Kiinteistösijoitusten tulevaisuus: Kohti korkeampaa riskiä ja aktiivista kehittämistä

Mihin suuntaan sijoittajien kiinnostus kiinteistöjä kohtaan on menossa? Vastausta ajankohtaiseen kysymykseen pohti Inrev, eurooppalaisten kiinteistörahastomanagereiden ja -sijoittajien etujärjestö, joka esitteli vuosittaisen Investment Intentions -tutkimuksensa tuloksia Helsingissä järjestetyssä seminaarissa helmikuun alussa. Kuudettatoista kertaa julkaistun kyselytutkimuksen tarkoituksena on selvittää kiinteistösijoitusten houkuttelevuutta institutionaalisen ja ammattimaisen pääoman näkökulmasta. Aihetta lähestytään yleisellä tasolla, kuten myös maantieteellisesti, kiinteistötyypeittäin ja riskiluokkien perusteella tarkasteltuna.

Kiinteistöalalla saatiin nauttia pitkään vahvasta kasvusta, mutta trendi on toistaiseksi taittunut: Tutkimuksen mukaan kiinteistösijoituksiin allokoitavat pääomat kääntyivät hienoiseen laskuun jo vuonna 2023, ja alamäki jatkuu vuonna 2024. Kyselyyn vastanneiden eurooppalaisten sijoittajien keskimääräinen kiinteistöallokaatio on 10,5 % ja tavoite 0,7 prosenttiyksikköä pienempi. Sijoittajat tulevat siis olemaan nettomyyjiä.

Mitkä tekijät ovat saaneet sijoittajat myyntilaidalle? Äkisti nousseet korot ovat tutkimuksen mukaan selkein yksittäinen tekijä. Erityisesti ns. käänteinen korkokäyrä, eli korkeat lyhyet korot ovat perinteisesti olleet myrkkyä kiinteistösijoitusten houkuttelevuudelle. Miksi ostaa toimistoja, jos saman nettotuoton saa kolmen kuukauden euriborista? Korkosijoitus kun makaa arvo-osuustilillä, eikä sen pihamaata tarvitse hiekoittaa tai korjata vuotavaa kattoa. Toiseksi merkittävin syy vähentää kiinteistösijoitusten painoarvoa sijoitussalkussa on inflaatio. Vuokrien nousu ei ole pystynyt kompensoimaan huomattavasti kohonnutta kiinteistöliiketoiminnan kustannustasoa ja näin ollen odotettavissa olevat tuotot ovat heikentyneet.

Mitä sijoittajat sitten haluavat jatkossa kiinteistösijoituksilta? Kohonneen korkotason seurauksena kiinteistöiltä vaaditaan kovempia tuottoja. Kyselyn perusteella sijoittajat ovat aiempaa kiinnostuneita korkeamman riskitason sijoituksista. Sijoitusstrategiaan voi esimerkiksi sisältyä eritasoista kiinteistökehittämistä, jolloin kiinteistöstä tavoitellaan kassavirtatuoton lisäksi arvonnousua. Tuottoja vielä pyritään vahvistamaan velkavivun käytöllä.

Suomi on erinomainen kohdemaa riskiä kaihtamattomille sijoittajille. Esimerkiksi vajaakäytöstä kärsivä pääkaupunkiseudun toimistomarkkina tarjoa runsaasti kiinteistökehitysmahdollisuuksia, joissa vihreän siirtymän edellyttämät investoinnit vähähiilisyyteen näyttelevät merkittävää roolia. Tätä peilaten on erittäin tärkeää, että lainsäädäntö viilataan tukemaan täydennysrakentamista ja käyttötarkoitusten muutoksia. Raklin jäsenkunnan näkökulmasta oli myös positiivista, että Suomi on edelleen vahvasti kiinteistösijoittajien kartalla: Jaettu seitsemäs sija (Ruotsin kanssa) Euroopan houkuttelevimpien kiinteistömarkkinoiden joukossa. Taakse jäivät mm. Tanska, Norja, Belgia ja Irlanti. Torille!

Inrevin Investment Intentions -tutkimuksen tulokset löytyvät täältä. Tulokset ovat pääosin vain jäsenten luettavissa, mutta sivulta on vapaasti ladattavissa kaksisivuinen tiivistelmä. Inrev on eurooppalainen listaamattomiin kiinteistöihin sijoittavien sijoittajien järjestö, jonka jäsen Rakli on.