RAKLIn pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoiden suhdannetiedote 1/2017

Muuttoliike ja alhainen korkotaso vauhdittavat rakentamista ja kiinteistömarkkinoita pääkaupunkiseudulla

Uusia asuntoja valmistuu pääkaupunkiseudulle tänä vuonna ennätysmäärä, lähes 13 000, mikä on yli 50 prosenttia enemmän kuin viime vuonna. Tämä on paljon suhteessa väestönkasvuun, joka oli noin 16 000 asukasta, mikä helpottaa asuntotilannetta sekä jarruttaa vuokrien ja hintojen nousua. Myös toimitila-, korjaus- ja infrarakentaminen on nyt vilkasta. Kiinteistökauppa on huippulukemissa. Toimitilojen käyttöaste ja vuokrat ovat edelleen laskussa Helsingin keskusta-alueen ulkopuolella.

Maailmantaloudessa menee tällä hetkellä aiempaa paremmin. Viime vuoden kasvu oli ennakoitua suurempaa ja kuluvan vuoden maailman-, euroopan- ja suomenlaajuisia ennusteita on korjattu ylöspäin. Tuonnin kääntyminen kasvuun Suomelle tärkeissä vientimaissa antaa aihetta odottaa Suomenkin viennin piristymistä. Suomen taloudessa kotimainen kysyntä on edelleen keskeinen kasvutekijä. Alkaneena vuonna ostovoima kasvaa kuitenkin hitaammin, koska kilpailukykysopimuksen myötä palkkojen nousu hidastuu tänä vuonna.

Suomessa ei ole enää tehty miinusmerkkisiä kasvuennusteita ja viime vuonna talous kasvoi 1,4 prosenttia. Ennakoitua myönteisemmän talouskehityksen taustalla on investointien lisääntyminen. Rakennusinvestointien piristymistä osattiin ennakoida, mutta myös kone- ja laiteinvestoinnit kasvoivat viime vuonna reippaasti. Kuluvana vuonna talouden ennustetaan kasvavan 1-2 prosenttia. Seuraavan vuoden ennusteet ovat hieman tätä korkeammat.

Luottamusindeksit ovat myös kohonneet viime vuoden aikana merkittävästi ja erityisesti kuluttajien luottamus on nyt korkealla. Kuluttajat luottavat erityisesti Suomen talouden kasvuun, oman talouden kasvuodotukset ovat maltillisemmat. Asuntojen ostoaikomukset polkevat kuitenkin edelleen paikallaan.

Alhainen korkotaso ylläpitää korkeaa kiinteistökauppavolyymiä

Kiinteistömarkkinoilla kaupankäynti jatkuu edelleen vilkkaana. Vuoden 2016 kaupankäyntivolyymi nousi ennätykselliseen 7,4 miljardiin euroon, eli vuonna 2007 saavutettu edellinen ennätyslukema (6,3 miljardia euroa) ylittyi selkeästi. Ulkomaisten ostajien osuus oli viime vuoden kaupoissa vajaa kolmannes, mikä on monipuolistanut toimijarakennetta Suomen markkinoilla.

Kaupankäynti toimitilakiinteistöillä ei yltänyt aivan ennätystasolle. Kiinteistötyypeistä vilkkaimman kaupankäynnin kohteena olivat asuntoportfoliot, joiden osuus kokonaisvolyymista ennätykselliset 38 prosenttia (2,8 miljardia euroa). Korkotason säilyessä erittäin matalana kaupankäyntivolyymin odotetaan pysyvän korkealla tasolla myös vuonna 2017.

Vahvan sijoituskysynnän myötä prime-kohteiden tuottovaatimukset ovat edelleen jatkaneet laskuaan, ja etenkin Helsingin keskustassa ne ovat selvästi matalammalla tasolla kuin edellisen suhdannehuipun aikaan vuonna 2007. Toimistojen prime-tuottovaatimukset ovat laskussa myös muiden suurten kaupunkien keskusta-alueilla. Muihin pohjoismaihin ja Länsi-Euroopan kaupunkeihin verrattuna tuottovaatimukset ovat kuitenkin Suomessa vielä kohtuullisen hyvällä tasolla, minkä vuoksi markkina kiinnostaa.

