RAKLIn pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakennusmarkkinat suhdannetiedote I/2012:

Rakentaminen pääkaupunkiseudulla jatkuu kohtuullisella tasolla

Pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakennusmarkkinoiden talousnäkymät ovat selkeämmät kuin viime syksynä, mutta eivät merkittävästi paremmat. Kiinteistösijoitukset tuottivat vuonna 2011 paremmin kuin osakkeet, joiden tuotot jäivät selvästi negatiivisiksi. Kiinteistökauppa kävi kuitenkin heikosti. Rakentaminen on edelleen aktiivista kaikilla osasektoreilla, niin asuntojen ja toimitilojen uudis- ja korjausrakentamisessa kuin infrarakentamisessakin.

Maailmankaupan kovin nousu on toistaiseksi ohi. Yhdysvaltojen talouden odotettua paremmat näkymät tukevat luottamusta, vaikka euroalue on ainakin lyhyessä taantumassa. Suomen talouden haasteena on erityisesti talouskasvun painuminen alle 2 prosentin, mikä tulee näkymään työllisyyden heikentymisenä. Euroopan talouden vaisut näkymät enteilevät vaimeampaa aktiviteettia Suomeen. Keskeiset kauppakumppanimme ovat euroalueella, mutta eivät kuitenkaan ole pahimpia velkamaita.

Suomen talouden ongelmia kuvaa niin ikään viennin vähentyminen ja tuonnin kasvu, mikä on vienyt kauppataseen negatiiviseksi. Euroissa mitattu öljyn hinta on parhaillaan kaikkien aikojen korkeimmalla tasolla, mikä näkyy sekä jarruttavana tekijänä taloudessa että keskeisenä tekijänä negatiivisen kauppataseen muodostumisessa. Öljyn eurohintoihin on vaikuttanut myös euron heikentyminen USA:n dollaria vastaan.

Kiinteistökauppamarkkinoilla edelleen melko hiljaista

Vuodesta 2011 tuli kolmas peräkkäinen hiljainen vuosi Suomen kiinteistökauppamarkkinoilla. Keväällä odotettu piristyminen jäi uudelleen kärjistyneen rahoitusmarkkinakriisin vuoksi toteutumatta. Viime vuoden kaupankäyntivolyymi asettui noin 1,8 miljardiin euroon merkiten noin 26 prosentin laskua vuoteen 2010 verrattuna. Myös vuosi 2012 on alkanut melko hiljaisesti kiinteistökauppamarkkinoilla. Epävarmana jatkuvat talousnäkymät pitänevät transaktiovolyymin alhaisena kuluvana vuonna.

Suorat kiinteistösijoitukset tuottivat 6,0 prosenttia vuonna 2011

KTI Kiinteistöindeksin mukaan suomalaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden kokonaistuotto oli 6,0 prosenttia vuonna 2011. Kokonaistuotto jäi kaikissa pääkiinteistötyypeissä edellistä vuotta matalammaksi.

Asunnot olivat neljättä vuotta peräkkäin parhaiten tuottanut kiinteistötyyppi 9,2 prosentin kokonaistuotollaan, johtuen ennen kaikkea arvonnoususta (+3,6 %). Myös nettotuottoaste pysyi kohtuullisella, joskin muita kiinteistötyyppejä matalammalla tasolla 5,4 prosentissa. Nettotuottoastetta ylläpitävät asuntojen korkea käyttöaste sekä asuntovuokrien jatkuva nousu. Asuntovuokrien nousun ennustetaan jatkuvan sekä pääkaupunkiseudulla että muissa suurissa kaupungeissa. Nousupaineita aiheuttaa muun muassa jatkuva ylläpitokustannusten kasvu.

