RAKLIn kommentteja kaavoituksen uudistamiseksi

Maankäyttö- ja rakennuslain uudistaminen etenee. Avoin kommentointi alustaviin pykäläluonnoksiin alueidenkäytön suunnittelujärjestelmästä päättyi juuri. Alustavat pykälät oli valmisteltu virkamiestyönä ympäristöministeriössä. Poliittiset linjaukset tehdään myöhemmin – annettujen kommenttien saattamana.

Yleiskuvaltaan pykäläluonnokset ovat oikeansuuntaisia. Kaavahierarkia olisi nykyistä kevyempi, vaikka kaavatasojen määrä ei luonnosten mukaan vähenisikään. Kasvaville alueille esitetään maakuntakaavan, kaupunkiseutukaavan ja kuntakaavan yhdistelmää, muilla alueilla riittäisi maakuntakaava ja kuntakaava.

Maakuntakaava yleispiirteistyisi ja sen oikeusvaikutteisuus kapenisi nykyisestä koskemaan maakunnallista ja laajempaa liikenne- ja muuta infraverkkoa sekä viherrakennetta.

Kaupunkiseutukaava tulisi uudeksi, vapaaehtoiseksi, kaavatasoksi kasvavien seutujen strategisten tavoitteiden toteuttamiseen. Sen oikeusvaikutteisuus rakentamista ohjaavaan kaavan olisi samanlainen kuin nykyisillä yleiskaavoilla on asemakaavoihin nähden. Haasteeksi on nähty seudun kuntien kyvyttömyys saada kaavapäätös aikaiseksi ilman sisällön vesittymistä. Herää kysymys, miten kunnat onnistuvat nykyään päättämään maakuntakaavoista? Lienee mahdollista, että MAL-sopimusseuduilta odotettaisiin kaupunkiseutukaavan laatimista sopimuksen ehtona.

Kuntakaavat yleis- ja asemakaavojen tilalle

Kunnissa ei enää laadittaisi erikseen yleis- ja asemakaavoja, vaan kuntakaavoja. Kuntakaava olisi MRL-uudistuksen merkittävin muutos nykyiseen alueidenkäytön suunnittelujärjestelmään. Kuntakaavat ohjaisivat rakentamista. Ne voisivat olla laaja-alaisia, esimerkiksi kaupunginosaa koskevia, tai hankekohtaisia. Kuntakaavat eivät kuitenkaan olisi keskenään hierarkkisessa suhteessa. Tämä tarkoittaisi sitä, että hankekohtainen kuntakaava päivittäisi alueella mahdollisesti olevan laajemman kuntakaavan. Kuntakaavat muodostaisivat yhdessä ajantasaisen kokonaisuuden.

Siirtyminen yleis- ja asemakaavoista kuntakaavoihin loisi puitteet kaavajärjestelmän keventämiselle ja kaavojen tiukan yksityiskohtaisuuden purkamiselle. Kenties jatkossa kaavoja ei tehtäisikään poikkeamishakemuksia varten, vaan pääsisimme kaavasta suoraan rakennuslupien hakuun!

Pykäliä tulisi täydentää määräaikojen asettamisella kuntakaavan vireillepano- ja kaavaehdotuskäsittelyihin kaavaprosessien sujuvoittamiseksi.

RAKLIn esitys kiinteistönomistajan kaavanvalmisteluoikeudesta

RAKLIn keskeisin viesti liittyy kiinteistönomistajan rooliin kuntakaavoituksessa. Pykäläluonnoksissa ehdotetaan kunnan jäsenen oikeutta tehdä kunnalle perusteltu aloite kuntakaavan laatimiseksi tai muuttamiseksi. RAKLI ei näe, että pykäläluonnoksen muotoilu kunnan jäsenen aloiteoikeudesta olisi tällaisenaan riittävä tuomaan lisää resursseja kasvukaupunkien kaavoitustarpeisiin. Kuntalaki on tähänkin saakka antanut mahdollisuuden kaava-aloitteisiin ilman merkittäviä hyötyjä.

Pahimmillaan aloiteoikeus sumputtaa kunnan kaavoituskoneistoa, parhaimmillaan toimii starttina kumppanuuskaavoitukselle kunnan ja aloitteentekijän kesken, kuten kunnissa usein jo tehdään.

RAKLI pitää tärkeänä, että kasvukaupungeissa on koko ajan riittävästi hyviä kaavoituksen kohteita ja resursseja kaavojen laatimiseen. Lakiin tulee siksi lisätä kiinteistönomistajan mahdollisuus saada hallinnassaan olevalle kiinteistölle valmistelemansa kaavaehdotus kunnan päätettäväksi. Kiinteistönomistajan kaavanvalmisteluoikeus laajentaisi kaavoitusvälineiden valikoimaa resursseja vahvistaen ja prosessien sujuvuutta lisäten.

