Kiinteistönomistajan kaavanvalmistelumahdollisuus

Kiinteistönomistajan mahdollisuus laatia asemakaava kunnan päätettäväksi

Alueidenkäyttölain uudistaminen alkoi vuoden 2023 lopussa. Raklin tärkein yksittäinen tavoite tulevaan lakiin on kiinteistönomistajan mahdollisuus laatia asemakaavaehdotus. Mahdollisuus koskisi myös vuokraoikeuden haltijaa kiinteistönomistajan suostumuksesta. Tavoitteemme vastaa pääministeri Orpon hallitusohjelmaa, jossa todetaan kumppanuuskaavoitusprosessin kirjaaminen alueidenkäyttölakiin. Alla on listattuna kiinteistönomistajan kaavanvalmistelun hyötyjä asemakaavoituksen näkökulmasta sekä käytännön esimerkkejä tämän päivän kaavalukoista, joihin kumppanuuskaavoitus toisi ratkaisun. 

Hyödyt tiivistettyinä  

• Lakiin tuotuna parantaa prosessien läpinäkyvyyttä sekä selkeyttää kunnan ja kiinteistönomistajien yhteisen kehittämisen asemaa ja osapuolten rooleja. 

• Vahvistaa kiinteistönomistajien panosta kunnan maankäyttötavoitteiden toteuttamisessa. 

• Vastaa kasvukaupunkien asuntorakentamistarpeisiin. Kysyntää vastaava asuntorakentaminen edellyttää tontteja ja lisärakennusoikeutta, joita syntyy kaavojen ja kaavamuutosten kautta. Kiinteistönomistajan kaavanvalmistelu tuo tähän välineitä ja resursseja.  

• Lisää täydennysrakentamisen edellytyksiä hyville paikoille sekä edistää tyhjien tilojen käyttöön saamista kaavamuutoksilla.  

• Lisää kaavojen toteutuskelpoisuutta, tekee suunnittelusta oikea-aikaista ja toteuttamisesta välitöntä. Usein tilojen käyttäjä on jo tiedossa, jolloin heitä voi hyödyntää kaavanvalmistelussa.   

• Poistaa tarpeen kaavapoikkeamisille tai uuden kaavan laatimiselle.   

• Varmistaa sen, että kiinteistönomistajan valmistelema ja kustantama suunnitelma pääsee poliittiseen päätöksentekoon.  

• Säilyttää kaavamonopolin kunnalla, mutta monipuolistaa kaavoituksen välineitä. 

Millaisiin tilanteisiin kiinteistönomistajan kaavanvalmistelua sovellettaisiin? 

• Yleiskaavassa rakentamisen piiriin osoitetut alueet.  

• Kunnan maankäytön painopisteet, intensiivisen kehittämisen kohteet: täydennysrakentaminen, joukkoliikenteen käytävät ja solmut, (purkava) lisärakentaminen, käyttötarkoituksen muutokset lisärakennusoikeuksineen. 

• Kohteet, jotka on aikataulutettu kunnan kaavoitusohjelmassa pidemmän ajan päähän, mutta jotka olisivat kiinteistönomistajien toimesta kaavoitettavissa aikaisemmin – kokonaisuuden hallinta huomioiden. 

• Kohteet, joita kunta ei ole tunnistanut kaavoitusohjelmassaan, mutta jotka tukevat kunnan maankäytön strategisia tavoitteita.  

• Iso kaupunkiuudistuskohde, esim. entinen teollisuus- ja varastoalue, jossa kokonaisuutta viedään tehokkaammin eteenpäin kiinteistönomistajien ja kaupungin samanaikaisella kaavojen valmistelulla. 

• Kunta on maanomistaja, ja vuokraoikeuden haltijalla on ehdotettavana kaavamuutos ja valmius sen laatimiseen. 

Käytännön esimerkkejä ”kaavalukoista”, jotka saataisiin avattua kiinteistönomistajan kaavanvalmistelulla 

Merkittävä tuetun asuntotuotannon hanke kasvukaupungissa 

• Kaavoitus oli laitettu vireille ja kaavatyö aloitettu.  

• Kaupungin vastuukaavoittaja jäi sittemmin vuodeksi pois töistä. 

• Kaupunki ei osoittanut hankkeeseen toista vastuukaavoittajaa, ja kaavoitus oli siten vuoden pysähdyksissä. 

• Katkosta aiheutui merkittäviä kustannuksia ja asuntojen valmistuminen viivästyy. 

Käyntiin lähtenyttä kaavoitusta olisi voitu jatkaa ilman katkoksia kiinteistönomistajan kaavanvalmisteluoikeudella. Ylimääräisiltä kustannuksilta olisi vältytty ja asunnot olisivat voineet valmistua suunnitellussa aikataulussa.  

Uudisalue Helsingin seudulla   

• Alueella on tehty kaavamuutoksia ja rakentaminen on vahvasti käynnissä.  