Sijoitusten tuotossa paljon vaihtelua kiinteistötyypeittäin – keskiarvo 6,2 % vuonna 2016

Suorien suomalaisten kiinteistösijoitusten kokonaistuotto oli KTI Kiinteistöindeksin mukaan 6,2 prosenttia vuonna 2016. Nettotuottoaste laski 5,6 prosenttiin, mutta toisaalta arvonmuutos nousi 0,6 prosenttiin, joten kokonaistuotto pysyi samalla tasolla kuin vuonna 2015.

Hotellit olivat markkina-arvojen nousun myötä parhaiten tuottava kiinteistötyyppi 12,4 prosentin kokonaistuotolla. Myös asunnot tuottivat jälleen hyvin (8,0 %), vaikka asuntojen keskimääräinen nettotuottoaste laskikin selkeästi edellisestä vuodesta. Suurimpana syynä tähän oli pääkaupunkiseudun uusien, matalamman nettotuottotason asuntokohteiden painon kasvu Kiinteistöindeksin aineistossa. Toimistokiinteistöt tuottivat 4,8 prosenttia ja liikekiinteistöt 4,0 prosenttia vuonna 2016. Toimistojen arvonmuutos kääntyi hieman negatiiviseksi ja nettotuottoasteet laskivat etenkin pääkaupunkiseudulla. Liikekiinteistöjen markkina-arvot laskivat voimakkaasti pääkaupunkiseudun ulkopuolella.

Kysynnän ja tarjonnan muutokset laskevat käyttöasteita toimisto- ja liiketilamarkkinoilla

Toimistotilojen käyttöasteet pysyvät edelleen matalina pääkaupunkiseudulla. Tyhjän tilan määrä on kasvanut myös esimerkiksi Tampereella. KTI Kiinteistötiedon vuokratietokannan toimistotiloista oli syksyllä tyhjillään pääkaupunkiseudulla lähes viidennes, mikä näkyy myös Kiinteistöindeksissä nettotuottoasteen laskuna.

Parhailla alueilla toimistovuokrat ovat kuitenkin nousussa. KTI:n Helsingin keskustaa kuvaava toimistovuokraindeksi kääntyi viime vuonna nousuun, osoittaen 1,1 prosentin vuosinousua uusien vuokrasopimusten neliövuokrissa syksyn 2015 ja syksyn 2016 välisenä aikana.

Liiketilojen käyttöasteet ovat yhä selvästi toimistotiloja korkeampia, mutta myös ne ovat laskeneet kaikissa suurissa kaupungeissa. Sekä toimisto- että liiketilavuokrien tulevaisuudenodotukset ovat aiempaa positiivisempia, joskin useimmissa kaupungeissa enemmistö RAKLI-KTI-toimitilabarometrin vastaajista odotti loppusyksystä vuokrien yhä hieman laskevan.

Asuntovuokrien nousu on jatkunut kuitenkin hidastuen sekä pääkaupunkiseudulla että muissa suurissa kaupungeissa.

Rakentamisen määrä pysyy korkealla tasolla pääkaupunkiseudulla

Uudistalonrakentaminen harppasi voimakkaasti ylöspäin pääkaupunkiseudulla jo vuonna 2015, kun uusien hankkeiden aloitusmäärä kasvoi lähes 30 prosenttia. Viime vuonna uusien hankkeiden aloitusmäärä kasvoi pääkaupunkiseudulla 3 prosenttia. Vuonna 2016 uudisrakentaminen lisääntyi merkittävästi myös muissa kasvukeskuksissa, mikä kuvaa investorien kiinnostuksen kohdentumisesta myös muualle maahan.

Uusien asuntojen aloitusmäärä oli pääkaupunkiseudulla viime vuonna 12 200 ja kasvua edellisvuodesta oli 6 prosenttia. Koko maassa asuntojen aloitusmäärä kasvoi viime vuonna 14 prosenttia. Uusia asuntoja valmistuu pääkaupunkiseudulle kuluvana vuonna lähes 13 000, mikä on 50 prosenttia (4000 kpl) enemmän kuin viime vuonna. Valmistuvista asunnoista on kerrostaloissa yli 11 000, rivitaloissa noin 500 ja omakotitaloissa noin 1000.

Vuokra-asuntojen valmistuminen helpottaa asuntotilannetta pääkaupunkiseudulla

Vuonna 2016 valmistuneet asunnot olivat pääkaupunkiseudulla valtaosin vuokra-asuntoja, sekä vapaa-rahoitteisia että Ara-asuntoja. Uusien vuokra-asuntojen runsas määrä ja samanaikainen vuokrien nousun hidastuminen erityisesti uusissa vuokrasuhteissa ovat merkkejä asuntotilanteen parantumista pääkaupunkiseudulla.

