Epäsuora sijoittaminen

Epäsuoralla kiinteistösijoittamisella tarkoitetaan sijoituksia erilaisiin kiinteistösijoitusrahastoihin ja -yhtiöihin. Nämä rahastot ja yhtiöt voivat olla joko julkisesti noteerattuja tai noteeraamattomia.

Epäsuoraa kiinteistösijoittamista voidaan toteuttaa useiden erilaisten omistusrakenteiden kautta. Suomessa tyypillisimpiä muotoja ovat osake- ja kommandiittiyhtiömuotoiset rakenteet. Viime vuosina on perustettu joitakin erikoissijoitusrahaston statuksella toimivia kiinteistösijoitusrahastoja. Osakeyhtiömuotoisissa rakenteissa hallinnointi hoidetaan pääsääntöisesti yhtiön oman organisaation toimesta, kun taas kommandiittiyhtiö- ja sijoitusrahastomuotoisia rakenteita hallinnoi erillinen hallinnointiyhtiö.

Kiinteistöpääomarahastot

Suomalaiset kiinteistöpääomarahastot ovat lähes poikkeuksetta kommandiittiyhtiömuotoisia rakenteita, joissa hallinnointiyhtiö toimii vastuunalaisena yhtiömiehenä. Rahaston strategia ja johtamismalli kuvataan rahaston sijoitusmuistiossa, jossa myös määritetään sijoittajien mahdollisuudet vaikuttaa rahaston päätöksentekoon esimerkiksi sijoituskomitean kautta. Hallinnointiyhtiö perii rahastolta hallinnointipalkkiota, joka on sidottu useimmiten rahaston kokoon. Useimmissa rahastoissa on sovittu myös rahaston tuottoihin sidotuista onnistumispalkkioista. Kommandiittiyhtiömuodon etuna on verotuksellinen läpinäkyvyys, eli kiinteistöistä saatua tuloa verotetaan vain kerran osakkaiden tasolla, ja siksi ne sopivat hyvin etenkin institutionaalisille sijoittajille. Lähes kaikki suomalaiset kiinteistöpääomarahastot ovat kiinteäpääomaisia (closed-ended), joissa rahasto on suljettu sen jälkeen kun tavoiteltu pääoma on sijoitussitoumuksina kerätty sijoittajilta eikä uusia sijoituksia enää ole voinut tehdä. Myös rahastojen toiminta-aika ja sijoittajien lukumäärä ovat yleensä ennalta määrätyt.

Suurimpia suomalaisia kiinteistörahastojen hallinnointiyhtiöitä ovat CapMan Real Estate, Aberdeen Asset Management sekä ICECAPITAL Real Estate Asset Management Oy.

Jos pääomarahastolla on vain muutamia sijoittajia, joiden kontrolli rahastoon on normaalia kiinteistörahastoa suurempi, kutsutaan näitä rakenteita usein nk sijoitusklubeiksi (club deal).

Rahastojen rahasto

Kiinteistörahastojen rahasto (fund of funds) on yleensä kommandiittiyhtiömuotoinen yhteissijoitusinstrumentti, joka sijoittaa varansa (listaamattomiin) kiinteistörahastoihin sovitun strategian mukaisesti. Rahastojen rahastossa on useita sijoittajia. Suomessa toimii vain yksi, Pohjola Kiinteistösijoitus Oy:n hallinnoima kiinteistörahastojen rahasto.

INREVin rahastomääritelmät

Kiinteistösijoitusyhtiöt

Kiinteistösijoitusyhtiöt ovat osakeyhtiöitä, joiden päätoimialana on omistaa, kehittää ja hallita kiinteistöjä tai kiinteistöyhtiöiden osakkeita ja käydä niillä kauppaa. Niitä sääntelee yleinen osakeyhtiölainsäädäntö. Osakeyhtiöt hankkivat rahoitusta sekä oman pääoman ehtoisena (osakkeet) että erilaisilla vieraan pääoman ehtoisilla instrumenteilla (pankkirahoitus, joukkovelkakirjat). Suomessa toimii kolme merkittävää julkisesti noteerattua kiinteistösijoitusyhtiötä (Citycon, Sponda, Technopolis). Lisäksi markkinoilla toimii useita merkittäviä listaamattomia yhtiöitä (esimerkiksi Avara Oy, Sato Oyj, Kojamo Oyj, Renor Oy).