• Erään maanomistajan tonteille ei ollut nykyisellä kaavaratkaisulla markkinoilla kysyntää. Maanomistajan tavoitteena oli muuttaa kaavaa toteutuskelpoisemmaksi ja kasvattaa rakennusoikeuden määrää.   

• Maanomistaja teetti alueelle uudet suunnitelmat ja esitteli niitä kunnalle. Kunta puolsi suunnitelma-ajatuksia, minkä pohjalta maaomistaja jätti kaavamuutoshakemuksen vuonna 2016.  

• Kunta otti hankkeen kaavoituksen työlistalle, mutta resurssipulan vuoksi kaavatyö ei käynnistynyt. Noin seitsemän vuoden jälkeen kunta otti hankkeen pois kaavoitusohjelmastaan.  Samalla alueella on tehty lukuisia vastaavia kaavamuutoksia, ja alueen rakentaminen etenee koko ajan, mutta ko. tontin tilanne on vuoden 2025 alussa edelleen avoin. 

Kunnan resurssipulan vuoksi kaavoituksen käynnistyminen lykkääntyy vähintään yhdeksän vuoden päähän kaavahakemuksen jättämisestä. Kaavamuutos voi jäädä myös kokonaan tekemättä, mutta maanomistajalla on asiasta epätietoisuus. Kiinteistönomistajan kaavanvalmistelu olisi mahdollistanut ripeän kaavoituksen, jolloin kunta olisi saanut maankäyttötuloja hyödynnettäväksi myös alueen muiden kohteiden toteuttamisessa.    

Lähiö pääkaupunkiseudulla  

• Kunnalla on alueelle isoja täydennysrakentamistavoitteita pohjatuen merkittävään joukkoliikenneinvestointiin. 

• Maanomistajan omistuksessa on kerrostalokiinteistö, jossa sijaitsee heikossa kunnossa olevia asuinrakennuksia. Maanomistaja tutki yhdessä kunnan kaavoituksen kanssa kiinteistön kehittämistä purkavan täydennysrakentamisen keinoin.  

• Kunta suhtautui lähtökohtaisesti myönteisesti esitettyyn kehitysajatukseen. Kaavamuutoshakemus jätettiin vuonna 2015, mutta kaavoitus käynnistyi vasta kymmenen vuotta myöhemmin 2025.  

• Koska kaavan laatimisen aikatauluun ei saatu varmuutta, tuli kiinteistössä aloittaa korjaustoimenpiteet, minkä vuoksi purkava täydennysrakentaminen ei ole enää perustelu lähtökohta. Hankkeen laajuus pieneni tämän myötä merkittävästi. Kunnan maankäyttömaksutuotto laski noin 90 prosenttia alkuperäiseen purkavan täydennysrakentamisen ratkaisuun verrattuna.  

Kaavoituksen käynnistyminen viivästyi kymmenen vuotta. Epävarmuus kaavan laatimisen aikataulusta on johtanut siihen, että kohteen tehokkuutta (josta alun perin oli yhteisymmärrys) on jouduttu laskemaan merkittävästi, hankkeen kannattavuus on heikentynyt ja kunnalle on tulossa huomattavasti vähemmän maankäyttömaksutuottoa. Kunnan ja maanomistajan yhteisten tavoitteiden nopeampi toteutuminen olisi ollut molempien etu. Maanomistajalla olisi ollut valmius valmistella kaavaehdotusta alkuperäisen suunnitelman aikataululla.  

Käyttötarkoituksen muutos ja lisärakentaminen kasvukaupungissa 

• Lähellä keskustaa ja laadukkaan joukkoliikenteen vyöhykkeellä sijaitseva alue, jota kaupunki kehittää keskustamaiseksi lisäämällä asukasmäärää merkittävästi.   

• Kaupunki käynnisti asemakaavamuutoksen laajahkolla alueella ja tiedusteli kiinteistönomistajalta kiinnostusta muuttaa oma toimisto- ja liiketilakäytössä oleva kohteensa asuinpainotteiseksi. Kiinteistönomistaja ilmoitti kaupungille – kuultuaan päävuokralaiselta, että tämä on kiinnostunut jatkamaan vuokralaisena – ettei hae kaavamuutosta.  

• Kaupungin kaavamuutos laajemmalle alueelle valmistui. Sittemmin em. kiinteistön päävuokralainen päättikin muuttaa pois. Kiinteistönomistaja ilmoitti kaupungille halunsa saada jälkikäteen kaavamuutos omalle tontilleen asuntorakentamisen lisäämiseksi alueella. 

• Kaupunki ei halunnut lähteä laatimaan tontille kaavamuutosta, koska isompi kaavatyö oli juuri valmistunut. 

Kiinteistönomistajan toimesta kaupunki saisi tontille kokonaistavoitetta paremmin vastaavan kaavamuutoksen hyvin pienin omin työpanoksin. Asuntorakentaminen vastaisi käyttötarkoituksista parhaiten alueelle kohdistuvaa kysyntää.