Vuokrien nousu on 2010-luvulla ollut nopeampaa kuin asuntojen hintojen ja kuluttajahintojen nousu. Vuokralla asuminen onkin kallistunut suhteessa muihin elinkustannuksiin ja omistusasumiseen, minkä vuoksi edelleen tarvitaan toimia rakentamisen kustannusten alentamiseksi ja markkinoiden toimivuuden parantamiseksi.

Asuntorakentamisen määrän kehitykseen vaikuttavat kuluvana ja seuraavana vuonna erityisesti suuria kauppoja tekevien asuntosijoittajien investointipäätökset. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen rakentaminen saattaa hidastua, mikäli tarjonta ylittää kysynnän.

Toimitilarakentaminen jatkuu vilkkaana – modernilla tilalla kysyntää

Toimitilarakentaminen pysyy korkealla tasolla pääkaupunkiseudulla. Vuonna 2016 uusien toimitilarakennusten rakennusluvat vähenivät noin 15 prosentilla mutta aloituksissa oli kasvua 7 prosenttia.

Liike- ja julkisten rakentaminen jatkuu vilkkaana. Käynnissä on useita monivuotisia rakennushankkeita, muun muassa ostoskeskuksia. Nämä pitävät työkantaa korkealla.

Toimistorakentamisessa käynnistyi runsaasti uusia hankkeita, vaikka toimistotilaa on tyhjillään enenevässä määrin. Uusien toimistorakennusten rakentamista puoltaa kysyntä tiloille, joilla on hyvä sijainti, toimivat liikenneyhteydet, tehokas tilankäyttö ja työn tekemisen muutoksiin vastaavat viihtyisät ratkaisut. Epäkurantit toimistot eivät kiinnosta vuokralaisia.

Liikenneinfraa palvelevia toimitilarakennuksia rakennetaan myös paljon. Keskeinen hanke on Helsinki-Vantaan lentoaseman mittava laajentaminen, joka ajoittuu lähivuosille. Myös Espoossa on käynnissä Länsimetroon liittyvä toimitilarakentaminen, kun Matinkylä-Kivenlahti-välin rakentaminen jatkuu.

Asuntojen ja toimitilojen korjausrakentamista runsaasti

Korjausrakentamisen kehitys jatkuu tasaisen vahvana, kun rakennuskanta ikääntyy.

Asuntojen korjausrakentaminen jatkuu vilkkaana pääkaupunkiseudulla. Asunnoille on seudulla kysyntää ja asuntojen arvot ovat pääosin tasolla, joka mahdollistaa panostamisen myös korjausrakentamiseen.

Myös toimitilojen korjaukset ovat lisääntymässä talouden myönteisen kehityksen ja kasvavan työllisyyden myötä. Monien uusien ostoskeskusten rakentaminen on saanut liikkeelle olemassa olevien ostoskeskusten peruskorjaukset ja laajennukset. Olympiastadion on myös merkittävä korjaus- ja laajennuskohde. Eduskuntatalon korjaus valmistuu kesällä.

Infrarakentaminen tukee metropolialueen kasvua

Infrarakentaminen jatkuu niin ikään vilkkaana. Hankkeilla parannetaan kasvavien kaupunkiseutujen vetovoimaa ja turvataan asuntorakentamisen edellytyksiä.

Länsimetron työt ovat pääosin ohitse, mutta Länsimetron jatkaminen Kivenlahteen on aktiivisessa vaiheessa. Raide-Jokerin rakentamisen valmistelut ovat hyvässä vauhdissa ja kilpailutus on käynnissä.

Infrarakentajia ovat työllistäneet paljon myös uusien suurten talonrakennushankkeiden pohjatyöt. Espoon Blominmäen maanalaisen jätevedenpuhdistamon lähes miljoonan kuution louhintatyöt jatkuvat vielä tänä vuonna ja hanke valmistuu 2020.

