KTI Markkinakatsaus/RAKLI-KTI Toimitilabarometri:

Kiinteistömarkkinoilla varovaisia odotuksia vilkastumisesta

Kiinteistömarkkinoiden tunnelmat ovat kääntymässä hienoisesti positiivisemmiksi talousnäkymien vähittäisen paranemisen myötä. Taloustilanteen tapaan kiinteistömarkkinoiden vahvistuminen on kuitenkin edelleen herkällä pohjalla. Kiinteistökauppojen määrä pysyttelee toistaiseksi vähäisenä, mutta kiinteistömarkkinoiden ammattilaiset ennakoivat volyymien kasvavan vuoden loppua kohden. Toimitilavuokrienkin arvioidaan nousevan parhailla alueilla. Vakavat vajaakäyttöongelmat vaivaavat kuitenkin edelleen pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoita, mikä ehkäisee vuokratasojen yleistä nousua.

Kaupankäyntiin viimein piristystä?

Kiinteistökauppojen volyymi on pysytellyt alamaissa jo kohta neljän vuoden ajan. Vuoden 2011 kokonaiskaupankäyntivolyymi jäi eurokriisin varjossa 1,8 miljardiin euroon. Kuluvan vuoden ensimmäinen neljännes antoi hienoista toivoa piristymisestä vajaaseen puoleen miljardiin nousseella kokonaisvolyymillään. Huhtikuisessa RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa kiinteistösijoituskysynnän kehitysodotukset ovat selkeästi positiivisempia kuin puolen vuoden takaisessa kyselyssä: 43 prosenttia vastaajista odottaa kasvua kotimaiseen sijoituskysyntään, ja ulkomaisen sijoituskysynnän kasvuun uskoo 47 prosenttia vastaajista.

Sijoittajien kiinnostus kohdistuu pääosin parhaisiin kiinteistökohteisiin

Epävarma markkinatilanne korostaa sijoittajien riskitietoisuutta ja päämielenkiinto painottuu turvallisiksi koettuihin vakaan vuokrakassavirran kiinteistöihin. Näitä on toisaalta kovin vähän tarjolla myytäväksi. Tämä kasvattaa parhaiden ja riskillisempien kiinteistöjen välisiä eroja. Helsingin keskustassa sijaitsevan toimistokiinteistön nettotuottovaatimus asettuu kevään toimitilabarometrissa 5,6 prosenttiin. Tämä on 0,15 prosenttiyksikköä alhaisempi noteeraus kuin viime syksynä. Hiljaisilla markkinoilla aitoja hintanoteerauksia on kuitenkin varsin vähän. Kiinteistökauppojen syntymistä ehkäisee tehokkaasti myös velkapääoman saatavuuden kiristyminen.

Suomella melko vahva asema kansainvälisessä vertailussa

Euroalueen velkakriisi on heiluttanut koko Euroopan kiinteistösijoitusmarkkinoita viime aikoina. Vuosina 2005-2008 Suomeenkin etabloituneet kansainväliset kiinteistösijoittajat ovat pysytelleet varsin hiljaisina. Suomella on kuitenkin oma vakiintunut asemansa kansainvälisten sijoittajien suunnitelmissa. Ulkomaisista toimijoista ovat viime aikoina olleet aktiivisimpia toisaalta riskiä karttavat, pääosin uusiin toimistokohteisiin sijoittavat saksalaiset kiinteistörahastot, toisaalta aktiivisesti kehitys- ja lisäarvomahdollisuuksia etsivät riskihakuisemmat toimijat. Viime aikojen suurin sijoittaja Suomessa on ollut ruotsalaislähtöinen rahastomanageri Sveafastigheter. Suomeen ulkomaisia pääomia houkuttelee ennen kaikkea vakaa kansantalous sekä kiinteistömarkkinoilta löytyvät yksittäiset, omiin strategioihin istuvat mahdollisuudet. Toisaalta eniten markkinoissamme arveluttaa alhainen likviditeetti.