Toimistokiinteistöjen kokonaistuotot jäivät puolestaan markkina-arvojen laskun painamina matalimmiksi, 3,5 prosenttiin. Toimistokiinteistöjen markkina-arvoihin kirjattiin koko maan tasolla 2,3 prosentin lasku. Alueelliset erot ovat kuitenkin suuria, ja etenkin turvalliseksi koetut Helsingin ydinkeskustan toimistot tuottivat muita alueita paremmin. Markkina-arvojen alamäen lisäksi toimistokiinteistöjen tuottoja painaa myös nettotuottoasteen jo kuudetta vuotta jatkunut lasku.

Liikekiinteistöt tuottivat 7,1 prosenttia etenkin kauppakeskusten arvonnousun ansiosta. Tuotannolliset tilat tuottivat 5,8 prosenttia ja hotellikiinteistöt 7,3 prosenttia vuonna 2011.

Toimistovuokramarkkinoilla edelleen haasteita

Toimitilavuokramarkkinoilla kysyntä painottuu edelleenkin pääosin kaikkein parhaisiin tiloihin, joiden vuokratasot jatkavat nousuaan. Helsingin keskustan parhaiden toimistotilojen neliövuokra on vakiintunut yli 30 euron tasolle. Markkinakehitys on kuitenkin voimakkaan polarisoitunutta, ja etenkin pahimman vajaakäytön kanssa kamppailevilla alueilla vuokriin kohdistuu edelleen laskupaineita. Nettotuottojen osalta paineita aiheuttavat nousevat vuokralaismuutos- ja ylläpitokustannukset.

Pääkaupunkiseudun toimistotilojen vajaakäyttö kääntyi laskuun vuoden 2011 aikana, ja oli vuoden lopulla Catellan mukaan 10,6 prosentin tasolla, joskin aluekohtaiset erot olivat suuria. Vuoden vaihteessa oli PKS:lle rakenteilla yhteensä lähes 200 000 neliötä uutta tai peruskorjattavaa toimistotilaa. Nykyisten talousnäkymien valossa uudistuotanto nostanee valmistuessaan vajaakäytön uudelleen nousuun.

Pääkaupunkiseudun vuokra-asuntotuotanto edelleen riittämätöntä

Pääkaupunkiseudulla uusien asuntojen aloitusmäärä oli viime vuonna noin 8 000 kappaletta. Rakennusteollisuus RT ry:n jäsenilleen tekemän kyselyn mukaan asuntoaloituksiin ei kuluvana vuonna ole tapahtumassa merkittävää pudotusta, mutta ei myöskään kasvua. RPT:n hanketiedoston mukaan asuntojen aloitusaikomukset ovat kuluvan vuoden alkupuoliskolla suunnilleen viimevuotisella tasolla, vaikka rakennuslupien määrä on ollut laskussa. Aloitusaikomuksia on vähemmän jälkivuosipuoliskolla, mutta tämänhetkinen varovainen myönteisyys talouskehityksessä saattaa vielä kääntää tilanteen.

RT:n jäsenyritysten rakenteilla olevien vapaarahoitteisten asuntojen määrä on ollut lievästi kasvussa koko viime vuoden ja kasvu on jatkunut kuluvan vuoden alussa. Valmiiden uusien myymättömien asuntojen määrä on pääkaupunkiseudulla melko matalalla tasolla eli noin 250 kappaletta.

Kuluvan vuoden alussa valmistuneen uusien asuntojen rakentamistarvetta koskevan tutkimuksen mukaan tarpeet rakentamiselle painottuvat jatkossakin pääkaupunkiseudulle. Lähes 40 prosenttia maamme uusista asunnoista pitäisi rakentaa Helsingin seutukuntaan.

Valtiovarainministeriön Rakennusalan suhdanneryhmän helmikuussa julkaiseman raportin mukaan valtion tukemien vuokra-asuntojen rakentamisen arvioidaan koko maassa kasvavan viime vuoden 6 500 asunnosta. Valtion vuoden 2012 talousarviossa on varauduttu yhteensä noin 7 000 normaalin ja erityisryhmien vuokra-asuntojen aloitukseen. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) helmikuun tilastojen mukaan varauksia kohdistuu pääosin erityisryhmien kohteille ja pääkaupunkiseudun ulkopuolelle suunniteltuihin kohteisiin. Pääkaupunkiseudun alkava ARA-tuotanto oli helmikuun lopussa 180 asuntoa, joka on alle puolet vuodentakaisesta määrästä.