Lähtökohtana olisi, että kunta ja kiinteistönomistaja valmistelisivat kaavaa yhteistyössä normaalilla kumppanuusmenettelyllä. Mikäli suunnittelu pysähtyisi tai hidastuisi merkittävästi, kiinteistönomistaja voisi valmistella ehdotuksen ja saada sen poliittiseen päätöksentekoon esittelijän esittelemänä.

Kiinteistönomistajan tulisi osoittaa riittävät resurssit kaavanvalmisteluun. Infran ja palvelujen suunnittelutarve selvitettäisiin kaavan vireillepanon yhteydessä. Sopimuksella voitaisiin infran ja palvelujen suunnittelua osoittaa kiinteistönomistajan tehtäväksi. Suunnittelun laadusta, vuorovaikutuksesta ja vaikutusten arvioinnista noudatettaisiin kaavoitukselle asetettuja vaatimuksia. Vireillepanopäätökset tehtäisiin määräajassa. Myös kaavaehdotuspäätöksiin tarvittaisiin määräaika, joka voitaisiin asettaa hankekohtaisena palvelulupauksena esimerkiksi vireillepanon yhteydessä.

Täydennysrakentamisen edistämiseksi kiinteistönomistajan valmistelemassa täydennysrakentamiskaavassa olisi syytä harkita alennettuja maankäyttökorvauksia.

Kaavan valmistelun tulisi aina perustua riittäviin alkuneuvotteluihin ja vuoropuheluun kunnan kanssa prosessin aikana. Kenenkään kiinteistönomistajan intressissä ei ole valmistella kaava hylättäväksi.

RAKLI näkee ehdotukselleen lukuisia perusteluja. Kunnan ja kiinteistönomistajien yhteiselle kehittämiselle saataisiin selkeä asema. Prosessien ja roolien läpinäkyvyys paranisivat, kiinteistönomistajan kaavanvalmistelu lisääntyisi. Kaavoitusmonopoli säilyisi kunnalla ja todentuisi etenkin alkuneuvotteluissa, vireillepanopäätöksessä ja kaavan hyväksymiskäsittelyssä.

Kiinteistönomistajan näkökulmasta menettely lisäisi varmuutta siitä, että hänen kustantamansa suunnitelma pääsee poliittiseen päätöksentekoon. Kaavojen toteuttamiskelpoisuus kasvaisi, poikkeuslupamenettelyn tarve vähenisi merkittävästi. Suunnittelu olisi oikea-aikaista.

Täydennysrakentamiselle tulisi lisää edellytyksiä, saataisiin lisää rakennusoikeutta hyville paikoille. Kasvukaupunkien asuntotuotantotarpeisiin pystyttäisiin vastaamaan entistä paremmin.

Tiesittekö muuten, että Ahvenanmaan lainsäädännössä vuodelta 2008 on olemassa maanomistajan oikeus valmistella asemakaava? Lisäksi esimerkiksi Norjassa on RAKLIn esitystä vastaava menettely.

Laista käytäntöön

Kuntien toimintatavoilla on suuri vaikutus siihen, miten suunnittelujärjestelmä toimii. Esimerkiksi millaiseksi kuntakaavoitus muodostuu käytännössä ja miten se kytkeytyy rakennuslupamenettelyyn? Kaavan, kiinteistönmuodostuksen, rakennusluvan ja rakentamisen kokonaisprosessin integroiminen saumattomaksi kokonaisuudeksi on avain järjestelmän toimivuudelle. Tämä näkökulma jää näistä pykäläluonnoksista vielä puuttumaan, koska mukana ei ole rakennuslupaan ja rakentamiseen liittyviä pykäliä. 

Luonnoksissa ei myöskään ole mukana vuorovaikutus kaavoituksessa, eikä mahdollisia erillispykäliä kaupan, rantojen tai tuulivoiman rakentamisesta. Alueidenkäytön suunnittelua koskevat pykälät tulisi saada sellaisiksi, että vältettäisiin lukuisten erillispykälien tarve.

Lakiuudistuksen tavoitteita voi osaltaan toteuttaa toimijoiden vapaaehtoisilla sopimuksilla. MAL-sopimusmenettely on hyvä strategiseen ja ylikunnalliseen suunnitteluun. Green Deal -sitoumuksia voidaan kehittää edistämään täydennysrakentamista ja hiilineutraalia rakennettua ympäristöä.