Helsingin keskustalla edelleen selkeä kaula muihin alueisiin nähden

Helsingin keskustan erityinen asema sekä kiinteistösijoitus- että vuokramarkkinoilla korostuu epävarmassa markkinatilanteessa. KTI:n Helsingin keskustaa kuvaava toimistovuokraindeksi osoittaa reilun neljän prosentin nousua uusien vuokrasopimusten neliövuokrissa, ja aivan parhaiden toimistojen neliövuokrataso on asettunut yli 30 euroon. Samaan aikaan monilla vajaakäyttöongelmien kanssa kamppailevilla alueilla toimistovuokrat joustavat alaspäin. Helsingin keskustan liiketilavuokriinkin kirjattiin kevään toimitilabarometrissa kaikkien aikojen huippulukemat, ja käypä vuokrataso arvioitiin keskimäärin 130 euron tienoille.

Toimistojen vajaakäyttö kasvaa edelleen

Vaikka parhaiden tilojen vuokrakysyntä säilyykin vahvana, kalvavat käyttöasteongelmat edelleenkin pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoita. KTI:n seurannan mukaan suurten kiinteistösijoittajien salkuissa vain noin 80 prosenttia espoolaisista, ja alle 90 prosenttia helsinkiläisistä ja vantaalaisista toimistotiloista oli maaliskuun alun tilanteessa vuokrattuna. Vaisu kysyntä ja vilkas uudistuotanto kääntänevät toimistovajaakäytön jälleen kasvuun viime vuoden pienen paranemisen jälkeen. Pääkaupunkiseudulla on parhaillaan rakenteilla yli 200 000 uutta toimistoneliötä. Uusia toimistoja nousee mm. länsimetron vaikutusalueelle Espoossa, lentokentän alueelle Vantaalla sekä Ruskeasuolle Helsingissä. Myös aivan ydinkeskustaan on tulossa runsaasti uutta tilatarjontaa Töölönlahden kehittämisen myötä. Uusien tilojen rakentamista siivittävät käyttäjien tiloilleen asettamat kovenevat vaatimukset.

Toimistojen markkina-arvot laskussa

Vajaakäyttöongelmien kanssa kamppailevien toimistokiinteistöjen arvoja on suurten kiinteistösijoittajien salkuissa kirjattu alaspäin jo muutaman vuoden ajan. Nettovuokratuottoja painavat tyhjillään seisovien tilojen lisäksi myös nousevat ylläpitokustannukset, joihin liittyvien riskien takia arvot painuvat alaspäin. Instituutiosijoittajien kiinteistösalkuissa toimistojen osuus on tyypillisesti varsin suuri. Toimistokiinteistöihin tehtyjen sijoitusten kokonaistuotot ovat olleet pääkiinteistötyypeistä matalimpia sekä yhden, viiden että kymmenen vuoden sijoitusperiodeilla. Vain Helsingin keskustan arvotoimistokiinteistöille kirjattiin KTI Kiinteistöindeksissä selkeä arvonnousu vuodelta 2011. Asuinkiinteistöt ovat viime vuosina osoittautuneet tuotoiltaan vakaimmaksi kiinteistösektoriksi sijoitussalkuissa. Asuntojen kysyntä vuokramarkkinoilla on vahvaa, mikä puolustaa niiden asemaa kiinteistösijoitusmarkkinoilla myös jatkossa.

Tiedote perustuu tänään julkistettavaan KTI Markkinakatsaukseen sekä huhtikuussa toteutettuun RAKLI-KTI Toimitilabarometriin.

Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Hanna Kaleva, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 040 5555 269
Johtava asiantuntija Mikko Soutamo, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 050 5480 480
Johtaja Mikko Östring, RAKLI ry, 050 301 8933

Graafit
KTI Markkinakatsaus