Toimitilarakentamiseen ei suuria muutoksia

Toimitilakentamisen määrä on edelleen kohtuullisella tasolla ja työkanta säilyy vakaana ainakin syksyyn saakka, ilmeisimmin koko kuluvan vuoden, kun uusia hankkeita käynnistyy myös vuoden alkupuoliskolla.

Toimistorakentamisen puolella kasvu taittui viime vuoden loppupuolella ja kuluvan vuoden alkupuoliskolla aloitettavaksi suunniteltujen hankkeiden määrä hieman vähenee lupamäärien pienentyessä. Julkisten palvelurakennusten ja liikerakentamisen määrä on laskussa, mutta teollisuusrakentamisessa on muutamia suuria hankkeita käynnistymässä. Korjausrakentamisen kasvu jatkuu. Matalat korot ja erityisesti putki- ja julkisivuremontit pitävät kasvua yllä myös alkaneena vuonna.

Myös infrarakentaminen on vilkasta pääkaupunkiseudulla. Käynnissä on useita suuria ja pitkäaikaisia väylähankkeita, jotka pitävät yllä aktiviteettia ja työllisyyttä. Länsimetron työmailla käytetään myös kansainvälisiä urakoitsijoita. Kehysriihessä tehdyt päätökset sekä valmisteilla olevan liikennepoliittisen selonteon hankelistaus linjaavat hallituskaudella käynnistettävät uudet hankkeet.

Näkymät rakentamisen hintakehityksessä melko vakaat

Tarjoushintojen nousu pääkaupunkiseudulla oli vuoden 2011 helmikuusta tämän vuoden helmikuuhun 1,9 prosenttia. Viime vuodelle oli tyypillistä asuinrakennushankkeiden urakkahintojen merkittävä nousu, kun taas toimitilapuolella hintojen nousu oli vähäistä. Tarjoushintojen nousuvauhti on tällä hetkellä noin prosentin rakennuskustannusindeksin vauhtia hitaampi.

Tarjoushintojen hajonta pääurakoissa tasoittui viime vuoden lopussa. Töitä on kohtuullisesti eikä halvin tarjous ole pääurakoissa juurikaan seuraavaa halvempi. Ero näiden välillä on nyt 2-3 prosenttia, kun viime vuoden syksyllä ero saattoi olla jopa kuusi prosenttia. Aliurakoissa tarjoushintojen hajonta kasvoi loppuvuodesta, mutta on nyt kääntynyt laskuun.

Urakoitsijoiden tarjousaktiivisuus on edelleen hieman pitkäaikaista keskiarvoa matalammalla. Pääurakoissa tarjouspyyntöjen vastausprosentti on 50 prosentin tasolla. Aliurakointipuolella tarjousaktiivisuus on parantunut viime vuoden lopulta ja tarjouksia on saatu kohtuullisesti. Kun kapasiteettia vapautuu nyt käynnissä olevien kohteiden valmistuessa, se johtanee myös tarjouskilpailun kovenemiseen. On odotettavissa, että tarjoushintojen nousuvauhti jää jatkossakin jälkeen rakennuskustannusindeksistä.

Maarakennuskustannusindeksin nousu on selvästi rakennuskustannusindeksin nousua nopeampaa. Keskeinen syy on polttoaineiden ja öljytuotteiden hintojen nousu, joilla on suuri merkitys maarakentamisessa. Maarakentamisen tarjoushintaindeksi kuitenkin laski tammikuussa muutamia prosentteja kustannusindeksin noususta huolimatta.