Kiinteistörahastolain mukaiset rahastot

Kansainvälisesti kiinteistörahastojen esikuvana pidetään verotehokasta Real Estate Investment Trust (REIT) –mallia, joka on alun perin luotu USA:ssa 1960-alussa. REIT-mallin mukaiset yhtiöt ovat yritystasolla verovapaita, mutta niille on asetettu tyypillisesti varsin korkea osingonjakovelvoite (75-90% tuloksesta), ja jaettuja osinkoja verotetaan osakkeenomistajien verostatuksen mukaisesti. REIT-malleihin liittyy usein myös muuta sääntelyä esimerkiksi sallitun liiketoiminnan sekä vieraan pääoman käytön osalta. Useissa maissa REIT-rahastojen tulee olla myös julkisen kaupankäynnin kohteena.

Suomessa kiinteistörahastoja säännellään sekä kiinteistörahastolaissa että ns. verohuojennuslaissa. Osakeyhtiömuodossa toimivan kiinteistörahaston verotuksellinen läpinäkyvyys edellyttää, että:

yhtiön varoista vähintään 80% on oltava sijoitettuna asuinrakennuksiin tai asunto-osakeyhtiöiden osakkeisiinvierasta pääomaa on enintään 80% rahaston varallisuudestayksittäisen osakkaan omistusosuus on oltava vähemmän kuin 10% yhtiön osakepääomastavoitosta on jaettava osinkoina aina vähintään 90%yhtiön osakkeiden tulee olla julkisen kaupankäynnin kohteena viimeistään kolmantena verovuonna

Orava Asuntorahasto on ensimmäinen ja toistaiseksi ainoa suomalainen kiinteistörahastolain puitteissa toimiva kiinteistörahasto.

Sijoitusrahastolain mukaiset erikoisrahastot

Sijoitusrahastolla (Mutual Fund, Open End Fund) tarkoitetaan osakkeista, muista arvopapereista ja muista sijoituksista koostuvaa rahastoa, jonka omistavat siihen sijoittaneet yksityiset henkilöt, yhteisöt ja säätiöt. Rahasto jakautuu keskenään yhtä suuriin rahasto-osuuksiin, jotka tuottavat yhtäläiset oikeudet rahastossa olevaan omaisuuteen. Sijoitusrahastolla on Finanssivalvonnan vahvistamat säännöt, joista muun muassa selviää, minkä tyyppinen sijoitusrahasto on kyseessä sekä millaista sijoituspolitiikkaa se harjoittaa. Rahaston toiminnan rajat on määrätty sijoitusrahastolaissa. Sijoitusrahaston sijoitustoimintaa ja hallintoa hoitaa erityinen osakeyhtiömuotoinen rahastoyhtiö, jolla voi olla hoidossaan useita eri rahastoja. Sijoitusrahasto-osuuden arvo määräytyy rahaston varallisuuden mukaisesti, ja rahastoyhtiön tulee vaadittaessa lunastaa sijoittajien rahasto-osuudet rahaston sääntöjen määrittämällä tavalla.

Erikoissijoitusrahastoiksi kutsutaan rahastoja, jotka poikkeavat sijoitusrahastolain mukaisesta riskin hajauttamisen periaatteesta. Kun tavallisessa sijoitusrahastossa tulee olla vähintään 16 eri sijoituskohdetta, erikoissijoitusrahastossa kohteita voi olla vähemmän. Lisäksi pääasiallisesti kiinteistöihin ja kiinteistöarvopapereihin varojaan sijoittavassa erikoissijoitusrahastossa riittää tiettyjen edellytysten täyttyessä kymmenen rahasto-osuudenomistajaa, kun muissa sijoitusrahastoissa vähimmäisvaatimus on 50.

Ensimmäinen suomalainen kiinteistöihin sijoittava erikoissijoitusrahasto perustettiin vuonna 2012, kun Finnreit Rahastoyhtiö perusti nykyisin eQ Hoivakiinteistöt -nimisenä toimivan rahaston.