Julkisjohtoinen alue- ja projektikehitysyhtiö

Julkisomisteinen alue- ja projektikehitysyhtiö -tutkimushanke valmistunut

Julkisjohtoinen alue- ja projektikehitysyhtiö on RAKLIn koordinoima tutkimushanke, jossa selvitettiin mahdollisuuksia järjestää asuinalueiden kehittäminen ja toteutus julkisesti omistetun osakeyhtiön avulla. Tutkimuksessa vertailtiin neljän pääkaupunkiseudun alueen kehittämistä sekä esiteltiin kaksi ulkomaista referenssihanketta.

Hankkeen tilaajina olivat Helsingin, Espoon, Vantaan kaupungit, Sipoon kunta sekä Senaatti-kiinteistöt ja HSY. Tutkimuksen teki DI Matti Kuronen väitöskirjatutkimuksensa ohessa.

Tutkimuksen tuloksena todettiin, että yhtiömuotoinen toimija voisi Suomessakin olla kuntien tehokas työväline kehittää ja toteuttaa uusia ja vanhoja asuinalueita yhteiskunnallisten maapoliittisten ja elinkeinopoliittisten tavoitteiden mukaan, taloudellisesti ja ekologisesti kestävin periaattein.

Toimintamallin hyödyiksi tunnistettiin mm. että useiden sopimusten sijaan kehittäminen tehdään yhden sopimuksen alla. Riskejä voitaisiin jakaa omistajien ja yrityksen välillä. Hyötyjä voidaan jakaa osallistujien kesken eivätkä yksittäiset intressit pääse kaatamaan hanketta. Muina hyötyinä nähtiin infrastruktuurin tehokas toteuttaminen, kehitettävän maaomaisuuden kiertonopeuden parantaminen ja yhteistyön helpottuminen yksityisen sektorin maanomistajien ja muiden toimijoiden kanssa. Ulkomaisten esimerkkien perusteella voidaan hyötyjä odottaa saatavan myös monipuolisista rahoitusmahdollisuuksista, kasvavasta tuottavuudesta, nopeasta ja tuloshakuisesta päätöksenteosta.

Yhtiömuotoisessa aluekehityksessä ratkaistavaksi asioiksi jäävät julkisen omistajaohjauksen ja liiketoiminnan välinen tasapaino sekä yhtiömuotoisen toiminnan läpinäkyvyyden turvaaminen. Myös tämänkaltaisen yhtiömuotoisen toiminnan verotuskohtelu vaatii lisäselvityksiä.

Tutkimushankkeen loppuseminaarissa 1.9.2011 esiintynyt kansanedustaja Osmo Soininvaara kommentoi mallia blogissaan seuraavasti: "Tällainen yhtiö voisi toimia paljon perinteistä kunnallista toimintaa joustavammin. Se rakentaisi tontit rakennuskelpoisiksi, rakentaisi tiet ja muun infran sekä myisi tai vuokraisi tontit. Kaiken tämän kunta voi tehdä itsekin, mutta kun tontin myyntitulot menevät kunnan pohjattomaan kassaan, niitä ei voi käyttää teiden rakentamiseen. Parempaan ympäristöön ei kannatta investoida, koska investoija ei saa itselleen hyödyksi kohonneita tontin hintoja. Yhtiö, joka saisi hyödyt ja vastaisi investoinneista, tuottaisi parempaa asuinympäristöä kuin nykyinen kankea budjettiperusteinen järjestelmä."

Loppuseminaarin 1.9.2011 aineistot
Loppuraportti 1.9.2011

Projektin ja tavoitteiden kuvaus

Uudet aluerakentamishankkeet organisoituvat yhä useammin projektimuotoisiksi osiksi kuntaorganisaatioita. Projektiorganisaatiolla tavoitellaan tavallisesti hankkeen jouhevaa etenemistä ja mahdollisimman hyvää yhteistyötä myös kunnan ulkopuolisen toimijaverkoston kanssa. Alueprojektien vastuut ovat kuitenkin keskenään hyvin erilaisia. Osa ainoastaan yhdistää kaupungin virastojen toimintaa, toisilla on suurempi vastuu esimerkiksi tontti- ja kunnallistekniikka-asioista alueellaan.

Samaan aikaan kaupungit toisaalta liikelaitostavat ja yhtiöittävät aluerakentamisen prosesseihin liittyviä toimintojaan, kuten kunnallistekniikkaa tai kiinteistötoimintojaan tai antavat niitä kuntayhtymien hoidettavaksi. Onkin perusteltua selvittää, voisiko täysin julkisessa ohjauksessa toimiva yksityisen sektorin toimintatapoja käyttävä toimija olla mahdollinen vaihtoehto kehitettäessä ja rakennettaessa uutta asuinaluetta, millaiset liiketoimintamahdollisuudet tällainen toiminta antaisi ja miten kestävän kehityksen tavoitteet voidaan ottaa osaksi kehitystä.