Asuntojen hintakehitys pääkaupunkiseudulla on ollut viime vuoden kesän jälkeen kohtuullisen vakaa. Hinnat ovat lievästi laskeneet. Tammikuussa hinnoissa oli lievä nousu joulukuuhun nähden. Tilastokeskuksen mukaan vanhojen asuntojen neliöhinnat pääkaupunkiseudulla olivat tammikuussa noin 3350 euroa. Vaihtelut ovat luonnollisesti suuret eri alueilla.

Urakoitsijoiden tarjousaktiivisuus lisääntymässä

Rakentajien luottamusindeksi oli helmikuussa 2012 pitkäaikaisen keskiarvon tasolla. Koko maassa rakennusliikkeiden kotimainen tilauskanta on palautunut tasolle, jolla oltiin vuoden 2008 puolivälissä. Vaikka rakennusliikkeiden suhdannetilanne on normaalilla tasolla, rakentajien suhdannenäkymät ovat edelleen negatiiviset. Ensimmäisen vuosipuoliskon tilanne on melko tasapainoinen. Kapasiteettipulaa ei juuri esiinny ja yritysten ilmoittama työvoiman puute on tasoittunut. Uudellamaalla rakentamisen alan työllisyys on pysynyt melko vakaana parin viime vuoden ajan.

Negatiiviset suhdanneodotukset ja tilauskannan tasoittuminen lisäävät urakoitsijoiden tarjousaktiivisuutta. Tarjoushintojen nousu on tasoittunut ja tarjoushajonnan pieneneminen ennakoi tiukempaa kilpailua alkavista hankkeista. Tarjoushintojen suoranaista halpenemista ei liene odotettavissa, mutta tiukentunut kilpailu johtanee siihen, että tarjoushinnat nousevat rakennuskustannuksia hitaammin, mikä kannustaa rakennuttajia käynnistämään uusia hankkeita.

Rakentamisen kehitystä hyvin kuvaava rautakaupan myynnin määrä oli viime vuonna noin 4,5 prosentin kasvussa. Alkaneelle vuodelle Rauta-, rakennus- ja sisustustarvikekaupan yhdistys RASI ry:n kysely ennakoi koko maahan nollakasvua. Alueelliset erot ovat melko suuria, minkä lisäksi kausivaihtelu on jatkuvasti ongelma rautakaupalle. Suurimmat myynnit ovat toisella ja kolmannella neljänneksellä. Rautakaupan palvelumyynti on hyvässä kasvussa ja on laajentunut kokonaissopimuksiin.

Yhteenveto

  • Tunnelmat ovat alalla varovaisen odottavat. Rakennuttajien kannalta tilanne on melko vakaa. Talousnäkymien selkiintymistä kuvaa esimerkiksi viime vuoden lopulla tehtyjen talousennusteiden korjaaminen lievästi myönteisemmiksi. Tämä rohkaissee käynnistettäväksi suunniteltujen hankkeiden aloituksia. Tarjousaktiivisuus on ilmeisimmin paranemassa, kilpailu alkavista hankkeista tiukentuu ja tarjoushinnat ovat selkeämmin sidoksissa kustannusten nousuun.
  • Pääkaupunkiseudun vuokra-asuntotuotanto näyttää edelleen jäävän tarvetta vähäisemmäksi. Myymättömien valmiiden uusien asuntojen määrä on pysynyt vähäisellä tasolla. Asuntojen kysynnässä ei ole selkeitä heikentymisen merkkejä pääkaupunkiseudulla. Asuntojen hintoihin odotetaan melko vakaata kehitystä. Myös tarjousaktiivisuuden ennakoidaan kasvavan, kun kevään aikana hankkeita valmistuu melko runsaasti ja kapasiteettia vapautuu.
  • Kiinteistökauppamarkkina on hiljainen. Epävarmana jatkuvat talousnäkymät pitänevät transaktiovolyymin alhaisena tänäkin vuonna. Toimistovuokramarkkinoilla on edelleen haasteita ja alueelliset erot ovat suuria.

Lisätietoja:
tekninen johtaja Ilpo Peltonen, 040 551 9404 tai ilpo.peltonen(at)rakli.fi