Lassi Tornberg
Kiinteistötalouden tohtoriopiskelija
Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoiden keskimääräinen vajaakäyttö on noussut tasaisesti viime vuosina. Helsinki Research Forumin 1.7.2026 julkaisemien päivitettyjen lukujen mukaan koko markkinan vajaakäyttöaste oli vuoden 2026 toisella neljänneksellä 18,3 prosenttia. Kaikki toimistot eivät kuitenkaan ole samassa tilanteessa, sillä Grade A -toimistojen keskimääräinen vajaakäyttöaste oli samana ajankohtana vain noin 9,3 prosenttia.
Grade A -toimiston kriteerejä ovat muun muassa laadukas ja moderni rakennus tai äskettäin kattavasti remontoitu kohde, jossa on modernit tekniset järjestelmät. Kohteet ovat energiatehokkaita ja ympäristöystävällisiä, helposti saavutettavissa julkisilla liikennevälineillä, ja niiden läheisyydessä on pysäköintitilaa sekä palveluita, kuten ravintoloita, vähittäiskauppoja ja hotelleja. Rakennuksen ominaisuudet mahdollistavat myös hyvän vuokrattavuuden. Ero vajaakäyttöasteissa herättääkin kysymyksen, onko markkinoilla havaittavissa niin sanottu flight to quality -ilmiö, eli kysynnän siirtyminen vanhemmasta ja heikompilaatuisesta toimistokannasta laadukkaampiin, moderneihin ja paremmin saavutettaviin tiloihin?
Hintaa tai kysyntää selitettäessä kohteen ominaisuuksilla lähtökohtana toimii hedoninen mallinnus. Tutkimuskirjallisuudessa havaitaankin, että ominaisuudet, kuten saavutettavuus tai energiatehokkuus, vaikuttavat kiinteistöjen hintaan ja kysyntään markkinoilla. Tässä pääkaupunkiseudun toimistomarkkinaa koskevassa analyysissa Grade A -luokituksen yhteyttä toimistokysyntään tarkastellaan juuri hedonisen regression keinoin. Tarkoituksena on testata flight to quality -ilmiön esiintymistä Helsingin toimistomarkkinoilla.
Tutkimusaineistona hyödynnetään Helsinki Research Forumin paneelidataa viiden vuoden ajalta. Aineisto sisältää 771 toimistokohdetta kiinteistö-kvartaalihavaintoineen aikavälillä Q12021–Q12026, joista Grade A -luokiteltuja on 96 kohdetta. Kysynnän mittareiksi eli selitettäviksi muuttujiksi regressiomalleihin valikoituivat nettokäyttöönotto, vajaakäyttöaste sekä positiivisen nettokäyttöönoton todennäköisyys. Analyysin edetessä malleissa kontrolloidaan asteittain eroja osamarkkinakohtaisesti sekä ajassa, mutta lisäksi saavutettavuus- ja ympäristösertifiointitekijöitä tarkemman estimoinnin varmistamiseksi.
Vaikka Grade A -kohteiden vajaakäyttöaste näyttäytyy matalampana muuhun kantaan verrattuna jokaisella osamarkkinalla, voidaan alueiden kesken havaita huomattavia eroja. Esimerkiksi Pitäjänmäen vajaakäyttöaste pysyy 24–28 prosentin välillä ylittäen selvästi markkinakeskiarvon, eikä tarkastelujakson lopussa suurta eroa Grade A -kohteiden ja muun kannan välillä enää nähdä.
Keskustassa, CBD:n ja SBD:n yhteenlasketun vajaakäyttöasteen ollessa noin 16 prosenttia viimeisellä raportointikvartaalilla, ero vajaakäyttöasteissa on suhteellisen pieni laatuluokkien välillä läpi tarkastelujakson, mutta kasvaa jakson loppupuolella. Yhtenä selityksenä tälle on keskustan vahva sijainti, saavutettavuus ja palvelutarjonta, jotka tukevat kysyntää laadusta ja markkinatilanteesta riippumatta. Koko aineistossa laatu siis yhdistyy parempiin käyttöasteisiin, mutta laadukas toimistokanta ei välttämättä nauti yhtä systemaattista kysyntäetua kaikilla alueilla tasaisesti eikä myöskään erotu edukseen muusta kannasta rakenteellisesti korkean vajaakäytön alueilla.
