oulun keskustassa sijaitsevan laadukkaan toimistotilan markkinavuokran kaksi euroa korkeammaksi kuin vuotta aiemmin. KTI:n vuokratietokannassakin Oulun keskustan toimistovuokrat ovat viime vuosina nousseet selvästi.

Alueellisessa toimitilabarometrissa toimistovuokrien kehitysodotukset vahvistuivat Oulun keskustassa viime vuoden barometriin verrattuna. Puolet barometrin paikallisista vastaajista odotti keskustan toimistovuokrien nousevan vuonna 2025, ja vuokrien laskua ennakoi vain alle kymmenen prosenttia vastaajista. Kaikilla muilla Oulun keskeisillä toimistoalueilla suurempi osa vastaajista ennakoi vuokrien laskevan kuin nousevan. Liiketilojen vuokrien odotettiin pysyvän ennallaan niin Oulun keskustassa kuin muillakin Oulun liiketila-alueilla.

Oulun vuokra-asuntojen käyttöaste laski ja asuntovuokrien nousuvauhti hidastui

Suurten sijoittajien omistamien vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen käyttöaste laski KTI:n tietokannassa Oulussa hieman alle 94 prosenttiin maaliskuussa 2025. Suurista kaupungeista Tampereella ja Jyväskylässä vuokra-asuntojen käyttöasteet olivat 95-96 prosentin tuntumassa ja Turussa, Kuopiossa ja Lahdessa suunnilleen samalla tasolla kuin Oulussa. Asuntorakentamisen volyymien voimakas lasku kääntänee käyttöasteita vähitellen uuteen nousuun, mikäli viime vuosien ripeä väestönkasvu jatkuu.

Asuntovuokrat nousivat Oulussa selkeästi vuoden 2024 ensimmäisen puoliskon aikana, mutta viime syksyn ja talven aikana nousuvauhti hidastui. KTI:n uusia vapaarahoitteisia vuokrasopimuksia kuvaavan asuntovuokraindeksin vuosinousu oli Oulussa 0,8 prosenttia joulukuun 2024 ja maaliskuun 2025 välillä alkaneissa sopimuksissa. Asuntovuokrien odotetaan kuitenkin nousevan Oulussa vuonna 2025. Loka-marraskuussa 2024 toteutetussa Raklin vuokra-asuntobarometrissa jopa yli 70 prosenttia vastaajista ennakoi sekä pienten että suurten asuntojen vuokrien nousevan seuraavien 12 kuukauden aikana Oulussa.

Lisätietoja:
Mikko Soutamo, johtava asiantuntija, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 050 5480 480

Tiedote perustuu katsaukseen Oulun seudun kiinteistömarkkinoista, jonka KTI Kiinteistötieto Oy on toteuttanut Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry:n toimeksiannosta. Tietojen lähteinä on käytetty esimerkiksi KTI:n tietokantoja ja kiinteistöalan ammattilaisille suunnattuja barometrikyselyjä.