Rakennusinvestoinnit parantavat työllisyyttä

Rakentamisen painottuminen Uudellemaalle on näkynyt myös voimakkaana työllisyyden kasvuna. Uudenmaan rakennustoiminnan työllisten määrä kasvoi viime vuoden aikana yli 15 prosentilla ollen määrältään 7500 uutta työllistä. Kun koko maan vastaava kasvu viime vuonna oli reilut 10 000 työntekijää, oli Uudenmaan osuus kasvusta 75 prosenttia. Investointeja hidastavat pääkaupunkiseudulla eniten pula rakentamiskelpoisista tonteista ja ammattitaitoisista toimihenkilöistä.

Tarjoushinnat nousseet kuluvan vuoden alussa – urakoista kuitenkin kilpaillaan

Vaikka rakennushankkeita on käynnistetty viime vuosina reippaasti aiempaa enemmän, ja kuluvan vuoden alussa tarjoushinnat ovat olleet noin 7 prosentin vuosinousuvauhdissa. Rakennuskustannusindeksin nousuvauhti on ollut edelleen alhaisella, alle prosentin tasolla verrattuna vuoden takaiseen. Markkinatilanteen vilkastuessa urakkatarjoushintojen nousu on siis ollut nopeampaa kuin kustannusten kasvu ja tilanteeseen on syytä kiinnittää huomiota. Markkinoiden toimivuuden näkökulmasta on hyvä, että pääkaupunkiseudulle on tullut viime aikoina useita uusia urakoitsijoita.

Urakoitsijoiden tarjousaktiivisuus on vähentynyt. Kuluvan vuoden alussa tarjouspyyntöihin on saatu pääurakoissa keskimäärin kolme vastausta. Tarjoushalukkuus oli helmikuussa 2017 kuitenkin vain 3 prosenttia alle pitkän aikavälin keskiarvon. Kilpailu urakoista on jatkunut kuitenkin edelleen, mistä kertoo urakoiden pieni hintahajonta ja pääurakoiden tarjoushajonnat alittavat pitkän aikavälin keskitason.

Rautakaupan myynti kääntyi kasvuun usean miinusvuoden jälkeen

Myös rautakaupan myynti kääntyi kasvuun viime vuonna. Rautakaupan myynti oli vähentynyt sitä ennen 4 vuoden ajan, mutta vuonna 2016 päästiin lähes 2 prosentin kasvuun. Rakentamisen kasvuun verrattuna melko matalaa kehitystä selittää rakentamisen painottuminen ammattimaiseen rakentamiseen. Suurten hankkeiden tavaravirrat eivät kulje rautakaupan kautta. Kuluttajarakentamisen määrä ei kasvanut viime vuonnakaan ja omakotirakentamisen määrä on viime vuosina jatkuvasti vähentynyt.

RAKLIn jäsenen kommentti suhdannetilanteeseen:

”Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilla on positiivinen vire huolimatta kansainväliseen talouteen ja politiikkaan liittyvistä epävarmuustekijöistä. Vuonna 2016 kiinteistökauppojen volyymi oli ennätyksellisen korkea, mihin vaikutti ennennäkemättömän suuri asuntoportfoliokauppojen osuus. Myös kuluvasta vuodesta on odotettavissa aktiivinen ja mielenkiintoinen sijoitusvuosi matalan korkotason siivittämänä. On hienoa seurata, kuinka kotimaiset kiinteistösijoitusmarkkinat kasvavat ja sijoittajakenttä monipuolistuu ja kansainvälistyy.

Toimitilavuokramarkkinoilla huomio kiinnittyy pääkaupunkiseudun suuriin vajaakäyttöasteisiin ja kiinteistösijoittajien laskeviin nettotuottoihin. Hyvillä sijainneilla toimisto- ja liiketiloille on kuitenkin kysyntää. Lisäksi menestyvien toimitilakiinteistöjen taustalla on usein aktiivisia ja innovatiivisia kiinteistöjen käyttäjiä ja omistajia, jotka yhteistyössä löytävät kullekin yritykselle omannäköiset ja toimintaa parhaiten tukevat tilaratkaisut seuraten trendejä (kuten digitalisaatio ja vastuullisuus) ja huomioiden työnteon kulttuurin ja työympäristöjen muuttumisen.”

- Kaisa Kallio, Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elon kiinteistösijoitusten salkunhoitaja

Lisätietoja:
Mikko Somersalmi, tekninen johtaja, puh. 040 720 7645

Katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoita rakennuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, RAKLIn jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, Forecon Oy:n mallinnusmenetelmät ja tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet.