KTI Markkinakatsaus / RAKLI-KTI Toimitilabarometri

Kiinteistökauppojen määrä kasvussa, toimitilojen vuokraaminen edelleen haastavaa

Kiinteistökauppamarkkinat vilkastuivat viime vuoden lopulla pitkään jatkuneen hiljaiselon jälkeen. Myös kuluva vuosi on lähtenyt liikkeelle positiivisissa merkeissä etenkin ulkomaisten sijoittajien kiinnostuksen siivittämänä. Toimitilojen vuokraamisen haasteet sen sijaan kasvavat edelleen ja tyhjien toimistotilojen määrä jatkaa kasvuaan pääkaupunkiseudulla. Taloustilanteen epävarmuus heijastuu nyt entistä enemmän myös liike- ja logistiikkatilojen vuokramarkkinoille. Tiedot käyvät ilmi 13.5.2014 julkistetusta KTI Markkinakatsauksesta ja RAKLI-KTI Toimitilabarometrista.

Kuluvan vuoden ensimmäisen neljänneksen kiinteistökauppavolyymi nousi 630 miljoonaan euroon. Tämä oli vilkkain ensimmäisen kvartaalin volyymi sitten vuoden 2008. Eurooppalaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden vilkastuminen ulottaa nyt vaikutuksensa myös Suomen markkinoille. Ulkomaisten sijoittajien osuus alkuvuoden kaupoista oli noin 60 prosenttia. RAKLI-KTI Toimitilabarometriin vastanneet kiinteistöalan ammattilaiset uskovat vahvasti ulkomaisen sijoittajakysynnän kasvuun myös lähitulevaisuudessa. Kotimaisten sijoittajien kiinnostuksen odotetaan sen sijaan pysyvän nykyisellä, melko matalalla tasolla.

Kotimaiset instituutiot tähyävät ulkomaille

Monet suomalaiset eläkeyhtiöt painottavat uusissa kiinteistösijoituksissaan kansainvälisiä markkinoita. Viimeaikaisia merkkejä tästä ovat muun muassa Ilmarisen Osloon tekemä yhteissijoitus Technopoliksen kanssa sekä Varman huhtikuun lopulla julkistama sijoitus ruotsalaiseen asuntokehitysyhtiöön. Varma on jatkanut aktiivisesti myös kotimaisen kiinteistösijoitussalkkunsa uudelleenjärjestelyjä. Spondan kanssa huhtikuun lopussa julkistettu 920 miljoonan euron logistiikka- ja teollisuuskiinteistöyhtiön perustaminen on kuluvan vuoden toistaiseksi suurin kiinteistöjärjestely.

Hyväsijaintiset ja tehokkaat toimistorakennukset kiinnostavat sijoittajia ja käyttäjiä

Toimistokiinteistöt nousivat vuoden lopun kirin ansiosta vuoden 2013 vaihdetuimmaksi kiinteistösektoriksi kiinteistökauppamarkkinoilla. Toimistojen osuus on suuri, peräti 37 prosenttia, myös tämän vuoden alun kaupoista. Sijoittajien kiinnostus painottuu etenkin uusiin ja hyväsijaintisiin kohteisiin. RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa Helsingin keskustan prime-toimistokiinteistön nettotuottovaatimus noteerattiin nyt 5,4 prosenttiin, eli samalle tasolle kuin vuoden 2007 huippuaikoina.

Asunnot ja hoivakiinteistöt sijoittajien suosiossa

Suurilla vuokra-asuntokiinteistösalkuilla käytiin viime vuonna kauppaa lähes 600 miljoonan euron arvosta, ja tämän vuoden ensimmäisellä neljännekselläkin jo lähes 140 miljoonalla eurolla. Vuokra-asuntomarkkinoilla etenkin uudet kotimaiset rahastot ovat kasvattaneet aktiivisesti sijoituksiaan. Myös hoivakiinteistöt näyttävät nousseen pysyvästi sijoittajien kiinnostuksen kohteeksi. Kuluvan vuoden alussa myös tälle sektorille on saatu ensimmäiset ulkomaiset sijoitukset, kun ruotsalainen Hemsö osti Trevianin rahastolta noin 100 miljoonan euron arvosta hoivakiinteistöjä.