Projektin tavoitteet ovat:

  1. Tehdä vertailu hankkeeseen osallistuvissa kunnissa käytössä olevista aluekehityksen malleista.
  2. Kuvata kaksi julkisomisteista yhtiömuotoista ulkomaista alueprojektin johtamisen mallia: VicUrban (Melbourne, Australia) ja Älvstrandens Utveckling (Göteborg, Ruotsi) sekä niiden kestävän kehityksen tavoitteiden toteutuminen.
  3. Esittää malli, jolla julkisjohtoinen PPP voisi toimia alueprojektin liiketoimintaprosessin johtomallina Suomessakin.

Projekti rajataan koskemaan maanomistusta, projektinjohtoa ja kunnallistekniikan rakentamista eli alueen rakentamisvalmiuden kehittämistä. Kaavoitusprosessia ei tarkastella tässä yhteydessä. Projektin tuloksia voidaan käyttää esiselvityksenä aluehankkeiden johtamista eteenpäin kehitettäessä.

Julkisjohtoinen PPP aluekehityksessä, projektisuunnitelma

VicUrban - lyhyt esittely 10.11.2010/Matti Kuronen

Toinen hankkeessa referenssinä käytettävistä kansainvälisistä malleista on Victorian osavaltion omistama VicUrban, joka toimii Melbournessa ja sen ympäristössä Australiassa. Organisatorisesti se on osavaltion viraston alaisuudessa toimiva yritys, jonka toiminnasta on säädetty erillinen laki (vrt. HSY-laki).

VicUrban on aiemmin kehittänyt pääasiassa uusia alueita ja muuttanut satama- ym. alueita asumiskäyttöön. Se tarvittaessa ostaa maa-alueet itselleen tai tekee niiden kehittämisestä sopimuksia, kehittää, ja myy tontit eteenpäin parhaaksi katsomallaan tavalla. Vuonna 2010 VicUrbanin strategiaa kuitenkin tarkistettiin osana koko metropolialueen kokonaissuunnitelmaa siten, että se keskittyy pääasiassa rakennetta tiivistävään aluekehitykseen.

Yritys tuottaa voittoa ja toimii kaupallisin periaattein. Joillakin kehittämillään alueilla se kuitenkin on myös kaavoitusviranomainen, lähinnä sellaisissa tapauksissa että alue on erityisen merkittävä tai paikallisviranomaisella ei ole resursseja toimia. Kunnat yleensäkin ovat Victoriassa vastuussa melko harvoista asioista, osavaltio kantaa päävastuun aluekehityksestä ja suunnittelusta. VicUrbanin toimintaa johtaa hallitus, joka vastaa toiminnastaan suoraan ministerille.

Esimerkkeinä on tarkasteltu kahta aluetta, Auroraa, joka on uudisasuinalue sekä Dandenongia, joka on kokonaisvaltaisempi redevelopment-alue. Aurorassa VicUrban päätti käyttää rakennusmääräyksiä tiukempia energiamääräyksiä ja Dandenongissa kehitetään yhtä koko seudun keskuksista. Pk-seudun viimeaikaisen kehityksen kannalta myös Docklands, entinen satama-alue, on varsin mielenkiintoinen.

Matti Kurosen raportti Melbournesta 17.3.2011

Osatehtävistä VicUrbanin ja Älvstrandens Utvecklingin selvitystyöt on tehty ja aineisto kasassa, ja loppuraportin kirjoittaminen alkanut. Kotimainen vertailu on edelleen tekemättä, heinäkuiseen tietopyyntöviestiin ei tullut vastauksia osallistujakaupungeilta, mutta palaan asiaan kaupunkien kanssa heti kun olen Suomessa.

Tähänastisen aineiston perusteella näyttäisi siltä, että ennakko-oletuksen mukaisesti julkisjohtoinen PPP on sekä julkisen toimijan että markkinoiden kannalta toimiva malli asuinaluekehitykseen, mutta se ei toki ole ongelmaton - esiin nousseita haasteita ovat muun muassa vastuuvelvollisuus tehdyistä päätöksistä, mahdollinen määräävä markkina-asema sekä yhden yrityksen muita läheisempi kytkös suunnitteluviranomaisiin. Toistaiseksi suomalaisissa toimintatavoissa tai säädöksissä ei ole tullut vastaan sellaista asiaa, jonka vuoksi vastaavantyyppistä mallia ei voitaisi soveltaa Suomessakin.

Työ jatkuu Suomessa viikolta 15 alkaen.