Suhdanteet, markkinatieto, ennusteet, politiikkamuutosten vaikutukset
Korkojen nousu ja sijoituskysynnän heikkeneminen hyydyttivät kiinteistöinvestointeja vuonna 2023 koko Suomessa. Turussakin rakentamisen ja kiinteistökauppojen volyymit jäivät selvästi edellisiä vuosia matalammiksi. Turun asuntovuokrat ovat yhä nousseet, mutta nousuvauhti on hieman hidastunut ja tyhjien asuntojen määrä kasvanut vuokra-asuntotarjonnan kasvun myötä. Paikalliset asiantuntijat odottavat vuokrien nousun jatkuvan myös muutamalla vetovoimaisimmalla toimitilojen osamarkkinalla. Toimistojen vajaakäyttö on Turussa pysynyt varsin matalana muihin suuriin kaupunkeihin verrattuna.
Kiinteistöinvestoinnit jäivät vuonna 2023 mataliksi niin Turun seudulla kuin koko Suomessa. Turussa aloitettiin vuonna 2023 Tilastokeskuksen alustavien rakentamistilastojen mukaan noin 35 prosenttia edellistä vuotta vähemmän uusia asuntoja. Myös myönnettyjen asuntorakennuslupien määrä kääntyi voimakkaaseen laskuun vuonna 2023. Sekä omistus- että vuokra-asuntoja valmistui kuitenkin yhä runsaasti edellisten vuosien suurien aloitusmäärien ansiosta. Toimitilarakentamisenkin volyymit ovat laskeneet ja Turun seudulla on käynnissä vain muutama uudishanke.
Ammattimaisten kiinteistökauppojen volyymi laski vuonna 2023 voimakkaasti koko maassa, mikä näkyi myös Turun seudulla. KTI:n tilastojen mukaan Turun seudun kauppavolyymi oli noin 200 miljoonaa euroa vuonna 2023, kun edellisenä vuonna mitattiin 420 miljoonan euron volyymi. Edellisen vuoden tavoin kauppoja tehtiin kaikilla pääkiinteistösektoreilla hotelleja lukuun ottamatta. Turun seutu kiinnostaa yhä ulkomaisiakin sijoittajia, sillä viime vuoden suurimmissa kaupoissa ostajat olivat ulkomaisia. Vuoden 2024 alussa tehtiin Turussa suuri terveydenhuollon kiinteistön kauppa, kun Keva osti Hartelalta rakenteilla olevan sairaala- ja lääkärikeskuksen Kupittaalta.
Korkojen nousun myötä kiinteistöjen tuottovaatimukset nousivat kaikilla kiinteistösektoreilla koko Suomessa vuoden 2023 aikana. Tammi-helmikuussa 2024 toteutetussa Alueellisessa toimitilabarometrissa paikalliset asiantuntijat arvioivat Turun keskustan toimistokiinteistön tuottovaatimukseksi keskimäärin 7,1 prosenttia, joka oli 0,8 prosenttiyksikköä viime vuoden barometria korkeampi lukema. Kupittaalla vastausten keskiarvo oli 6,9 prosenttia, jossa oli nousua viime vuoteen tasan prosenttiyksikön verran. Myös Turun seudun liikekiinteistöjen ja tuotannollisten kiinteistöjen tuottovaatimukset nousivat Alueellisessa toimitilabarometrissa selkeästi viime vuoteen verrattuna.
Tuottovaatimusten jyrkkä nousu on painanut kiinteistöjen markkina-arvot laskuun. Tuottovaatimusten odotetaan nyt olevan huipussaan korkotason vakiintumisen myötä. Tulevan vuoden aikana Alueellisen toimitilabarometrin vastaajat arvioivat tuottovaatimusten kääntyvän pieneen laskuun kaikilla Turun keskeisillä toimitilojen osamarkkinoilla. Odotukset EKP:n koronnostojen loppumisesta, tuottovaatimusten huipun saavuttamisesta ja taloustilanteen vakiintumisesta luovat pohjan myös kaupankäynnin vilkastumiselle vuonna 2024.
Turussa toimistojen vajaakäyttöasteet ovat haasteellisesta markkinatilanteesta huolimatta pysyneet matalina. Catellan tilastojen mukaan Turun toimistotilojen vajaakäyttöaste laski vuoden 2023 aikana 6,1 prosentista 5,5 prosenttiin, kun useimmissa muissa suurissa kaupungeissa tyhjien toimistotilojen määrä kasvoi. Turun vajaakäyttöaste oli vuoden lopussa suurista kaupungeista kaikkein matalin. Alueelliseen toimitilabarometriin vastanneet paikalliset asiantuntijat arvioivat Turun toimistojen vajaakäytön pysyvän vuonna 2024 keskimäärin melko ennallaan. Vastaajista 45 prosenttia arvioi vajaakäytön kasvavan ja 36 prosenttia laskevan. Myös tuotannollisten tilojen vajaakäytön arvioidaan pysyvän tulevan vuoden aikana jokseenkin ennallaan, mutta liiketilojen vajaakäyttönäkymät ovat pessimistisempiä.
Toimistovuokrat ovat nousseet parhailla alueilla ja vuokrien kehitysodotukset ovat pysyneet Alueellisessa toimitilabarometrissa selkeästi positiivisina sekä Turun ydinkeskustassa että Kupittaa-Itäharjun toimistoalueilla. Näillä alueilla yli puolet vastaajista odotti toimistovuokrien nousevan tulevan vuoden aikana ja vuokrien laskua ennakoivia vastaajia oli hyvin vähän. Liiketilavuokraodotuksia kuvaava saldoluku pysyi positiivisena Haunisen alueella Raisiossa, eli suurempi osuus vastaajista ennakoi vuokrien ennemmin nousevan kuin laskevan. Kaikilla muilla alueilla liiketilavuokrien kehitysodotukset ovat negatiivisia.
Vuokra-asuntokiinteistöjen käyttöasteet ovat olleet monessa suuressa kaupungissa laskussa ensin koronapandemian ja sittemmin voimakkaasti kasvavan vuokra-asuntotarjonnan seurauksena. Turussakin tyhjien vuokra-asuntojen määrä on viimeisen vuoden aikana kasvanut. Maaliskuussa 2024 yli seitsemän prosenttia KTI:n tietokannan vuokra-asunnoista oli Turussa tyhjillään.
Asuntovuokrien nousu on jatkunut Turussa, mutta kuluneen vuoden aikana nousuvauhti jonkin verran hidastui. KTI:n uusia vuokrasopimuksia kuvaava asuntovuokraindeksi nousi Turussa joulukuun 2023 ja maaliskuun 2024 välillä alkaneissa sopimuksissa 1,4 prosenttia edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Edelliseen vuosineljännekseen verrattuna vuokrat nousivat 0,7 prosenttia.
Tiedote perustuu katsaukseen Turun seudun kiinteistömarkkinoista, jonka KTI Kiinteistötieto Oy on toteuttanut Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry:n toimeksiannosta. Tietojen lähteinä on käytetty mm. KTI:n tietokantoja ja kiinteistöalan ammattilaisille suunnattuja barometrikyselyjä.
Lisätietoja:
Mikko Soutamo, johtava asiantuntija, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 050 5480 480
Julia Ruotsi, pääekonomisti, Kiinteistöomistajat ja Rakennuttajat Rakli ry, puh. 050 3273 660
Turun seudun kiinteistömarkkinakatsaus:
Turussa tyhjää toimistotilaa muita isoja kaupunkeja vähemmän