Grade A -toimistokohteiden keskimääräinen pinta-ala koko otannassa on noin 10 774 neliömetriä, kun muun toimistokannan vastaava koko on noin 6 623 neliömetriä. Grade A -kohteilla keskimääräinen kvartaalikohtainen nettokäyttöönotto on noin 147 neliömetriä, kun muussa kannassa se on noin 42 neliömetriä. Keskimääräinen vajaakäyttöaste on Grade A:lla 11,4 prosenttia verrattuna muun toimistokannan 15,9 prosenttiin. Kun otanta rajattiin koskemaan vain Helsingin osamarkkinoita pudottaen Keilaniemi, Aviapolis, Leppävaara, Otaniemi ja Tikkurila havaintojoukosta, Helsingin WFS-tietokantaa hyödyntämällä kohteiden etäisyydet julkiseen liikenteeseen laskettiin paikkatietojärjestelmässä, minkä jälkeen rikastettu havaintojoukko täsmättiin avoimeen ympäristösertifiointirekisteriin osoitteen perusteella.
Rikastetut kuvailutiedot paljastavat, että laatuluokkien välillä on muitakin eroja: Grade A -kohteet sijaitsivat keskimäärin noin 1 143 metrin etäisyydellä Helsingin päärautatieasemasta, kun muiden kohteiden keskimääräinen etäisyys oli noin 1 935 metriä. Tämän lisäksi vähintään yksi ympäristösertifiointi havaittiin noin 47 prosentilla Grade A -kohteista, mutta vain noin 17 prosentilla muusta toimistokannasta. Koska Grade A -kohteet näyttäytyivät koko aineistossa keskimäärin pinta-alaltaan suurempina, sijaitsivat lähempänä julkisen liikenteen solmukohtia ja olivat useammin ympäristösertifioituja Helsingin alueella, pelkkä keskilukujen vertaaminen ei riitä ilmiön tarkastelun näkökulmasta, vaan tarve regressiolle korostuu huomioiden osamarkkinakohtaiset sekä vuosineljännesten väliset erot, kuten markkinatilanteen muutokset, sekä mahdollisuus vakioida muita kysyntään vaikuttavia ominaisuuksia.
Ilman kontrollimuuttujia Grade A -kohteilla havaitaan keskimäärin noin 105 m² suurempi nettokäyttöönotto kiinteistöä ja vuosineljännestä kohden kuin muilla toimistokohteilla. Mallista riippuen Grade A -kohteiden nettokäyttöönotto oli keskimäärin 151–172 m² suurempi kiinteistöä ja vuosineljännestä kohden, ja niiden vajaakäyttöaste oli 5,5–7,1 prosenttiyksikköä matalampi kuin muilla toimistokohteilla. Tulokset säilyivät tilastollisesti merkitsevinä myös sijainnin, saavutettavuuden ja ympäristösertifikaattien huomioimisen jälkeen. Sen sijaan Grade A -luokan yhteys positiivisen nettokäyttöönoton todennäköisyyteen heikkeni laajimmassa mallissa eikä ollut enää tilastollisesti merkitsevä.
Tulokset säilyivät samansuuntaisina myös robustisuustesteissä. Kun yksittäisten suurten vuokraustapahtumien vaikutusta pienennettiin, Grade A -kohteiden etu positiivisessa nettokäyttöönotossa säilyi. Niiden vajaakäyttöetu näytti lisäksi korostuvan heikommassa markkinatilanteessa — vajaakäyttöaste oli silloin suhteessa muuhun toimistokantaan vielä matalampi kuin tavanomaisissa markkinaolosuhteissa. Myös ympäristösertifioimattomien rakennusten välisessä vertailussa Grade A -kohteiden nettokäyttöönotto oli tilastollisesti merkitsevästi suurempaa kuin muilla kohteilla. Tämä viittaa siihen, ettei havaittua etua voida selittää pelkästään sertifioinnilla, vaan Grade A -luokitus kuvaa ympäristösertifiointia laajempaa kiinteistön laatuluokitusta.
Analyysi havainnollistaa, että toimistomarkkinan yleinen vajaakäyttökehitys voi peittää alleen suuriakin alueellisia sekä laatuluokkien välisiä eroja. Vahvempaa toimistokysyntää heijastavat tulokset Grade A:lle antavat kuitenkin empiiristä näyttöä flight to quality -ilmiön esiintymisestä Helsingin toimistomarkkinoilla. Tutkimusasetelman perustuessa havainnoivaan aineistoon tuloksia on tulkittava ensisijaisesti yhteyksinä, eikä niiden perusteella voida tehdä suoria kausaalipäätelmiä. Tässä hedonisessa regressioanalyysissa puuttuvan muuttujan harhaa voi syntyä esimerkiksi siitä, ettei mallissa huomioida tietoa esimerkiksi vuokratasoista, rakennusten iästä, kunnosta tai tilojen sisäisestä laadusta. Kiinteistönomistajan näkökulmasta tulokset voivat silti auttaa arvioimaan kohteen kehittämispotentiaalia sekä sitä, onko toimistokäyttö edelleen kiinteistön paras ja tuottavin käyttötapa.
Analyysin suoritti kiinteistötalouden tohtoriopiskelija Lassi Tornberg Aalto-yliopiston rakennetun ympäristön laitokselta.