Tyhjien toimistotilojen määrä jatkaa kasvuaan

Pääkaupunkiseudun toimistotilojen käyttöaste on suurten kiinteistösijoittajien kiinteistöjä seuraavassa KTI:n vuokratietokannassa pudonnut 83 prosenttiin. Toimistotiloja on nyt entistä enemmän tarjolla myös Helsingin keskustassa. Tyhjän tilan määrä on viimeisen puolen vuoden aikana kasvanut myös Pasila-Vallila-Sörnäinen -alueella. Ruoholahdessa ja Keilaniemessä tyhjää tilaa on nyt sen sijaan vähemmän kuin viime syksynä. RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa lähes puolet vastaajista odottaa tyhjien toimistotilojen määrän jatkavan edelleen kasvuaan tulevan puolen vuoden aikana. Pientä muutosta parempaan suuntaan on kuitenkin jo barometrin perusteella odotettavissa, sillä vajaakäytön vähenemistä ennakoi lähes neljännes vastaajista, mikä on selkeästi suurempi osuus kuin vielä viime syksynä.

Helsingin keskustan toimistovuokrien nousu ohi?

Helsingin keskustassa viimeisen vuoden aikana alkaneissa toimistovuokrasopimuksissa vuokrat ovat KTI:n toimistovuokraindeksin mukaan nousseet kolmella prosentilla. RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa asiantuntijoiden vuokratasonäkemyksissä on tapahtunut pieni käänne alaspäin viimeisen puolen vuoden aikana. Arvio käyvästä euromääräisestä neliövuokrasta on parisen prosenttia matalampi kuin viime syksynä. Lähes kaksi kolmesta vastaajasta arvioi vuokrien pysyvän ennallaan tulevan puolen vuoden aikana, ja noin 15 prosenttia vastaajista odottaa vuokratasojen laskevan hieman myös tällä prime-alueella. Kaikilla muilla alueilla vuokratasojen laskuun uskovia on huomattavasti enemmän kuin Helsingin keskustassa. Espoossa jopa 50 prosenttia, ja Vantaallakin lähes yhtä moni barometrin vastaajista ennakoi toimistovuokrien laskevan tulevan puolen vuoden aikana.

Liiketilojen vuokraamisen haasteet kasvussa

Tyhjien liiketilojen määrä on KTI:n vuokratietokannassa kääntynyt kasvuun, ja näkymät ovat hei-kentyneet myös RAKLI-KTI Toimitilabarometrin tulosten valossa selkeästi viimeisen vuoden aikana. Toimistotilojen tapaan odotetun liiketilavuokrakehityksen saldoluku pysyttelee positiivisena vain Helsingin keskustassa, ja kaikilla muilla alueilla laskuun uskojia on enemmän kuin nousua odottavia. Myös tuotanto- ja varastotilojen vuokramarkkinoiden näkymät pysyttelevät laskusuuntaisina niin käyttöasteiden kuin vuokratasojenkin näkökulmasta.

Graafit:

  • Merkittävien kiinteistökauppojen volyymi kvartaaleittain
  • Ulkomaisen ja kotimaisen sijoittajakysynnän saldoluvut
  • Toimistojen nettotuottovaatimukset keskusta-alueilla
  • Toimisto-, liike- ja tuotannollisten tilojen käyttöasteet
  • Liiketilavuokrien kehityksen saldoluvut


Tiedote perustuu KTI Kiinteistötieto Oy:n 13.5.2014 julkaisemaan Markkinakatsaukseen sekä KTI:n RAKLIn toimeksiannosta huhtikuussa toteuttamaan RAKLI-KTI Toimitilabarometrikyselyyn. Barometriin vastasi 56 kiinteistömarkkinoiden ammattilaista.

Lisätietoja:
KTI Kiinteistötieto Oy, Hanna Kaleva, toimitusjohtaja, puh. 040 555 5269
RAKLI, Mikko Östring, johtaja, puh. 050 301 8933

Graafit 
KTI Markkinakatsaus kevät 2014